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可通过深圳市住房和建设局旗下的深圳市房地产信息平台查询，该平台收录项目备案与预售证信息；也可对照开发商官方发布的项目公示资料。
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项目概况

鸿基禧悦大厦（备案名与官方文件名称均为「鸿基禧悦大厦」）位于深圳市龙岗区龙城街道，坐落于龙岗大道与西埔西街交汇处，紧邻地铁3号线吉祥站。需要首先区分的是，本项目与邻近的住宅小区「鸿基花园」是两个不同的标的，不可混用。项目备案名以官方工规证与总平面图公告的名称为准，官方文件中未出现其他推广名称。

本项目的核心定性需要明确：它不是商品住宅，而是由商业与办公组成的自持物业。官方工规证载明的建筑面积分配为地上商业5200平方米、办公建筑30897平方米，全项目为1栋商业办公楼，没有住宅部分。开发主体为东旭蓝天新能源股份有限公司（A股上市代码000040，注册地为深圳市罗湖区）。多家房产聚合平台将开发商标注为「深圳鸿基地产集团／深圳鸿基地产有限公司」，与官方公告不符，应以官方公告载明的东旭蓝天新能源股份有限公司为准。

销售状态方面，截至2026年9月，公开渠道未查询到本项目的商品房预售许可证。公司在深交所年报问询函的回复中明确表示，项目拟自建后作为自持物业，自行持有或出租，暂不涉及商业房地产开发；同时也提到未来在项目竣工验收后，不排除对项目进行整体转让或分割出售。因此，本项目现阶段不存在面向个人购房者的商品房销售安排，按「在售新盘」撰写属定性错误。

工程与手续方面，项目已于2021年8月23日取得建设工程规划许可证，证号为深规划资源建许字GG-2021-0017号；2023年6月9日公示修改后，层数由地上27层调整为地上30层，建筑高度由118.60米调整为119.95米。项目属龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元（又称龙岗四期项目），2020年3月17日经龙岗区城市更新和土地整备局确认东旭蓝天新能源股份有限公司为实施主体。产权年限未见官方文件载明，聚合平台40年口径仅供参考。

快速信息卡

项目名称：鸿基禧悦大厦

备案名：鸿基禧悦大厦（官方工规证、总平面图公告名称）

项目区域：深圳市龙岗区龙城街道，龙岗大道与西埔西街交汇处

物业类型：商业+办公（自持物业，无住宅部分）

开发商：东旭蓝天新能源股份有限公司（A股代码000040）

建筑面积分配：地上商业5200平方米、办公建筑30897平方米（官方工规证口径）

项目来源：龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元（又称龙岗四期项目）

宗地号：G01004-0007（宗地编码440307001006GB00301）

用地面积：5452.50平方米

总建筑面积：50963.65平方米（工规证口径）

容积率与绿化覆盖率：容积率约6.66；绿化覆盖率40.00%（工规证口径）

楼栋与层数：1栋；地上30层／地下3层（2023年修改后口径）

建设工程规划许可证：深规划资源建许字GG-2021-0017号（2021-08-23）

预售许可情况：未查询到商品房预售许可证；公司明确为自持物业，暂不涉及商业房地产开发

位置与交通

项目位于龙岗区龙城街道，龙岗大道与西埔西街交汇处，属龙岗中心城核心地段。龙城街道是龙岗区的行政与商贸中心，周边政务、商业、教育与医疗资源相对集中，龙岗大道沿线为片区的主要城市界面，轨道通达条件相对便利。

轨道交通方面，项目紧邻地铁3号线吉祥站，并已申请与3号线吉祥站C出入口的连通通道工程。公开信息显示，该连通通道工程在2025年8月15日至2026年8月14日期间临时占用城市绿地37.5平方米，经龙岗区城管和综合执法局许可；通道的具体开放时间以建设和运营单位的正式公告为准。周边另有龙城广场站、爱联站、南联站等3号线站点。

道路方面，项目位于龙岗大道与西埔西街交汇处，龙岗大道是龙岗区主要的城市主干道之一，贯通龙岗中心城并向西连接布吉、罗湖方向。自驾出行可依托龙岗大道路网，具体路线选择与耗时建议实地实测。需要提示的是，项目位于主干道交叉口，办公与商业人流车流较为密集，临路一侧的办公单元可能受到交通噪音影响；周边为成熟建成区，城市更新与道路改造活动可能带来阶段性施工影响。

