作者 | 陈振
来源 | 财经八卦（ID：caijingbagua）
引言：曾豪掷189.55亿元，“接盘”万达的富力创始人李思廉，如今也要“撑不住”了？
9月10日，房地产巨头富力集团发布公告，公司法人兼董事长李思廉于近日被限高。
值得注意的是，富力同时在公告中指出，目前企业的日常经营及偿债能力尚未出现重大影响，希望市场不要过于恐慌。
真是令人感叹！2017年时，富力以189.55亿元，从万达手中买下74家高端酒店的往事，仍然历历在目。
凭借着这场“世纪并购”，富力巅峰时期的市值一度冲到了766.92亿港元，如今却只剩下4.62亿港元，不到十年，市值暴跌了762.3亿港元。
眼见他高楼起，眼见他宴宾客，从因酒店业务亏损而被迫出售资产，到2024年被上交所公开谴责，再到如今的限高，许多人说，是万达的酒店业务拖垮了富力，事实真是如此吗？富力究竟面临着怎样的困境，或者说，它会不会成为下一个“恒大”？
曾花189.55亿“抄底”万达酒店
拒做下一个“恒大”
曾经，富力是名震广东房地产“一霸”，无数人在富力旗下的楼盘安家置业，而2017年那场豪掷百亿的的收购案更是让富力地产走出了广东、走到了全国人民的视野里。
在恒大、万达纷纷“暴雷”的时间里，富力抄底了不少资产，看起来稳稳地很安心，然而谁能想到，就在恒大许家印被判刑后不久，富力也传出了董事长被限高的消息。
前事之师，言犹在耳，市场不由得开始怀疑，富力会不会像恒大一样，因债务违约、业绩承压等问题，引发一系列的连锁反应呢？
必须要说的是，从财务上来看，富力如今的情况确实算不上好。
富力集团2026年年中业绩报告显示，企业总负债规模已达2579.29亿元人民币，其总资产规模为2602.98亿元，同期的现金及现金等价物仅剩8.56亿元，比去年同期减少了近一亿元。
可见，富力的账上压力并不小，平心而论，这对于一家房地产公司来说是个危险的信号。
在房地产行业的黄金年代，大部分企业的运营都是以“高周转、高杠杆”模式为主，这中间的关键，就是资金快速流动、资金利用率拉到高位，从而实现资本的快速增长。
简单来说，就是房企通过高息借贷快速拿到资金，用这笔资金拍下一块地皮。在此之后，房企会开始规划、开发这块土地，同时将其抵押出去，换取新的可投入于购买地皮的资金，通过如此不停叠加杠杆，放大投资效益。
然而这套模式却有个致命的缺点，销售得来的房款，几乎可以说是房企能获得非债务现金的唯一手段，因此，一旦房屋销售情况承压、现金回笼不足，房企出现哪怕一笔债务逾期，就可能会打断现金流转，形成严重的债务挤兑，从而引爆全盘，严重时甚至会出现恒大这种“资不抵债”的情况。
现金，可以说是悬在房企头上的一把达摩克利斯之剑，尽管市值看上去很大，但大多数房地产公司的资金链也是说断就断。
曾经恒大、万达这些庞然巨物的轰然倒塌，正是陷入了这种负面循环所导致的结果。
因此，保持现金流的充足安全，往往是房地产公司的第一要务。然而，资金的利滚利实在是一个很大的诱惑。
而在2017年，富力收购万达的酒店业务时，外界看上去确实是一块“甜蜜的蛋糕”。
最开始，富力拟出价192.04亿元收购万达旗下77家酒店，后经交易方案调整，最终出价189.55亿元，收购了万达旗下74家酒店，平均每家酒店花费超2亿元！
听上去很多，但业内都戏称这笔收购案为“六折抄底”，要知道，万达在卖的可不是什么普通酒店，而是豪华星级酒店，并且每家酒店配有全套物业、管理和配套设施！酒店到手就马上能投入运营！
因此，尽管这场收购案几乎要花光富力账上的大笔巨额现金，李思廉仍然梭哈了一把，豪赌一个做大做强的未来。可惜，想法很美好，现实却更加出人意料。
星级酒店也“割”不动中产了？
若说富力收购万达是个昏招，那实在有点马后炮。在李思廉做出决策的当时，豪华酒店业务一片蒸蒸日上。
据我国文旅部公开数据显示，在2017年，全国五星级酒店共有816家，全年营业收入总额为812.71亿元，也就是说，平均每家五星级酒店一年能产生近一亿元的营收！
因此，光从账面数据上来看，李思廉做的这笔生意是稳赚不亏，哪怕净利承压，五年内回本也不是问题。
在较轻的回本压力之上，酒店业务的另一好处是其产生的基本都是现金收益，可以为整个富力集团持续提供稳定现金流，大大降低了其资金链断裂的风险。
