上个月我自己去看房，同一个小区，中介一口气给我报了两套，两个价格摆在一起的时候，我愣了半天，毕竟整体的价值差异非常的大。

一套是33层的高层，一套是6层的洋房，房龄基本上差不多，位置也就隔了几百米，可中介说的那两句话完全不一样。

高层那套挂了八个多月，上门看房的加起来不到五个人；洋房那套上个月才挂出去，两天就签了。

1、先说买新房这一头，钱到底往哪边流

中指研究院今年上半年的统计里，有一组数特别直白，6到11层的小高层和6层洋房去化率超过60%，同一批小区里30层以上的高层，去化不足20%！这个差距不是一点点，大家都更喜欢买这些小高层洋房为主调。

今年1到5月30个城市120平以上的新房成交占比到了48%，比去年全年又提高2.3个百分点，90平以下降到了15%。

现在还在进场的主力是改善客，这批人挑房子的时候，最先看的已经不是价格，是住进去到底舒不舒服，换句话来说，他们以前住过高层住宅的人。

今年5月1日实施的那份《住宅项目规范》把底线也往上抬了，新盘层高不低于3米、12层及以上每单元至少配两部电梯，其中一部要能放下担架。

按新规的口径，飘窗和阳台不计容之后，新规项目的得房率普遍能做到95%到105%，比以前的那些7273%这个差距是非常的夸张的。

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2、再看卖二手这一头，高层那个溢价正在倒过来

二手房市场给出的答案相对来说更直接，同小区带院子带露台的低层房源，成交周期比高层短21.3%，成交均价还高出8.7%，

深圳，同等地段高层和多层洋房的单价差额已经到3.3万一平，一套100平的房子，里外就是330万的距离，这个价格差距是非常明显的

杭州房龄15年以上的高层挂牌量占了全市的42%、成交等待时间平均210天，广州33层以上的超高层去化周期已经22.8个月，有的项目开盘一年去化不到三成。

只有低密度的房子，居住舒适度才能大幅度的提升。

3、你这方面早就已经给出了一定的答案

2026年一季度25个重点城市纯住宅用地平均容积率降到1.84，而2016年是2.32，连续11年往下走，累计降了两成多，所以下降了这么多，要知道在七八年前，很多小区的容积率更是达到了惊人的3.0%。

容积率2.0以下的低密地块成交占比已经到49%，比去年同期提高8个百分点，1.5以下的占到24%，提高了5个百分点。

北京今年上半年住宅用地的容积率整体降到了1.7，是2019年以来最低的一年。

广州白云那块地更能说明问题，容积率只有1.1、限高15米，是白云区近十年的最低水平，可就是这块地，6家头部房企竞拍了15轮，最后溢价16.05%才拿下来！

杭州的叠排成交占比从2021年的2.5%一路跳到11.2%，土地市场上摆出来的货，已经跟三年前不是同一批了。

低容积率才是未来大家所追求的一个大方向

4、真正把这扇门关上的，是那道80米的线

各地现在卡的，基本上是同一根线，住宅建筑高度原则上不超过80米，按每层3米算就是26层，按“好房子”净高3米再加楼板厚度算，实际只到25层。

深圳去年10月发通知，新建住宅原则上不超80米、容积率不超3.1，超过80米要走消防审查；北京设了过渡期，2027年5月前拿不到规划许可的一律按新规来。

成都、郑州、江苏、湖北恩施也都跟上了，恩施那边的要求是容积率不宜超过2.0，州城新建住宅不超80米，其他县城不宜超过54米。

凯在这些高度很重要的，就是整体的得房率，采光、安全等多方面的因素叠加在一起。

未来高层住宅将会成为整个市场的主导方向，那是不可能的了。基本上正如大家所说的，高层住宅或将成为贫民窟的存在。