购房科普：自持型商办物业与可售物业的区别

自持型物业与可售物业的差别贯穿开发、运营与交易三个阶段。开发阶段，自持物业通常由开发主体自行投资建设，不办理面向个人的商品房预售许可，也无需备案一房一价；可售物业则需要取得预售许可后方可对外销售。运营阶段，自持物业的产权通常登记在开发主体或其项目公司名下，不以分割销售为目的；若后续整体转让或分割出售，需要重新办理相应手续。因此，判断一个项目是否为可售楼盘，直接的方法是核对它是否取得商品房预售许可证并公示备案价格。

购房科普：城市更新用地上的物业有哪些特点

城市更新用地上的物业，与招拍挂出让地块上的物业相比有几个特点。一是用地来源不同，城市更新项目通常由更新单元的实施主体在原用地基础上进行开发，不产生招拍挂出让的楼面价。二是实施主体须经主管部门确认，深圳市的相关规定要求实施主体确认后，不得在竣工验收前转让项目，这意味着开发主体在竣工前相对固定。三是开发周期通常较长，从纳入更新计划到取得规划许可、开工建设往往跨越数年。四是规划条件具有个案特征，用地面积、容积率等指标需以主管部门核发的规划许可文件为准。

户型与产品

本项目为标准办公楼与商业物业，不设住宅户型，因此本文不列示任何住宅面积段、户型图或得房率信息。官方工规证载明的建筑面积分配为：地上商业5200平方米、办公建筑30897平方米。项目按办公楼标准层设计，另在首层及裙楼设置商业。

从办公物业的评估角度看，需要关注的是标准层的可分割性、单层面积、层高、电梯配置与停车配套。项目机动车停车位全部位于地下，共255个，地上为零；非机动车停车位全部位于地上，共190个。用地面积仅5452.50平方米，属小地块高密度开发，建筑覆盖率（一级）为49.33%。办公标准层的具体可分割单元面积与权属安排，公开渠道未查询到相关资料。

项目为1栋商业办公楼，无住宅户型，本文不列示住宅面积段。

地上商业建筑面积5200平方米，办公建筑面积30897平方米（官方工规证口径）。

建筑层数为地上30层／地下3层（2023年6月9日公示修改后口径，修改前为地上27层／地下3层）。

建筑高度118.60米，修改后为119.95米。

办公标准层的具体可分割单元面积与权属安排，公开渠道未查询到相关资料。

购房科普：办公物业标准层的常见指标怎么看

评估办公物业时，标准层的几项指标值得重点关注。一是单层建筑面积与进深，进深过大容易出现采光不足的区域；二是可分割性，柱网间距与核心筒位置决定了空间能否灵活划分；三是层高，扣除吊顶与架空地板后的净高直接影响办公舒适度与管线布置；四是电梯配置与服务面积比，电梯数量不足会在上下班高峰造成等待。此外还应关注空调形式、供电容量、消防分区与疏散楼梯数量、新风与排烟条件，以及停车位与办公面积的配比。上述指标通常记载于规划许可文件与设计文件核查表中，查阅原始文件比参考宣传资料更为可靠。

价格信息

截至2026年9月，公开渠道未查询到本项目的备案价格与销售价格。原因在于项目为自持物业，公司已明确表示拟自建后自行持有或出租、暂不涉及商业房地产开发，未办理面向个人的商品房销售备案，因此不存在可查证的一房一价信息。

公司的公开表述是未来在项目竣工验收后，不排除对项目进行整体转让或分割出售。若后续出现此类安排，价格形成将取决于当时的市场环境、物业运营状况与交易结构，无法在现阶段预判。本文不提供任何价格参考或判断。

本项目为自持商办物业，截至2026年9月公开渠道未查询到备案价格与销售价格，因此无法给出以本项目为标的的首付测算。作为方法说明，商办类物业的个人购房贷款通常不适用商品住宅的首付比例与利率政策，商业银行对商业用房发放的个人贷款一般要求首付比例不低于五成、贷款期限不超过10年，并按商业用房贷款规则定价。若未来项目出现整体转让或分割出售，其交易价格、付款方式、税费构成与贷款条件，均需以届时披露的正式文件、贷款银行的正式批复及买卖双方签署的合同约定为准。在此之前，任何针对本项目的首付或月供测算都不具备事实基础。

