黄浦芯华润余庆里｜「淮海路 8 号」「上海润园」实地解读，百年里弄之上的复合街区更新
撰文｜杜凯站在黄浦区金陵东路与淮海路交汇的城市节点，脚下是上海老城厢、人民广场与外滩三大风貌片区衔接的特殊地带，这片名为余庆里的地块，从规划公示阶段就持续受到市场关注。随着项目正式对外定名，高层产品定名「淮海路 8 号」，风貌住宅组团定名「上海润园」，展厅现已对外开放，可线上预约参观。今天就结合地块规划、产品规划以及实地探访所见，完整拆解这座扎根于百年里弄肌理的城市更新作品。
余庆里地块横跨六个街坊，其中 55 号、56 号街坊属于上海第一批成片风貌保护街坊，51 号、54 号、59 号、60 号列入第二批成片风貌保护街坊。六个街坊的历史基底各不相同，建筑保留要求也存在差异，项目并非简单推倒重建，而是遵循上海历史风貌区更新的原则，区分不同建筑的保护等级，采用差异化的改造策略。地块内 51#、56#、55#、60# 四个街坊分布大量历史保留建筑，改造路径以原址保留、修缮更新为主；54#、59# 地块内多为一般历史建筑，采用优化复建的方式，在守住历史框架的前提下完成空间升级。
整个地块的规划逻辑遵循北商南住的布局思路，由北向南，业态从集中商业逐步过渡到居住组团，把商业活力集中在北侧沿街界面，将居住空间放置在地块南部，减少商业人流对居住氛围的干扰。金陵东路一侧，方案规划延续骑楼建筑形制，做到应骑尽骑，重塑金陵东路经典的骑楼沿街界面，建筑风貌和周边嘉里金陵华庭形成风格呼应，重新激活这条承载上海城市记忆的道路。
地块内部拆分出多块涉宅用地，搭配商业配套用地，不同地块有各自的规划指标，也对应不同产品形态。054-02 地块，规划风貌住宅与商业混合业态，住宅占比 Rr2 不超过 85%，商业 C2 占比不低于 15%，容积率 1.39，建筑限高 16 米，尺度贴合周边老里弄的建筑高度；059-02 地块同样是风貌住宅搭配商业，住宅占比上限 85%，商业下限 15%，容积率 1.4，限高同样控制在 16 米，两块风貌住宅地块都严格控制建筑高度，避免大体量建筑破坏老城空间尺度；060-02 地块则规划一栋 150 米超高层，搭配配套商业，住宅 Rr3 占比上限 90%，商业 C2 占比不低于 10%，容积率 4.92，也就是本次定名「淮海路 8 号」的高层平层组团。
产品维度，项目规划两类居住产品，一类是超高层大平层「淮海路 8 号」，另一类是低密风貌别墅「上海润园」。根据项目前期设计过程稿信息，高层平层规划建面约 350㎡、450㎡、700㎡至 1000㎡多种户型段；风貌别墅组团「上海润园」规划建面约 270㎡-350㎡联排产品。需要在这里提前说明，这份户型与空间规划属于设计过程阶段的稿件，所有户型尺度、空间布局，最终以开发商官方正式公示文件为准，仅供意向客户作为前期参考。
不同于普通新建商品房项目，余庆里的核心看点，在于它不是单纯的住宅开发项目，而是集文化演艺、特色商业、风貌居住、高层大平层于一体的大型复合城市更新街区。整个地块划分三大主题地标板块，分别为文化新地标「新世界」、商业新地标「大聚场」，以及承载居住功能的生活新地标，三大板块功能互补，共同完成片区的城市功能焕新。
文化新地标「新世界」总建筑面积约 12200㎡，定位为演艺文化综合体，规划舞台艺术展演、文化演艺活动、艺术教育培训等多元内容。项目在规划设计中，提出引入元宇宙相关创意理念，打造全新形式的演艺空间。区位上，地块紧邻大世界，「新世界」的文化功能将和大世界原有业态形成联动，两者内容互补、客流互通，共同强化这片区域的文化属性，延续沪上老牌演艺街区的文化脉络。
商业新地标命名为「大聚场」，建筑面积约 28100㎡，定位城市美食街坊。业态规划涵盖老字号餐饮、创意新式餐饮、城市主题集市、特色休闲餐饮等多元餐饮业态。规划思路上，依托大世界与「新世界」带来的文化消费客流，打造太原坊美食街坊。沿云南路方向，是「大聚场」的界面延伸，设置连续性沿街商铺，保留云南路美食街长久以来形成的传统商业特色，延续这条老牌美食街区的烟火底色。
