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观点网讯：9月20日，主题为“构建大资管城市更新 打通多层次资本市场”的2026城市更新大资管论坛在青岛举行。中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原中国住建部政策研究中心主任秦虹在会上发布《城镇老旧住房自主更新原拆原建的机制与实践（2026白皮书）》。

她指出，我国城镇老旧住房更新正迎来时代转向，核心机制从“土地所有权人主导”重构为“房屋所有权人为核心主体”。

她将更新历程分为三个阶段：1990-2020年政府主导的“大拆大建”房地产开发式更新，2020-2025年财政投入为主的维护式更新，以及2025年起的自主更新与原拆原建。不过，拆迁成本剧增、财政不可持续，旧模式难以为继，自主更新将从点状“危房解困”走向普遍的“品质改善”。

白皮书界定了“自”与“原”的内涵：所谓“自”，即自主决策、自出资金、自主管理；所谓“原”，即坚持原地块、原用途、原户数的“三原原则”，绕开土地出让环节，不依赖房地产开发。该模式具备居民主体、原址重建、权属闭环等五大特征，可带来民生安全、财政减负（居民自筹承担超八成成本）、片区盘活与治理现代化四重价值。

针对原拆原建面临的意愿统一、资金平衡、组织治理等六重瓶颈，秦虹认为，其根源在于高密度集合式产权模式下治理结构的制度性缺位。为此，她建议：建立法定化组织载体（如自主更新委员会），借鉴经验建立梯度比例表决与异议退出机制，培育专业化全流程服务市场，并推动政府从“操盘手”转向规则保障与兜底。

资金机制方面，白皮书提出“五位一体”资金平衡模型：以居民自筹为基础，政策支持为托底，金融创新（如公积金提取、北京“房改贷”）为重点突破，适度增容（增容不增户）为关键，片区统筹反哺为保障。

结合浙工新村、北京桦皮厂胡同、广州集群街等典型案例，秦虹总结道，未来要让所有权人成为更新的主角，实现三大转变：更新逻辑从土地增值变现转向品质与资产价值提升，治理结构从政府包办转向居民自治与政府保障结合，资金模式从财政输血转向自筹为主的可持续结构。

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