原创首发｜未经授权禁止转载
9 月 20 日，高盛又说话了。
这次它抛出的判断在市场上炸了锅 —— 年底可能迎来一波 "全资产上涨" 行情。
条件很明确：美国中期选举落地加油价回落，通胀缓解，美联储加息压力减轻，股票债券等所有生息资产同步走强。
很多人第一反应：高盛全程在讲美元油价美联储和股债，根本没提房地产，全资产涨和房子有什么关系？
但看一组数据就明白了。
央行调查显示，我国城镇家庭总资产中房产占比高达 69.3%，是 A 股总市值的 5 倍。
一场所谓的 "全资产上涨" 里，占居民总资产七成的房产如果没有任何修复，那 "全资产" 就是个伪命题。
更关键的是，这不是高盛第一次看多中国楼市。
今年 6 月，高盛中国房地产团队主管王逸就明确判断：上海深圳今年年底见底，2026 年底至 2028 年底两城房价整体回升 15%。
当全球最精明的资本开始真金白银布局中国核心房产，我们至少应该承认 —— 楼市最寒冷的冬天已经过去了。
先说高盛是谁。
它从来不是 "永远看多" 或 "永远看空" 的死多头死空头，核心特点是：不嘴硬、认数据，一旦硬数据出现趋势性变化，比任何机构都更快修正判断。
2008 年 11 月金融危机最恐慌时，高盛发布《最坏的时候正在过去》，预判 2009 年一线房价修复 20% 以上，当时被无数人骂 "替开发商站台"。
结果 2009 年四万亿落地，一线房价全年上涨 25.8%—— 精准抄底。
2014 年 10 月看到成交量回升、限购放松后，高盛立刻发布《黎明前的黑暗》转向看多，当时很多人嘲笑它 "打脸"。
但它转向的时点刚好是那一轮周期底部 ——2016 年一线城市房价同比上涨 28%。
2021 年 9 月全国楼市还在 "打新热" 的狂热阶段，高盛发布《见顶在即》明确判断下行周期，当时几乎没人信。
结果一个月后三道红线全面发力，楼市进入整整五年深度调整 —— 精准逃顶，比国内大多数机构早了至少半年。
当然它也有看走眼的时候，2024 年初最悲观时一度看到 2035 年，但它没有嘴硬，随着数据更新不断修正，2026 年中正式翻多，9 月再次确认年末行情。
规律很清晰：高盛连续两个季度发布同向报告，拐点预判准确率超过 80%。
而这一次，从 6 月翻多到 9 月加码，已经连续两个季度同向看多。
它唱多的时候可能是客气，但它真掏钱的时候，一定是经过了反复测算和验证的。
这次为什么转向？三组硬数据砸在面前。
第一组，成交量连续 6 个月高位运行。"量在价先" 是房地产一百多年不变的铁律。
上海 3 月二手房网签 31215 套，是 2021 年 3 月之后整整五年来第一次单月破 3 万套；8 月淡季依然成交 20433 套，同比增长 18.4%，连续 6 个月同比正增长。
北京 8 月二手网签 13853 套，连续 6 个月站在 1.3 万套荣枯线以上；深圳二手带看到成交转化率升至 4.51%，创年内新高。
第二组，房价连续 6 个月环比上涨。上海 3 月二手房环比涨 0.4% 结束连续 11 个月下跌，此后每月保持 0.2%-0.3% 涨幅，8 月以 0.3% 领跑 70 城；新房同比涨 3%，是全国唯一转正的城市。
经过五年调整，70 城新房较高点回撤 10.1%，二手房回撤 17.4%，重点城市租金回报率从 1.4% 回升到 2.4%-2.8%，房价继续大跌的估值基础已经消失。
第三组，外资真金白银进场。2026 年一季度上海房地产大宗交易成交 98.6 亿元，外资占比高达 45%，高盛资管、黑石、加拿大养老基金大举扫货核心商圈物业和顶级豪宅；上海高端住宅境外买家占比从 20% 飙升至 43%。