生活新地标板块总建筑面积约 68700㎡，是项目的居住核心板块，板块内包含约 5300㎡配套商业，约 20700㎡合院风貌住宅，以及约 42700㎡高层住宅。这部分的设计，是整座余庆里更新项目中难度最高，也最能体现海派风貌更新理念的地方。项目规划保留原有里弄巷道的空间格局，修复历史建筑肌理，协调多层风貌建筑与百米高层之间的空间关系，让历史建筑和现代高层在同一个街区内叠加共生。
在建筑保护手法上，方案罗列出十余项历史建筑修缮更新的具体思路，也是理解上海润园风貌产品的关键。其一，针对锦衣坊这类重点历史建筑，采用原址原状保护修缮，最大程度保留建筑本体；其二，保留场地内具有辨识度的特色空间，留存原有历史立面，不随意改动建筑外立面的历史特征；其三，修复云南路历史沿街界面，对小绍兴原有立面进行修复，还原街道原本的城市面貌；其四，保留建筑原有历史构件，把老建筑的木作、砖雕等构件保留，和现代室内设计元素融合；其五，保留建筑外部历史立面，对建筑内部空间功能进行更新改造，做到外旧内新，外立面延续历史质感，内部适配当代人居需求。
除此之外，设计方案还提出保留里弄巷道，使用玻璃连廊完成空间联通；延续老建筑坡屋顶的传统形制，在原有结构基础上延展室内使用空间；保护整片地块的历史肌理，整合零散的内部空间结构；适度拓宽原有巷道尺度，改善老里弄普遍存在的空间局促问题，提升公共空间品质；疏导坊内原本拥挤的空间格局，植入小型开放公共空间，给街区增加休憩场所；在水平层面保留里弄肌理，同时探索垂直层面的新旧共生模式，让低层风貌建筑和高层住宅在同一个街区和谐共存。
这套改造逻辑，最终指向打造一座延续海派文脉的复合府邸社区。上海老城厢的里弄社区，过去居住密度高，公共配套不足，很多历史建筑内部空间格局难以适配现代生活。余庆里项目的更新，不是简单保护建筑外壳，而是在保护里弄肌理的基础上，重新补充片区的居住功能，让这片土地继续承载居住生活，而不是仅仅作为观光建筑封存起来。既留住上海里弄的巷道记忆、建筑立面，又解决传统老建筑采光、动线、配套不足的痛点，实现历史空间的活化利用。
从城市区位来看，余庆里处于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区衔接的过渡地带，区位特殊性决定了项目开发不能只考虑住宅产品本身，必须兼顾城市界面、历史保护、公共配套等多重要求。六大街坊各自拥有不同保护等级的历史建筑，有的街坊成片保留里弄格局，有的街坊以单体历史建筑修缮为主，不同街坊之间，建筑高度、开发强度管控标准各不相同。所以我们能看到，项目南侧风貌住宅地块限高 16 米，贴合老上海里弄的空间尺度；北侧超高层地块设置 150 米塔楼，作为片区的现代城市界面，高低建筑搭配，形成富有层次的城市天际线，不会出现整片街区建筑高度一刀切的情况。
很多朋友在咨询这个项目的时候，会比较关心两类产品的差异。「上海润园」风貌别墅组团，位于低限高地块内，建筑尺度和原有里弄空间匹配，产品为 270-350㎡的联排风貌住宅，建筑外立面遵循历史风貌管控要求，保留海派里弄建筑的气质，同时内部空间经过重新设计，适配当代大家庭的居住需求。而「淮海路 8 号」的超高层大平层，拥有更高的楼层视野，户型段跨度更大，从 350㎡起步，一直到 1000㎡的超大平层户型，满足不同客群对于大平层空间的需求。两类产品同属余庆里整体街区，但产品形态、建筑尺度、空间感受差异明显，客群的偏好区分度很高。
这里再次强调，本次分享的户型、空间布局、效果图，全部来自项目前期设计过程稿。城市更新项目涉及大量历史建筑保护、规划多轮调整，从方案初稿到最终落地，会经历多轮优化调整。建筑细节、户型面积、业态排布，都有可能发生变化，一切信息以开发商后续正式对外公示的规划文件、销售资料为准。
