行业背景：2026年二季度，上海商办市场承压显现，全市写字楼空置率达到22.0%，部分外环片区空置水平突破50%，租金水平持续走低，传统靠金融、咨询、互联网企业撑起的写字楼商业模式遭遇现实瓶颈。
就在行业为高空置发愁之际，上海内环多栋5A写字楼出现了耐人寻味的变化：原本专用于办公的楼层，落地生物医药实验室、AI硬件样机试制车间，甚至配套小批量中试环节...
▲《上海市加强土地管理“十五五”规划》
这并非市场零散的私下尝试。伴随《上海市加强土地管理“十五五”规划》落地，上海明确严控新增商办用地供给，工作重心转向存量商办载体提质增效。
闵行、徐汇、黄浦等区域陆续出台配套细则，允许符合条件的写字楼拓展研发、小试等产业功能。一场由市场试探起步、政策跟进确认的存量楼宇改造浪潮，正在上海中心城区悄然铺开。
▲长三角制造业研发集聚区建设行动方案
01
科创产业落地中心城市
写字楼打破二三产空间边界
以前大家都觉得，工厂、制造业只能放在郊区产业园。重型设备、大量货运、噪音限制，让厂房进不了市中心写字楼。CBD 招商也更愿意招只做办公的服务业公司。但生物医药、AI 这类新兴科创行业，改变了对场地的要求。它们技术含量高，不需要很重的生产设备：几十人的大模型团队靠服务器就能开发；医疗器械公司在楼里建标准化实验室，就能完成产品设计和小批量试验。这类企业不用大厂房，反而看重市中心的交通、人才、产业链资源和医疗配套，写字楼刚好能满足。
上海徐汇西岸的模速空间就是最好的例子。
看着是江景写字楼，楼里却能完成完整产业流程：AI 研发、硬件打样、产品体验店都在同一栋楼。智能穿戴产品从算法调试、样机制作到体验售卖，全在楼内闭环，市场反馈快速给到研发，迭代速度更快。到 2026 年 4 月，这里聚集了 300 多家大模型企业，带动徐汇有 1700 多家 AI 相关公司，上海超六成备案大模型企业落在这里。
▲徐汇西岸“模速空间”外观实景图
黄浦区中港汇的转型也很有参考意义。这栋超高层之前业态乱、设施旧，出租率最低只有 14%。运营方没有靠降价、简单翻新招普通办公室租户，而是投入近 2 亿元改造，打造成生物医药垂直园区。把原来的酒店客房、会议室改成办公和交流空间，增设共享实验平台，建成 P2 生物安全实验室。楼上放药企研发总部，楼下是公共实验设施，挨着瑞金医院，方便临床科研成果落地转化。改造后出租率涨到 85%，租金比周边写字楼高 15%，成了税收标杆，2026 年初还以 20 亿元整体售出。
简单说：科创企业的研发、小试、初步商业化，不用再搬到郊区。市中心高密度写字楼，成了科创转化的新场地，二产研发环节和三产办公空间的界限正在慢慢模糊。
▲黄浦中港汇外观实景图
02
市场先行 探索试错
政策后置 固化确权
很多人以为上海写字楼改造是政府自上而下规划，实际是市场先试、政策后确认。早期在写字楼里建实验室、小试空间，和原有用地规划冲突，环评、消防都没有明确标准，属于市场在模糊地带探索。
像中港汇生命港，政府、业主、运营方一起划定红线：允许 P2 实验室和小试，严禁高等级实验与大规模生产。项目跑通、产生效益后，试点经验才上升为制度。先由黄浦出台专项审批细则，2025 年 7 月上海全市推广楼宇功能兼容转换，2026 年 7 月纳入 “十五五” 土地规划。
西岸模速空间同理，起步时无 AI 产业园规范，先建成国内首个大模型社区，形成产业集群后获评国家级孵化器，向全国复制。
这反映出一条产业政策逻辑：创新不等政策就绪，市场先验证价值，监管再将成熟模式标准化，从个案试点变成通用制度。
▲在全国首批14家获评的“卓越级孵化器”中，上海的模速空间，作为其中唯一聚焦人工智能方向的垂直专业孵化器，凭借其领先生态的产业系统构筑能力，成功跻身国家最高级别创新策源梯队
03
技术革新加制度松绑
重塑城市空间功能边界
技术革新叠加制度松绑，共同冲击工业时代延续至今的城市规划逻辑。过去城市空间遵循清晰的功能划分，CBD承载商务办公，郊区产业园承接工业制造，居住区承担居住功能，不同板块边界清晰互不混淆。
AI驱动的科创产业打破这种划分标准。部分科创企业业务同时覆盖算法研发、硬件打样、终端零售，业务链条横跨二产与三产，很难用单一产业类别定义；改造后的垂直产业楼宇，融合办公、实验室、学术交流、产品展销多重用途，单一楼宇内部形成复合产业生态。
上海已经落地46个商办楼宇更新项目，改造总规模超110万平方米，但存量商办的转型浪潮仍处在早期阶段。高空置带来的生存压力，倒逼市场跳出写字楼只能服务白领办公的固化思维，挖掘存量物业更多元的可能性。
写字楼改垂直产业园，根本不是给空楼随便找租户，而是城市在重新核算核心区土地价值。传统办公业态容量已经摸到天花板，市中心地皮，不能只靠金融、普通互联网企业撑着。
但千万别神化这套玩法。能在楼里做研发、小试的，仅限轻载荷科创赛道，不是所有空置写字楼、存量公寓都能照抄。荷载、消防、环评、配套都是硬门槛，硬改很容易做成样子工程，钱砸下去只有包装没有产业。
URI城市租住认为，放到长租公寓赛道看逻辑相通：很多存量公寓也陷在 “只做居住” 的固化思路里，要么拼装修、卷租金，内卷严重。公寓同样可以探索 “居住 + 轻研发 + 小型工作室” 的复合业态，但这不等于随便把公寓改成实验室。公寓本身消防标准、荷载、用地性质比商办更严格，盲目跨界风险更高。
核心变化是：评判存量物业价值的尺子已经换了。不再只看大堂够不够豪华、电梯快不快、装修新不新。不管是写字楼还是公寓，能不能贴合真实产业和人群的实际需求，才是活下去的关键。早年规划里划死的功能边界，正在被市场现实慢慢打破，但所有转型，都不能脱离物业本身的先天条件。
内容来源:公开报道URI复核
数据来源:URl调研及URI Data Bank
撰文:URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
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