番禺老旧小区改造，有望破冰。
前两天，市城市更新项目建设管理办公室在番禺调研了两个小区改造，“市桥渔帆·石街片区成片连片危旧房综合更新项目”、“侨联社区新城小区自主更新项目”。
引起我们注意的是侨联社区新城小区。
这个位于市桥中心最繁华的大北路上、番禺宾馆和易发街旁的老小区，其实一直在番禺的旧改名单上，政府与居民业主都在等待机会推动改造。
从2017年政府启动拆迁调研（城改），再到24-25年的微改造，就在大家以为市桥最早开发的小区又将无缘整体改造之时，又传出了新的消息：
自主更新
一个关键点是，主要出资方从政府变成了业主，前者提供相应的政策和财务支持。
我们咨询了相关工作人员，得到的答复是，正在推进，可能会拆，但还没具体方案，短期内挑战比较大。
如今战火重燃，我们去了一趟现场，聊聊曾经的番禺CBD。
关于原拆原建的政策文件和执行情况，我们拆神已掌握到很多具体的细节和内幕，以及如何与住建和代建方打交道，例如投票、贷款、规划、财政支持等等，各种流程、各种坑都有梳理。
无论你住在番禺、越秀、荔湾、海珠，广州想要原拆原建的街坊，欢迎与我们深入沟通→花花（lh1205107964)。
走在市桥的街上，最大的感受是：老。
曾经的大北路，是20年前的“南村万博汉溪大道”，商业好到爆炸。
这里就是市桥OLD MONEY的商业中心，也是曾经的番禺老CBD。
可惜，现在只剩下空置率爆炸，走在大北路和禺山大道两条主干线的十字路口，体感下来近7成的商铺都是空的，公开租金甚至掉到30元/平/月了。
放在10年前，轻松租个150-200元/平/月还是不成问题的，租金的光速下滑实际上是商圈的整体没落。
这里有番禺宾馆，与新城小区一墙之隔。
这里有诞生过无数富豪的电器集散地，重新改造后的易发街，与新城小区一墙之隔。
对市桥来说，不止是人口老龄化，而是房屋也在老龄化，周边有大量的老旧社区，大部分是上世纪80年代集中建起来的一大批商住楼。
由于市场化时间比较早，市桥面临最大的挑战是“国有证小区改造”，各个社区体量都不小。
正在尝试推动自主更新的新城小区，涉及1080户业主，72栋住宅楼，占地面积约4.9万方。
经历过40多年的岁月风霜，新城小区缺乏物业管理维护、停车位不足，更严重的是外立面掉漆、线路水管老化、窗户玻璃爆裂，甚至连房屋结构都有隐患。
没有物业日常维护，生活环境整体生活环境可能还不如城中村私宅自建楼，改造迫在眉睫。
新城小区普遍是4-5层左右的建筑，处在一个相对尴尬的楼层，而且建筑结构也不允许加装电梯，风险太大。
一位业主告诉我们，即便是楼上邻居室内装修，整栋楼都有很强的震感，外墙一直在掉灰。
同时，业主普遍年纪比较大，假设一位住高层的业主，25岁买房，到现在快70岁了，要每天爬狭窄、又难走的楼梯。
我们走访问了十多位小区业主，都是希望能“拆迁”的，但对于可能要自己掏钱的自主更新和原拆原建，表示了疑虑。
有业主表示：“肯定想政府征收啦，自己六十几岁人啦，边度有一次性这么多钱。”
他们更希望的方案是，2017-18年时的城改征收。
2018年，新城小区正式开展改造意愿调查摸排，受到了小区业主的支持。
政府统筹组织，原地复建，“拆一补一”，这几个点都很打动业主。
当时，一共收回了715份问卷，同意率很高，约11户反对，但还有两三百户业主没签名。
按照规定，只有达到签约率90%才能正式启动，同意率要达到100%才能动工拿证。
这就是城改最难的地方，但凡有一位业主不愿意签字，那就是无限期的暂停。
于是，改造的事情便被拖了下来。
随后业主成立业委会、停车场车位的改造，实际上都不算太顺利，老旧社区的矛盾对立还是相当突出的。
直到2025年，番禺提出了社区微改造，其中就包括新城小区。
在现场，我们也看到了有工作人员在对水管、树木进行改造。
其实，在去年片区内也进行了一次改造意愿调查，也做过相应的测量，收集了数据。
这也意味着，可能会根据业主的出资意愿和财政支持分成两种可能性。
一种是，治标不治本，外立面修缮、楼梯和楼道更新，但主体结构和居住内部装修都不会改，更注重“面子”，改善生活环境。
另一种是，原拆原建，进行大刀阔斧的推倒重来，也是我们更熟悉的方案。
省府最新发布的“低效用地再开发”文件显示：
老旧住房自主更新项目，在征得原权利人同意、不增加户数、不改变原建筑用途的前提下，可依法委托或指定单一主体实行更新改造。
按照成功案例，业主出建安成本价，4500-5500元/平，找到区属国企牵头推进进行重建。
60平的房子，业主预计需要出资30万元左右。但由于新城小区老龄化较严重，业主们一次性掏不出那么多钱。
解决方案一般是利用银行政策性低息贷款，以及会有一定的政府财政支持。
目前，新城小区的成交单价约为8000-10000元/平，要用房产价值的一半去重新投资。
30万元改造后，业主原来50万左右的房子，能涨到120万左右，实现资产的翻倍增值，周边新一点的二手房单价约为1.8万元/平上下。
总结一下：
1）老龄化的房屋和业主，资金能力弱
2）居住环境差
3）房屋面积普遍在50-60平，即便是大户型也是90平
4）业主们拆迁意愿强
新城小区的问题和特点都很典型，位置不错、改造迫切、意愿不弱，最初是央国企操盘城改，现在转换为了业主掏钱自主更新。
10年时间过去，是房地产市场和城市更新的变局，政府改造窗口期一闪而过。
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