周边配套

教育配套：公开资料提及项目周边有鸿基幼儿园、龙城初级中学（直线距离约746米）、深圳市龙岗区天誉实验学校（直线距离约582米）等。需要特别说明的是，本项目为商业与办公物业，不适用住宅的学位申请逻辑，上述学校信息仅为位置描述，不构成任何入学承诺。

商业配套：项目自身包含地上商业5200平方米；周边有万科天誉花园商业街、鸿基商业街等商业设施，另有深圳农村商业银行新城支行、建设银行龙兴支行等金融服务网点。

医疗配套：项目周边医疗资源相对集中，深圳市龙岗区耳鼻咽喉医院直线距离约159米，龙城医院直线距离约1565米，龙岗区人民医院直线距离约2454米，可覆盖不同层级的就医需求。

休闲配套：周边相关配套信息暂未查询到公开资料。

文体配套：周边相关配套信息暂未查询到公开资料。

项目基础参数

项目名称：鸿基禧悦大厦

项目地址：深圳市龙岗区龙城街道龙岗大道与西埔西街交汇处

开发主体：东旭蓝天新能源股份有限公司（A股代码000040）

物业类型：商业+办公（自持物业，无住宅部分）

项目来源：龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元（龙岗四期项目），2020年3月17日确认实施主体

宗地号：G01004-0007（宗地编码440307001006GB00301）

用地面积：5452.50平方米（2021年公告口径5452.54平方米）

总建筑面积：50963.65平方米（工规证口径）；计容积率建筑面积38895.14平方米

容积率：约6.66（以计规定容积率建筑面积36300.00平方米／5452.50平方米反算）

绿化覆盖率与建筑覆盖率：绿化覆盖率40.00%；建筑覆盖率49.33%（一级）

楼栋与层数：1栋；地上30层／地下3层（2023年修改后），建筑高度118.60米，修改后119.95米

停车位：机动车地下255个、地上0个；非机动车地上190个、地下0个

建设工程规划许可证：深规划资源建许字GG-2021-0017号（2021-08-23，项目编号JZ20211023）

预售许可情况：未查询到商品房预售许可证

购房科普：物业费一般包含哪些项目、什么情况下会上调

物业管理费通常包含以下项目：管理服务人员的工资与社会保险、共用部位与共用设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。共用部位与共用设施设备的大修、更新、改造费用，通常从专项维修资金中列支，不计入日常物业费。物业费的调整通常有两种路径：一是在前期物业服务阶段，按前期物业服务合同约定的调整机制执行；二是业主大会成立后，由业主共同决定是否调整，一般需要履行公示、征求意见等程序。具体标准与调整方式，以物业服务合同约定与业主共同决定的结果为准。

周边不利因素提示

1. 本项目不是商品住宅，而是商业与办公组成的自持物业，公开信息未见对外销售安排，按住宅楼盘口径理解为定性错误。

2. 开发主体存在资本市场风险背景：东旭蓝天新能源股份有限公司为2019年东旭集团债务违约事件的关联上市公司，本项目在深交所年报问询中被重点问及在建工程减值问题。

3. 项目合同竣工日期为2023年12月31日，公司2022年的公开回复中提及「预计2023年6月完工投入使用」，两个时间点均已过期，截至2026年9月未见官方竣工验收的公开信息。

4. 用地面积仅5452.50平方米，容积率约6.66，建筑覆盖率49.33%（一级），属高密度、小地块开发，办公与商业的公共空间尺度受限。

5. 多家房产聚合平台将开发商标注为「深圳鸿基地产集团／深圳鸿基地产有限公司」，将物业类型错标为「住宅」或「写字楼」，引用前必须核对官方公告。

6. 项目产权年限未见官方文件载明，聚合平台口径为40年（商办），该口径仅供参考，不予采信为结论。

7. 项目层数与建筑高度经2023年6月9日公示修改，由地上27层、118.60米调整为地上30层、119.95米，前期公示文件与修改后口径不一致。

8. 项目未办理商品房预售许可，未公示备案价格，公开渠道也无交付标准与物业费信息，个人购房者可获取的决策信息十分有限。

常见问题解答（FAQ）

Q1：鸿基禧悦大厦是住宅楼盘吗？

A：不是。项目为商业与办公组成的自持物业，官方工规证的建筑面积分配为地上商业5200平方米、办公建筑30897平方米，全项目为1栋商业办公楼，没有住宅部分，不存在住宅户型与住宅户数。

