来源：香港经济导报社

作者：陈海潮 利嘉阁地产研究部主管

香港楼市分析与评论多年来深受一套固定框架影响。每逢市况波动，“传统十大屋苑”的成交与价格总被视为解读大市的必然风向标。然而，这套分析框架建基于上世纪七八十年代的城市布局，此十大蓝筹屋苑平均楼龄已达40甚至50年，设施亦难免显得落伍。

随着政府规划蓝图转移与铁路网络延伸，启德、日出康城、港岛南岸及荃湾西等新兴社区迅速崛起。新屋苑凭借会所设施齐备、设计现代化及按揭年期较长，更符合年轻买家与换楼客的需求。倘若继续单凭旧指标概括整体市况，已渐见捉襟见肘，无法全面反映真实的市场寒暑。

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数据揭示结构性迁徙 资金流向新晋屋苑

为填补研究空白，利嘉阁地产研究部正式建构“百大新晋屋苑”数据分析，从楼龄15年或以下、规模达标（港岛300伙以上、其余地区600伙以上）及流通率普遍达3%或以上等三大客观维度严格筛选。同时，研究团队引入人工智能（AI）辅助数据整理，并设有年度动态覆检机制，随着新项目落成或旧屋苑超标而适时更替，确保指标长期保持“新晋”与“活跃”代表性。

市场的真实动向由数据说话。今年第二季“百大新晋屋苑”录得2,075宗买卖，按季大幅增加26%，升幅显著高于整体二手私宅市场的15.1%，更远胜传统十大屋苑的4.2%及传统50指标屋苑的2.6%。这组数据清晰揭示，置业资金正以明确态度流向规模大、配套优的新晋屋苑，此乃人口结构、生活期望与按揭政策等多重因素交织下的长期结构性迁徙。

两套指标并行互补 兼顾短期“歇暑”与长远大局

“百大新晋屋苑”指标的推行并非要取代传统统计，而是与之并行互补。传统指标能有效反映核心区老牌屋苑的价格锚点，新指标则专注于捕捉新兴社区的活力与购买力流向，让研究者与准买家皆能精准对照，厘清杂音。

尽管资金向新晋屋苑流动的中长期趋势确立，但短期市况难免受宏观环境及季节因素干扰。受暑期外游潮、极端酷热与暴雨袭港，加上一手新盘低价开售等影响，土地注册处最新资料显示，7月份百大新晋屋苑二手登记仅录456宗，按月回落近39%，创6个月新低，预计8月及9月份仍将处于休战调整期。然而，这仅属季节性短暂喘息，待暑期结束、市场重启交投后，资金持续流向新晋屋苑的主旋律料难逆转。