东李再添新盘｜青特嘉序（LC0306-55 地块）项目规划解读
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01项目基本信息
该地块是青特在东李郑庄铜川路沿线布局的第五宗地块，属于"铜川九里"大案名体系。青特在一年内连拿五块地沿铜川路一字排开，形成"造城"式开发格局。
02指标分析
本项目容积率为2.2，在青特东李五盘中属于较高容积率地块
2.2的容积率意味着居住密度适中偏高，产品以小高层为主，舒适度不及1.7容积率的璟誉和璟逸，但优于2.4容积率的東序。
项目住宅建面32091.28㎡，规划户数272户，主力户型112m²（三房）、122m²（三房）和141m²（四房），这一面积段填补了青特在东李板块的产品线空白——璟誉（129-163㎡、套均约145㎡，改善）、璟逸（129-165㎡、套均约144㎡，改善）、東序（119-139㎡、套均约126㎡，刚改）之间，嘉序以更低的总价门槛切入市场。
03总平图/鸟瞰图分析
3.1总体布局
从总平面图来看，项目采用围合式+行列式混合布局：7栋17层住宅围绕中央景观花园排布；楼栋呈错落排列，最大化日照和景观视野。
从鸟瞰图可见建筑外立面采用现代风格，顶部有装饰性塔冠设计
3.2配套布局
- 2处社区大堂分别位于地块西、北两侧。
- 沿街铜川路侧）设置社区服务站，沿街（涟水路侧）设置文化活动站，沿街（徐水路侧）设置社区卫生服务站、邻里坊等配套。
- 社区农贸市场设置于地下（1,500㎡）。
3.3结合产品类型评价
作为刚需刚改类产品：
✅17层小高层密度合理，居住舒适度优于纯高层
✅35%绿地率较高，中央景观花园提升居住品质
✅19.76%建筑密度较低，楼栋间距充足
⚠️容积率2.2相对偏高，需关注低楼层日照和通风
04区位分析
项目地处东李成熟居住片区，周边配套已基本成型；铜川路经青特系统性改造后，已成为板块内品质最高的街道；地铁2号线东段在建，未来交通利好明确；紧邻青龙山公园等生态资源，居住环境优越。
05周边竞品对比
06总结
青特嘉序（LC0306-55地块）是青特在东李郑庄"铜川九里"大案名体系下的第五个项目，以更低总价门槛填补青特东李产品线空白，与璟誉（高端改善）、璟逸（改善）、東序（刚改）形成完整的产品矩阵。凭借青特在东李已建立的品牌口碑和产品力优势，嘉序有望延续前盘的热销态势，但需关注新政后入市节点。
- 产品力仍是核心竞争力：延续青特高得房率、一梯一户等产品优势，在同板块竞争中保持领先。
- 总价门槛更低、精准定位刚需刚改客群：套均约119㎡，同等均价水平下，套均总价门槛显著低于青特其他组团，填补青特东李产品线的价格空白。
- 青特品牌效应：青特璟誉4个月基本清盘、東序首开劲销179套的市场表现，为嘉序蓄客提供品牌背书。
- 铜川路沿线统一品质：享受青特"铜川九里"整体造城红利，包括街道改造、文化空间、生活馆等配套。
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