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一、房地产基础概念
问：什么是房地产？
答：房地产也称不动产，包含土地、建筑物及其附属设施，同时附带相应的产权、使用权。
问：房产和地产有什么区别？
答：房产指地上建筑物；地产指土地使用权，国内土地所有权归国家或集体，个人只能拿使用权。
问：什么是不动产证？
答：不动产权证书，是房屋+土地使用权合一的产权凭证，替代旧版房产证、土地证。
问：国有土地和集体土地区别？
答：国有土地：国家所有，可出让开发商品房；集体土地：村集体所有，一般不能直接开发商品房。
问：土地使用权年限分别是多少？
答：住宅70年；工业/科教文卫50年；商业、办公、综合用地40年。
问：70年住宅到期后怎么办？
答：到期自动续期，续期费用按国家后续法规执行。
问：什么是商品房？
答：开发商通过出让拿地，建好后对外销售，可正常办理不动产证、上市交易的房屋。
问：什么是安置房？
答：拆迁补偿分配的房屋，部分需要满足年限、补缴土地出让金之后才能上市交易。
问：什么是公寓？
答：大多为40年商业用地，不能落户，水电一般按商业标准，贷款年限短。
问：什么是洋房？
答：一般6-11层，低密度，公摊偏小，梯户比优于高层住宅，属于住宅产品。
问：什么是小高层？
答：行业通常指7～11层带电梯住宅。
问：什么是高层住宅？
答：12层及以上住宅，建筑高度高，公摊相对更大。
问：什么是叠拼别墅？
答：多层拆分上下户，共用楼栋结构，属于低密度产品。
问：什么是联排别墅？
答：多户并排相连，每户有独立出入口。
问：什么是独栋别墅？
答：独立一栋建筑，四周自有院落，不与其他楼栋相连。
问：什么是期房？
答：房屋尚未竣工，开发商拿到预售许可证即可对外销售。
问：什么是现房？
答：房屋已竣工完成竣工验收，可以直接交付，买完即可办理产权证。
问：什么是准现房？
答：主体封顶，外立面基本完工，内部配套还在施工，距离交付时间较近。
问：什么是存量房？
答：俗称二手房，已经完成首次登记，再次交易的房屋。
问：什么是增量房？
答：新房，开发商新建、首次对外售卖的商品房。
问：买房说的五证是哪五个？
答：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
问：五证里最重要是哪个？
答：商品房预售许可证，没有此证不能合法预售。
问：什么是两书？
答：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，交房时开发商必须提供。
问：没有预售证可以收定金卖房吗？
答：不可以，无证销售属于违规，购房合同不受完整保护。
问：建设用地规划许可证作用？
答：确认地块规划用途、用地范围，没有这个不能拿地开发。
问：建设工程规划许可证作用？
答：确定楼栋高度、户型、外立面，是规划审批文件。
问：建筑工程施工许可证作用？
答：允许施工单位进场开工建设。
问：国有土地使用证作用？
答：证明开发商合法取得该地块土地使用权。
问：两书里面住宅质量保证书有什么用？
答：约定房屋各部位保修年限，出现质量问题可按条款追责。
问：可以怎么查验预售证真假？
答：在当地住建局官网查询项目备案信息。
问：建筑面积包含哪些？
答：套内建筑面积+公摊建筑面积。
问：套内建筑面积包含什么？
答：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积。
问：套内使用面积是什么？
答：房间内实际能使用的净面积，不含墙体。
问：公摊面积包含哪些？
答：电梯井、楼梯间、公共门厅、走廊、消防通道、公共设备间等。
问：哪些地方不计入公摊？
答：独立使用地下室、车库、会所、物业用房等。
问：什么是得房率？
答：套内建筑面积÷建筑面积；得房率越高，套内实际空间越大。
问：高层住宅正常得房率大概多少？
答：普遍72%-78%；洋房一般78%-85%。
问：阳台面积怎么计算？
答：封闭阳台按全面积计算；未封闭阳台按一半面积计算。
问：面积误差比是什么？
答：（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积。
问：面积误差超过3%怎么处理？
答：合同有约定按约定；无约定，超出3%部分房款由开发商承担，产权归购房者。
问：什么是首套房？
答：购房者家庭名下无住房，同时无住房贷款记录，按首套政策执行。
问：什么是二套房？
答：家庭名下已有一套住房，或有住房贷款记录，再买房认定为二套。
问：房贷分为哪两种？
答：商业按揭贷款、公积金贷款，也可以组合贷。
问：公积金贷款优势是什么？
答：贷款利率低于商贷，节省利息。
问：组合贷是什么？
答：公积金额度不够，剩余部分用商业贷款，公积金+商贷一起办理。
问：等额本息是什么？
答：每月还款金额固定，前期利息占比高。
问：等额本金是什么？