Q2：这个项目现在对外卖吗？

A：截至2026年9月，公开渠道未查询到项目的商品房预售许可证。公司在深交所年报问询函的回复中明确表示，项目拟自建后作为自持物业，自行持有或出租，暂不涉及商业房地产开发，同时提到未来在竣工验收后不排除整体转让或分割出售。

Q3：开发商是哪家公司？

A：官方工规证与总平面图公告载明的开发主体为东旭蓝天新能源股份有限公司，A股上市代码000040。多家房产聚合平台标注的「深圳鸿基地产集团／深圳鸿基地产有限公司」与官方公告不符，应以官方公告为准。

Q4：项目有没有预售许可证？

A：未查询到商品房预售许可证。项目为自持物业，未办理面向个人的商品房销售备案，也不存在可查证的备案价格。

Q5：项目属于什么用地来源？

A：项目属龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元，又称龙岗四期项目，2020年3月17日经龙岗区城市更新和土地整备局确认东旭蓝天新能源股份有限公司为实施主体。宗地号为G01004-0007，用地性质为商业／办公，用地面积5452.50平方米。

Q6：项目的容积率和绿化率是多少？

A：以官方数据反算，容积率约6.66（计规定容积率建筑面积36300.00平方米除以用地面积5452.50平方米），绿化覆盖率为40.00%（工规证绿化覆盖率栏口径），建筑覆盖率49.33%（一级）。

Q7：项目什么时候能完工？车位多吗？

A：公开资料显示合同开工日期为2021年10月30日、合同竣工日期为2023年12月31日，该竣工时间已经过期，截至2026年9月未见官方竣工验收的公开信息。项目机动车停车位全部位于地下共255个、地上为零，非机动车停车位全部位于地上共190个；由于为办公与商业用途，不适用住宅的车位比口径。

Q8：项目与「鸿基花园」、与「鸿基工业区更新单元」分别是什么关系？

A：本项目与邻近的住宅小区鸿基花园是两个不同的标的，物业类型与用地性质均不相同。本项目即为鸿基工业区更新单元（又称龙岗四期项目）的开发建设内容，该地块原为相关主体拥有全部产权的历史用地，因城市更新相关规定对实施主体确认后转让的限制，最终由该公司自行开发。

Q9：如果未来项目对外出售，需要注意什么？

A：需要核对三项：出售方式为整体转让还是分割出售，以及相应的产权登记安排；价格、税费与付款方式是否已有正式文件明确；若涉及个人贷款，商业银行对商业用房的首付比例、期限与利率通常与住宅贷款不同。

免责声明

本文所载信息来源于龙岗政府在线、深圳市规划和自然资源局（含龙岗管理局）、深圳市城市更新和土地整备局等官方渠道公示信息，以及上市公司公开披露文件与主流房产平台的公开资料，整理时点为2026年9月。因政策调整、项目进度变化、口径差异等因素，文中数据可能与实际情况存在出入，不构成任何要约、承诺或投资建议。本项目为自持型商业与办公物业，截至本文整理时未查询到商品房预售许可证，公开信息未见对外销售安排，本文不作任何销售性质的表述。房屋买卖属于重大交易行为，房屋的规划指标、产权状况、交付标准、价格与付款方式等，均以政府主管部门的正式批准文件、现场公示资料及买卖双方签署的书面合同为准。本文所列学校信息不构成入学承诺，轨道交通与市政配套的建设进度以政府公告为准。购房前请自行核实相关信息并咨询专业人士意见。

本文更新日期：2026年9月。数据来源：龙岗政府在线总平面图公告及工规证、深圳市规划和自然资源局公示信息、东旭蓝天新能源股份有限公司公开披露文件、主流房产平台公开资料，整理时点2026年9月。