然而李思廉万万没想到，酒店持有成本之高，出乎他的意料。
以酒店业巨头万豪为例，2026第二季度，营收为70.71亿美元，而净利润仅为7.66亿美元。
说白了，酒店业固然有现金稳定、持续营收的好处，但同时也有着持有成本高、回本周期长等弊端，李思廉想要实现的快进快出，在这个行业怕是有点困难。
当然，在房地产上行周期时，哪怕不快进快出，只要好好运营，李思廉对酒店业务的设想也并不是空穴来风。然而祸不单行的是，在富力收购万达酒店业务的两年后，有一场意外事件降临了，于是市场情况变得不容乐观了起来。
黑天鹅事件（疫情）的出现，使得整个旅游市场近乎瘫痪，酒店业普遍持续亏损，富力本就不富裕的现金流立刻“雪上加霜”，同时搭配上房地产销售下滑，开始强力承压。
但黑天鹅事件带来的影响远不仅如此，对于富力来说，更深远的改变在消费者习惯方面。
根据中央广播电视总台研究院的报告，目前，旅游业正在经历一场从“产业”迈向“人本”的深刻变革，游客们更加愿意为个性化体验买单，同时也更加重视文化消费，消费者旅游的主要需求从“逃离生活”变为了“体验当地日常”。
面对这样的诉求，星级酒店这种“连锁、豪华、稳定”的模式，显然已经开始“跟不上时代”了，但维护运营成本却并不会下降。
毕竟一间酒店除了住宿服务之外，配套的如文娱、餐饮服务也是其重要的业务组成，但更致命的打击还是来自集团整体的现金流承压。
随着主业房地产业务在近年来进入结构性调整，富力也陷入了种种历史债务争议中。
为了“断臂求生”，富力从2022年开始持续出售酒店资产，曾经“掏空家底”买来的万达酒店业务被迫降价出售。
截至2025年底，富力仅剩下22间自建酒店，以前斥资上百亿收购的万达酒店资产已被处置或被债权人接管。
大厦不是一夕之间陷落的，而四年过去，如今富力也沦落到创始人兼董事长被限高的地步。
“限高”并非绝境
富力尚有生机
然而，创始人限高并不代表着企业已经无力回天、要如出险房企一般“暴雷”欠债了。
恒大和富力的情况，并不能粗暴地直接比较。
两者的相同之处在于，两家企业都在房地产上行期通过金融手段，为自己的资金加了太多杠杆，只考虑了时代红利能带来的快速增长，却未能合理预估市场转向会带来的风险。
但与大手笔分红、假离婚甚至试图“跑路海外”的许家印所不同的是，富力并未就此“躺平”。目前，公司仍在正常运营，而债务也通过清盘、股权重组等手段化解。
在这方面，同为出险房企的碧桂园也通过大幅去杠杆化等积极手段，计划降债840亿元。
与此同时，随着房地产市场结构性回暖，以北上广深等超一线、一线城市为核心，房地产行业正在逐渐修复。根据国家统计局的数据，今年8月以来，一线城市新房销售价格上涨了0.1%。
所以说，这对房地产行业而言，是机遇也是机会！
再加上富力的主要业务还是以房地产为主，虽然酒店业务已大幅出清，但楼盘仍在，富力主攻的广州、上海等市场凸显了回暖之势，使得富力现金流回暖也成为了可能。
此外，房地产的开发是一项长周期业务，尽管富力此前预售房产承压，但是考虑到目前全国现房销售呈现增长趋势，如2025年现房的销售占比就已经高达32.4%，富力前几年积压在手的项目也许可以逐渐出清，并非毫无偿债能力。
其实，回望富力曾经的业务，无论是酒店还是房产，本质上而言其位置、硬件都不差，配套的物业及基建等设施都十分完善，只要现金流恢复，盈利不是难题。
所以，网友吐槽富力已经“暴雷”，成为又一个“恒大”了，这既不不客观，也不理性。
根据企业今年上半年的财报显示，富力已经终止了新土地收购，同时协议销售额趋于稳定、债务重组进展良好，集团有望长期运营。
归根结底，创始人被限高，本质上是企业在过去盲目追求高增长高回报，忽视了行业周期变化的风险，同时又撞上“口罩时期”、消费降级等，进而引发了连锁反应，企业最终陷入了全面的债务危机。
然而，那一辈的地产大佬们，当时整个房地产市场实在是疯狂涌动，他们吃过时代的红利，却并未正视市场的趋势！
不过，目前富力的情况尚算乐观，希望在未来，企业及其相关人员继续承担起责任，积极化解债务、确保顺利交楼，不要像恒大等暴雷房企一样，让购房的老百姓半生积蓄白白打了水漂，购房者利益严重受损！
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