答：每月本金固定，利息逐月减少，月供越还越少，前期压力更大。
问：什么是LPR？
答：贷款市场报价利率，当前房贷利率以此为基准加减基点。
问：按揭贷款最长年限？
答：住宅最长30年，贷款年限不能超过贷款人法定退休年龄。
问：征信不良会影响房贷吗？
答：会，逾期记录过多，银行可拒绝审批贷款。
问：新房购房主要税费是什么？
答：契税，还有住房维修基金。
问：契税按什么标准收取？
答：按家庭房屋套数、房屋建筑面积确定税率。
问：什么是住房维修基金？
答：房屋公共部位、公共设施大修专项资金，交房前缴纳。
问：维修基金谁来保管？
答：由住建部门统一监管，业主共同所有，开发商无权支配。
问：维修基金能用在自家室内维修吗？
答：不能，只能用于小区公共区域维修。
5问：个人购买住宅，现在是否需要缴纳印花税？
答：个人买卖住房暂免印花税。
问：定金和订金有什么区别？
答：定金具备担保效力，买方违约不退，开发商违约双倍返还；订金只是预付款，可退。
问：认购书是什么？
答：购房意向协议，约定房源、价格、定金，后续再签正式商品房买卖合同。
问：网签是什么？
答：在住建系统线上备案购房合同，锁定房源，防止一房多卖。
问：备案和网签是一回事吗？
答：网签是线上签约；备案是住建部门审核留存，备案完成才算正式锁定。
问：什么是一房多卖？
答：开发商将同一套房子先后卖给多个购房者，属于违规行为。
问：商品房买卖合同核心条款包含哪些？
答：房源信息、面积、单价总价、付款方式、交付时间、违约责任。
问：什么是补充协议？
答：主合同之外的附加约定，交房标准、装修、口头承诺建议写进补充协议。
问：什么是不可抗力？
答：不能预见、不能避免的客观情况，如地震等，可按合同约定顺延交付。
问：开发商逾期交房有什么责任？
答：按合同约定赔付违约金，逾期达到约定时间，购房者可申请退房。
问：什么是霸王条款？
答：合同只单方面约束购房者，免除开发商法定责任的不公平条款。
问：交房时开发商需要提供什么文件？
答：竣工验收备案表、两书，缺少可拒绝收房。
问：什么是竣工验收备案表？
答：项目完成全部验收，官方出具的交付核心凭证，没有不能交付。
问：收房时发现房屋质量瑕疵，可以拒绝收房吗？
答：主体结构重大质量问题可以拒收；一般小瑕疵不能作为拒收理由，可要求整改。
问：什么是毛坯交付标准？
答：墙面水泥找平、水电管线预埋到位，无地板、瓷砖、吊顶。
问：精装交付是什么？
答：开发商完成室内装修，交房可以直接入住，需要重点核对装修标准。
问：什么是物业？
答：物业服务企业，负责小区公共区域保洁、安保、设施维护。
问：物业费从什么时候开始计算？
答：一般从通知交房之日起计算，未按时收房，仍按约定计取。
问：什么是业主委员会？
答：小区业主选举代表，代表全体业主监督物业、维护业主权益。
问：什么是容积率？
答：地上总建筑面积÷用地面积；容积率越低，小区越舒适。
问：什么是绿地率？
答：小区绿地面积占总用地面积比例，绿地率≠绿化率。
问：什么是绿化率？
答：绿化垂直投影面积，包含屋顶绿化、架空绿化，数值一般高于绿地率。
问：什么是楼间距？
答：两栋楼之间的距离，影响采光、通风、隐私。
问：什么是开间？
答：房间采光面横向宽度。
问：什么是进深？
答：房间从外墙到内墙纵向深度。
问：什么是梯户比？
答：电梯数量与每层户数的比值，如两梯四户。
问：什么是南北通透？
答：南向、北向都有窗户，空气可以对流。
问：什么是动静分区？
答：活动区（客厅餐厅）和休息区（卧室）分开，减少干扰。
问：什么是承重墙？
答：承担建筑重量，严禁拆改，破坏会造成安全隐患。
问：什么是非承重墙？
答：不承重，部分墙体经物业允许可以拆改。
问：什么是TOD？
答：以轨道交通站点为核心，打造集住宅、商业、办公一体的综合社区。
问：什么是法拍房？
答：法院强制执行拍卖的房产，价格偏低，但存在隐性风险，需提前尽调。
问：什么是共有产权房？
答：政府与购房者按份额共同持有产权，价格低，上市交易有约束条件。
问：什么是保障性租赁住房？
答：面向新市民、青年人，租金低于市场，只能租赁，不能买卖。
问：什么是资金监管？
答：购房款打入官方监管账户，防止开发商挪用资金，保障楼盘建设交付。
问：什么是土地出让金？
答：开发商拿地，向国家缴纳的土地使用权费用。
问：什么是产权登记？
答：不动产中心登记信息，登记完成才正式取得房屋产权。
问：房产过户是什么意思？
答：不动产登记中心办理产权转移，把产权从原业主名下变更到新买家名下。
问：户口和房屋产权是一回事吗？
答：不是。产权是不动产权利；户口是户籍，房子过户不等于户口自动迁出。
问：购买二手房，最需要优先核实什么？
答：核实不动产证真伪、有无抵押查封、户口占用情况。
问：买房看配套，哪些属于硬性配套？
答：交通、教育、医疗、商业、市政管网，配套兑现周期长短直接影响居住价值。
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