作者：周军律师.
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很多人在借款担保时存在重大误区：不动产抵押如果没有去不动产中心办理抵押登记，抵押合同就是废纸一张，担保人无需承担任何责任。
最高院指导案例《中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案》中明确：
以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
最高人民法院认为：
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
本案中，中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订的《最高额抵押合同》，约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋为案涉债务提供担保。上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。
【裁判观点简析】
抵押合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，虽然不动产未办理抵押登记，但抵押合同合法有效。但抵押权作为物权，不动产抵押权必须登记才设立，本案没有办理抵押登记，银行并未取得抵押权，不能就涉案房屋拍卖价款享有优先受偿权。
不过，抵押人签订抵押合同后，负有配合办理抵押登记的合同义务。因抵押人原因不配合登记，属于违约。债权人可以依据有效的抵押合同，主张抵押人在抵押物价值范围内，对债务承担违约赔偿责任。同时，如果债权人自身对未能办理抵押登记也存在过错，则按照过错比例相应减轻抵押人的赔偿责任。
不同情形对应的法律后果
1.抵押人拒不配合办理抵押登记，且无免责事由：债权人可以起诉，要求抵押人在抵押物价值限额内承担赔偿责任，责任上限不能超过假设抵押权设立时抵押人应承担的担保范围。
2.无法办理登记是债权人自身过错造成：例如债权人怠于发起登记、拒绝配合提交材料，法院可减轻抵押人的赔偿责任。
3.抵押物因不可归责抵押人的原因灭失、征收而无法登记：抵押人一般不再承担担保赔偿责任，但已经拿到保险金、补偿金的，债权人可在该款项范围内主张权利。
周军律师提醒，不动产抵押担保，登记才是保障债权最核心的一步。抵押合同未登记，合同仍然有效，但没有优先受偿权，债权人只能追究抵押人的合同违约责任。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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