一个朋友，最近和慧老师聊天，说手上有一笔闲钱，存银行利息太低，想买几套公寓，他调查了一下北京的几个公寓楼，盘算了一下，租金收益可以达到5%-7%。
“80万买一套40平米的房子，月租金4000元左右，年租金5万元，一年收益6%”。他觉得比存银行好太多，很是动心。
5%的租金收益率，看起来很美，现在投资公寓楼算不算好投资？
慧老师仔细研究了一下，里面风险点不少：
1，土地年限到期，暗藏一个大雷。
很多人买公寓，忽略一个残酷事实，就是土地年限。一般公寓的土地年限是40年或者50年，从开发商拿地那一刻起开始倒计时。以北京为例，在2010年-2016年间，推出了不少商住楼，这些商住楼土地剩余年限20-30年左右。
土地到期了续期政策会如何？大家都不清楚，很多人想着可能会到期免费续期。
最近上海出台了一个政策，打破了免费续期的幻想。
一个多月前，上海商办续期新规落地，直接打碎公寓过去只看租金的收租逻辑。
这个政策核心内容是上海工商业项目土地，40年（商业）、50年（办公）使用年限到期后，最低按照土地基准价的70%进行付费续期。
这个土地基准价，不是大家平时交易的房价，你房产所在区域的土地基准价要去政府官网上查询，总体上肯定要比房价便宜，续期最低续5年，最长续20年。
那一套40-80平米的商业公寓续20年续费要交多少钱呢？
慧老师用了ai估算，出来的数字差异很大，说50-80万的有，说30-40万的有，说十几万的也有，和地段关系很大。
有人计算过：在上海，1级区域基准地价(楼面价)36670元/㎡，70%折扣则是25669元/㎡，60㎡公寓续期补缴大概154万元（1级区域，如外滩、南京东路、淮海中路等）；
11级远郊区域由于基础地价(楼面价)较低，约1760元/㎡，70%折扣后，60㎡公寓续期补缴也低，大概7万元。
总之一套商业公寓续费20年，几十万的钱是要的。所以，这笔远期负债，现在就要计入持有成本里。
那如果我没钱续费怎么办？可以明确的是土地使用权肯定被政府收回了，你无权再进行交易。
那后来再卖出呢？一般新公寓到手也就30年出头的剩余年限了，之后折旧非常厉害。
后面快到期了考虑卖出，接盘侠可就没那么好找了，毕竟后面的人也会考虑续费大礼包这个问题。
一旦失去流通性，租售比的问题就没那么简单了，因为本金也需要考虑在收益里赚回来。
目前这只是上海的试行政策，接下来政府会评估执行的效果，如果钱收的轻轻松松那以后可能会在全国推行，如果上海试点困难重重，收费效果不及预期，那未来可能会调整。
2，租金下降
现在，越来越多的房子在中介处挂了好几个月都没有成功出租，房租在不断降价，商住楼租金也是在缓缓下跌。租金为什么会降低？取决于周边就业、收入，如果收入继续下滑，支付意愿降低，租金还会进一步下滑。
3，房价下跌
公寓价格“跳水”近两年从一线到二三线都在发生，深圳、长沙、北京都有典型例子，比如深圳南山有楼盘从备案价7万+/㎡降到3.8万/㎡起，长沙有网红盘一年跌了48%，北京清河有公寓从8.2万/㎡跌到3万出头。
不少公寓楼跌得比住宅还狠，流动性差，不好变现，可能你收四五年房租最后全让房价跌没了。现在再加上未来的续费预期，这个生意更要掂量掂量了。
所以，想把公寓当成简单的收租生意，还需要多考虑考虑上面这些问题。
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