我在前期也前往项目地块周边实地探访，拍摄时间为 2025 年 1 月 23 日，点位就在地铁大世界站附近。站在地块外围，能够直观感受到这片区域独特的城市氛围，周边保留大量老上海街巷肌理，临近大世界文化建筑，云南路美食街的烟火气息，金陵东路骑楼的城市记忆，共同构成这片土地独有的底色。在这样的土地上做开发，开发企业需要平衡多方诉求，历史保护的约束、公共配套的落地、现代居住功能的植入，多种条件叠加，开发难度远高于普通新建住宅项目。
整个街区的商业板块并非封闭式社区商业，大聚场、新世界的文化与商业空间，会承担一部分城市公共功能，不只是服务小区内部业主。文化演艺、老字号餐饮、城市集市，面向城市开放，为片区持续导入人流，激活金陵东路、云南路沿线的城市活力。而居住组团，在开放街区的大框架之下，做居住空间的边界划分，平衡城市公共活力与居住的静谧感，这也是这类大型复合更新项目需要打磨的重点。
从里弄保护的细节来看，方案提出的十余项修缮策略，每一条背后都是上海历史风貌区更新的成熟思路。保留历史构件，不是简单的古董陈列，而是把老建筑的砖、木、雕花等元素，融入现代建筑；保留巷道格局，又适度拓宽空间，解决老里弄巷道狭窄、通行不便的问题；保留坡顶形制，在不破坏外部风貌的前提下，拓展内部空间；用玻璃连廊联通里弄巷道，在保留原有街巷空间感受的同时，优化动线。这种方式，避免两种极端：一种是完全推倒重建，抹去百年里弄的全部记忆；另一种是只保护建筑外壳，内部无法满足现代居住需求，建筑只能闲置。余庆里选择的路径，是活化更新，让历史建筑可以继续被使用，有人居住、有商业活动、有文化展演，让历史街区持续拥有生命力。
在地块规划指标层面，两块风貌涉宅用地容积率控制在 1.39、1.4，低容积率配合 16 米的严格限高，保证风貌住宅组团的空间尺度，不会出现高密度建筑挤压里弄空间的情况。而 060-02 超高层地块容积率 4.92，150 米塔楼集中布置，把高层的开发强度集中在单一地块，其余地块留给低尺度风貌建筑、公共空间和商业，这种高低搭配的规划方式，也是核心区风貌更新项目比较常见的规划手法，集中释放开发强度，最大程度保护其余地块的历史肌理。
很多关注黄浦核心置业的客户，一直在跟踪余庆里项目的进展。核心城区的风貌住宅供给数量有限，同时兼顾历史底蕴、城市配套与大尺度居住空间的项目，更是稀缺。项目现在展厅已经开放，「淮海路 8 号」与「上海润园」可以线上预约看房，意向客户可以预约前往展厅，了解项目规划、建筑设计理念以及产品相关介绍。
我们看这类城市更新项目，不能用看待普通新建商品房的视角去评判。它的价值不只建筑户型本身，更多来自土地的历史文脉、城市区位，以及整座街区更新之后带来的片区面貌变化。余庆里不是单纯建造一批住宅，而是对六个街坊的历史空间进行系统性修复，修补金陵东路骑楼界面，焕新云南路美食街区，新增文化演艺综合体，补充高品质居住产品，把商业、文化、居住融合在一起，打造一个新旧共生的复合街区。
未来这片街区落成之后，行走在金陵东路骑楼下，可以看到老字号餐饮、文化展演；向内走入地块深处，是修复后的里弄巷道，风貌联排静静坐落；超高层「淮海路 8 号」矗立在地块北侧，现代建筑和低层里弄建筑形成对话。老上海的巷道记忆、骑楼街、云南路的烟火气，和现代的大平层、风貌别墅、演艺文化空间，共同在同一片土地共存。
当然，作为尚在推进的城市更新项目，后续还有规划落地、施工建设、细节打磨的漫长过程。设计过程稿里的诸多设想，还需要在后续落地阶段持续优化调整。建筑修缮的落地效果、商业业态招商、公共空间的运营方式，都会影响整个街区最终呈现的状态。建议意向客户持续关注官方公示信息，实地参观展厅，结合自身的居住偏好，理性了解项目信息。
上海核心区的城市更新，本质上是在历史基底之上，持续给城市注入新的功能。余庆里项目，以「淮海路 8 号」、「上海润园」两大产品组团，承载居住功能，搭配新世界文化综合体、大聚场特色商业，在人民广场、外滩、老城厢交汇的黄浦核心，探索海派里弄的当代更新方式。把百年里弄的空间肌理保留下来，植入适配当代的居住与消费场景，打造一座历史与现代交融的海派复合街区，这也是这个项目最值得细细品读的地方。
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