很遗憾，抄底楼市的最佳时机已经过去了

我经常说一句话：买房者从来不会消失，他们只是在等一个时机。

过去两三年，市场低迷，很多人不是没有需求，也不是没有购买力，而是在等。等什么？等底部形成，等一个确定性的信号。

但等待的人分两种。一种人希望房价再跌一点，跌得越多他们越开心，这样能捡到更便宜的筹码。另一种人等的恰恰不是下跌，他们等的是“不再跌了”——只要市场确认止跌，那就是他们出手的信号。

这两种人，过去有，现在也有。不过我想跟还在等抄底的朋友说一句：很遗憾，最佳抄底窗口已经关上了。

去年下半年，才是真正的黄金坑

回头看，最佳的抄底时机就是去年下半年。

那时候新盘折扣低到什么程度？广州科学城的大壮名城，二期开盘均价4.5万到6.5万一平，后来推出一批工抵房，单价直接调到2.8万起，差一点就腰斩。能建·湾区金融城在售均价2.2到2.4万，现场限时折扣工抵房还能低到2万。银行也在下场卖房，兰州农商行在京东资产平台挂牌了100套住宅，起拍单价折合2000元一平，而周边市场价大约5000元。

二手房那边同样惨烈。很多业主供不起房了，或者担心房价还要继续跌，争先恐后地降价出售——不是降一次，是连续降，降到有人接手为止。

那种价格，放在今天看，简直是白菜价。

但当时有多少人敢捡？没多少。因为所有人脑子里都盘旋着同一个念头：房价还要跌。

今年一开春，全变了

转折点出现在今年3月。

克而瑞的数据显示，3月全国重点50城新建商品住宅成交面积约1214万平方米，环比暴增103%。二手房更猛，重点20城成交面积约1797万平方米，环比翻了117%，同比也涨了6%。北京二手房成交创近五年4月单月新高，上海3月二手商品房成交3.1万套，创下近五年纪录。

量一上来，卖方的态度立刻变了。

开发商不着急了，不再给折扣；业主也不慌了，不再降价。去年那种到处是便宜房子的景象，几乎一夜之间消失了。

背后有三个原因。

第一，预期变了。 去年大家觉得房价会一直跌，现在越来越多人相信，最坏的时候过去了。8月份70个大中城市里，一线城市新房价格环比已经转涨，二三线城市降幅也在收窄。预期这个东西，看不见摸不着，但它对楼市的影响比任何政策都大。

第二，供需关系变了。 以前是卖的多、买的少，现在反过来了。易居研究院的数据显示，截至6月底，8个重点城市二手房挂牌量比历史高点减少了28万套，降幅约19%。杭州降了39%，广州降了32%，上海降了31%，北京降了27%。卖方在集体撤退，能卖的房子越来越少。

第三，政策还在持续发力。 深圳定向放松了福田、南山等核心区域的限购，广州出了“穗八条”，上海推出新“沪七条”，公积金贷款额度也在不断上调。各地政策的力度和密度，是过去几年少见的。

这三股力量叠加在一起，低价房源被快速消化，就成了必然。

还能回到去年那种遍地便宜房的时候吗？

不可能了。

预期一旦扭转，很难再倒回去。供需关系一旦反转，也不会因为某个人的犹豫而改变。更重要的是，政策的方向已经很明确——稳楼市、促需求，而不是继续打压。

那现在还能买吗？当然能。因为预期已经进入了新的通道，现在买的，就是未来的底部。

但有一句实话必须说

“底部”不等于“普涨”。

眼下市场的分化比过去任何时候都明显。核心城市、核心地段的优质房源在回暖，但很多三四线城市的库存压力依然很大，去化周期动辄四五十个月。同一座城市里，好产品和差产品的命运也在加速分叉。

所以对于真正想买房的人，我的建议是：别再等那个“完美的底”了。那个底，属于去年下半年那些在别人恐惧时果断出手的人。

现在能做的，是认真看房，挑对城市，选对地段，把功夫花在选筹上——这比猜测市场最低点靠谱得多。