这些全球最精明的资本从来不会听故事，它们只算现金流。
成交量不会骗人，真金白银不会骗人。
全资产上涨，为什么房产一定在列？
按照资产定价的 DCF 模型，所有生息资产的内在价值等于未来现金流的贴现。当利率下行、贴现率降低时，股票涨、债券涨，房产的租金现金流贴现同样会涨 —— 这是金融学最基本的定价规律。
更现实的逻辑是：房产占中国城镇家庭总资产 69.3%，如果只有股债涨、房价继续跌，大多数家庭的总资产反而会缩水，所谓 "全资产上涨" 就和普通人没关系。
历史规律也印证：历次流动性宽松周期都是股债房同步上涨，从来没有 "只涨股债不涨房产" 的全资产牛市。2009 年 QE 后沪深 300 涨 109%，同期一线新房涨 37%；2020 年无限 QE 后美股涨 51%，全美房价涨 38%。
传导规律也很清晰：金融资产先反应，3-6 个月后财富效应显现，资金逐步流向不动产，刚好匹配 "年底启动行情" 的时间窗口。
8・28 新政三周，北上广深已经动起来了。
8 月 28 日三部门现售销售通知加央行信贷改革加证监会支持，一天之内系统性政策落地。
三周后成绩单出来了：北京 9 月截至 17 日网签 8716 套，有望连续 7 个月破 1.3 万套，前 8 月累计 12.15 万套创近 5 年同期新高。
上海 9 月截至 18 日网签破 1.4 万套，日均近 800 套，单日最高 1319 套，3 月以来连续 6 个月破 2.3 万套。
广州 9 月上半月网签 3983 套预计全月破万套，前两周近 4 万人次看房，不少小区成交价较底部抬升 5%-10%。
深圳 9 月截至 17 日成交 2869 套同比增 26%，新政后半个月签约量环比涨 34%。
政策有没有用，不要看口号，要看成交量 —— 而成交量已经给出了答案。
但不是闭眼买，这些边界必须看清。
高盛的判断有三个关键边界：第一，15% 是三年累计涨幅，年化不到 5%，不是暴涨，是深度调整后的价值修复；第二，涨幅严格限定在一线城市核心区、地铁沿线、配套完善的次新房，远郊大盘无配套老破小依然看空；第三，修复是渐进式的，真正回升主要在 2027-2028 年，不是明天就涨。对应到全国平均层面，年底房价有望迎来超 3% 的普涨修复 —— 核心城市核心区涨幅可能更高，弱三四线可能仍在调整。
值得注意的是，高盛的转向不是孤例：摩根大通给出核心城市 12%-18% 修复区间，瑞银预判四季度趋势拐点，施罗德把中国核心住宅上调至 "超配"。外资集体共识的形成，不是空穴来风，而是基于同一个事实 —— 经过五年深度调整，中国楼市的泡沫已经基本出清。
手里有核心区优质房产的，拿住别在底部割肉；想上车的，盯紧核心区地铁沿线品质房源；有远郊劣质资产的，趁着回暖窗口置换优化，别不分好坏一锅端。
很多人执着于 "高盛准不准"，其实真正靠谱的从来不是某家机构的预判，是常识。
跌了五年，泡沫挤干了，估值回到合理区间了，供给收缩了，政策托底了，需求在慢慢回来，房价自然会从超跌状态回到合理价值。
高盛只是比大多数人更理性，不被情绪裹挟，看到了这些常识而已。
当全球最精明的资本都开始真金白银布局中国核心房产，当所有领先指标都指向同一个方向，我们至少应该承认 —— 楼市最寒冷的冬天已经过去了。
而好房子的价值，永远不会被长期低估。
免责声明：本文基于公开政策文件、行业机构公开数据及媒体报道做市场解读，不构成购房、房产投资建议。
热门跟贴