撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
9月18日，周五，北京规自委挂出了石景山刘娘府1604-674地块的设计方案。
它的持有者，是中海新城。从拿地到出图，一共花了37天。
37天，快还是慢？
如果搁在三个月前，这是神速。
但，828地产新政之后，这算是常规速度了。
这块地的容积率，只有1.1。大家就普遍猜测，它将打造成“洋房+联排”组合。
当图纸出来之后，中海果然是这么操作的。
当现房时代来临时，低密产品开发周期短、封顶快，开发商拿地之后，会更加从容一些。
从这个角度看，中海新城踩中了时代的脉搏。
"洋房+联排"组合
中海刘娘府地块，花了大代价，请了上海联创设计。
它占地53691平米，地上规模59060平米，容积率1.1。西面、北面和东面，被15米至20米的绿化带包围。
中海要把它最大的价值挖掘出来，设计师是这么干的：
从图纸上看，一条南北中轴线，将整个地块一分为二，西边9栋6F洋房，东边17栋3F联排别墅。
主入口在这条中轴线的最南端，通过风雨连廊，将两个下沉庭院串联，形成了一套完成的会所体系。
北京楼市洋房+别墅的产品组合，中央别墅区的华润北京润园、懋源云纪，都是是这么做的。
只不过，它们容积率更低，别墅形态是双拼。
当然了，中海刘娘府项目里，也有6座双拼，3座三拼产品。
楼栋东偏南20度以上
说实话，1.1容积率硬条件下，要将一半的用地打造出联排，难度还是蛮大的。
中海新城和上海联创，抓住了一个关键点：将楼栋按东偏南排列，导致日照建筑系数比降到了最低值。
如此一来，它在排列楼栋时，就显得从容了许多。
但，仅出这一招，是无法让项目，整体满足日照设计要求的。
设计师非常聪明，利用地势北高南低的做法，曲线让日照达标。
花姐计算了一下，东南角的23#和24#，比最北面的1#至8#，地势整整低了4米。
4米是一个什么概念，比一层楼还要高。
此外，中海刘娘府项目，比南面和东面的马路，整体抬高了2米以上。
与北面的远洋天著春秋二期比，地势也要高出80公分。
洋房：150平米和190平米
中海刘娘府项目的洋房，很纯粹，只有两款产品，都是6层洋房。
150平米为南向三面宽四居，共144套，占比49.15%；190平米为南向四面宽四居，共94套，占比32.76%。
它的层高，预计为3.1米。
有关这个层高，土拍之前是调过规的——原控规限高18米，后来调到19米。
别小看这1米，如果只有18米限高，按照现有层高高度，只能做5层。调到19米，洋房就敢做3.1米，整个盘的居住品质上了一个台阶。
测量成果报告书是2025年出的，多规合一函则是2026年。
调规在前、供地在后，说明刘娘府673地块，是拿着定制参数进的土拍场，懂的都懂。
再看赠送。洋房户型标了三样：1、内嵌阳台进深约1.8米，赠送一半；2、花池进深约0.7米，全赠送；3、设备平台进深约1.8米，全赠送。
花姐初步测算，190平米户型的实际得房率，预计在98%左右，秒杀同区域产品。
联排：300平米、360平米和380平米
中海刘娘府的联排，有三款产品，总共53套。
它们都是地上三层，地下一层、南向有2米进深的窗井，采光很好。
按照计容建筑面积计算，三款联排分别是：
300平米联排，共6套；360平米联排；共41套；380平米联排，共6套。
如果加上地下一层的面积，预计实际户型面积为400平米、500平米和530平米。
它们每户一层赠送院子，约100平米至140平米。
其中，10#、15#和20#双拼楼王，赠送院子超过200平米。
不仅如此，每款产品层层退台设计，有露台赠送，实际使用面积超过110%。
想了解中海刘娘府联排产品情况，可在文尾加花姐微信详聊。
售价：6.8万元-7.2万元/平米
中海刘娘府674项目，地理位置很好。
它位于苹果园街道，西五环外，阜石路北侧；出门是苹果园枢纽，6号线、1号线、S1线三线换乘；开车上西五环、莲石路都顺。
背靠西山，这种山前区位，石景山再无第二块。
该片区的二手房市场，大抵如此：远洋天著春秋挂牌6.8万-7.5万元/平米，绿城西山云庐6.5万-7.2万元/平米。
西山别墅带已经快五年，没有像样的新房供给，现有的二手产品楼层、层高、面宽等，全面落后于新规产品。
刘娘府怎么定价？花姐算笔账。
楼面价4.23万元/平米，低密建安装修按1.2万元/平米，财务和管理成本摊0.8万元/平米，成本线约6.2万元/平米。
全盘293套量小不愁卖，中海没必要贴着成本走。
花姐预计，洋房单价6.8万-7.2万元/平米，总价在1000万至1350万元；联排2000万起步，360平米户型，总价2500万起；380平米双拼，总价奔3000万元。
此价格，将是西山别墅带的终极改善。
花姐点评：
中海这次踩得很准。
828新政的核心是：现房销售比例提高，对高周转高层项目是重创，但对低密盘影响有限。
刘娘府项目28栋楼293户，开工到现房交付24个月左右，卖着卖着就是现房。新政的资金压力，几乎砸不到它。
另外，低密盘的客群是千万级以上买家，对首付和利率的敏感度，远低于对产品力的在意程度。
这些，都将成为刘娘府项目的利好。
市场从来不缺钱，缺的是值得买的产品。
回头看8月12日那两块地，中海和招商蛇口都是底价捡货。但中海新城25亿元，拿下刘娘府这块低密地块，在两年前不可想象。
对石景山楼市而言，等待1.1容积率的时间，等了快十年。
中海刘娘府项目，能不能扛起西山别墅带的新房大旗，拿预售证后见。
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