9月的北京楼市，热闹得有点不像话。
一边是二手房网签4257套，环比+19.55%；另一边新房也毫不含糊——前三周13张证、4458套、391.58亿接连摆上柜台，房企赶在8·28现房销售新规落地之前加速铺货，把"金九"的供货窗口用足。
总体来说，买房人在二手房市场抢签字，开发商在新房市场抢发证——上周北京楼市两条线一起在抢"金九"。
01
先把上周的两组基础数据摆出来。
◎ 新房住宅网签套数为818套，环比下降6.73%；
◎ 其中，9月20日新房住宅网签套数单日最高，为143套；
◎ 二手房住宅网签4257套，环比上涨19.55%；
◎ 其中，9月18日二手房网签套数单日最高，为728套；
也就是说，上周北京每成交1套新房，就对应5.2套二手房。二手房占到全市住宅成交的八成以上。
这个结构，跟9月18日国新办发布会上住建部给出的全国口径是对得上的，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经到52%。北京只是把这条曲线走得比全国更前面一点。
从成交表现来看，保利熙瑞（海淀）11套、均价117271元/平方米、2.42亿元；
北清润府（昌平）36套、均价46074元/平方米、1.57亿元；嘉棠雅序（丰台）21套、均价68149元/平方米、1.56亿元。
前一名靠单价，后两名靠套数，恰好是当下北京新房的两面镜子。
此外，从榜单中不难发现，朝阳是"隐形大户"，TOP20里朝阳占了6个项目（融创壹号院、中海萬吉玖序、紫京宸园、融创ONE9、北京宸园、保利朝观天珺），全部走的是高单价路线；
值得一提的是，新房住宅网签818套，环比下降 6.73%。
新房主要受到推盘是节奏影响。
8月底-9月初新房网签，靠的主要是华润·北清润府、北投和璟这批8月底开盘项目的认筹转网签脉冲。
以昌平为例，9月1日-15日全区网签296套，其中北清润府一个项目就占212套，占比71.6%。脉冲过去，网签自然回落。
而近期集中开盘的新盘还没大规模进网签，大头还在路上。预计下一周TOP20会出现明显换血。
具体来看，北京新房供应端，9月前三周，4458套、391.58亿。
据北京市住建委预售许可公示数据，9月1日至9月20日，北京共发出13张住宅类预售许可证，涉及11个住宅项目（已按项目去重），批准房源 4458 套、批准面积 51.03 万平方米。
按各证拟售均价测算，这批房源的待售货值合计约 391.58亿元。
小叭叭盘点了下，仅9月19日，北京三个纯新盘同日开盘，分处东部、南部、东南三个板块，合计取证房源约1152套。
招商湖映天青（通州九棵树）
规划8栋10-11层纯洋房，容积率约1.6，主力户型70-119平方米三居至四居，总价约400万-700万元。9月5日取证，拟售单价约6.06万-6.38万元/平方米。6月23日拿地——从拿地到开盘约89天。
据悉，首期开盘，325套全部推售、当日成交约268套，去化率约82%。
亦庄国贤府（大兴亦庄新城瀛海板块）
一次性推出8栋住宅共510套，户型77-125平方米三居至四居，起步总价约390万元。
9月15日取得两张预售许可证，拟售均价约5.8万元/平方米，总货值约29.87亿元。
510套全部推售、当日成交约309套，去化率约61%，成交均价约5万元/平方米。
金茂满昱（朝阳东坝）
金茂操盘、建发房产参与，全盘规划384户，主力户型116-168平方米三至四居，总价900万元起。8月1日取得首张预售证，拟售均价约8.49万-9.46万元/平方米。
首开推出约178套、当日成交约42套，去化率约24%，成交均价约7.3万元/平方米。
9月20日，朝阳太阳宫的宸园139开盘，定位顶豪：户型 274、383、385 平方米，总价区间3500万-6000万元，全盘仅139户。
还没上场的还有几个：瑜海澐颂9月21日正式开盘；石景山龙樾璟序预计9月25日开盘；大兴西红门的未来元著定在9月27日。
02
咱们再来看看二手房成交情况，大中介周度数据：
◎ 新增挂牌房源6074套，环比上涨约2%；
◎ 成交1841套，环比下降约8.8%；
◎ 新增带看人数达47480人，环比下降10.3%；
◎ 截至9.21，前台挂牌量11.87万套；后台挂牌量14.15万套；
住建委网签看的是滞后成交，大中介实时数据更能反映当周市场的真实温度。
上周（9.14-9.20）大中介实时成交1841套，环比下降约8.8%。但这个降幅里有周日调休的扰动——剔除周日，只看周一至周六，前6天成交1540套。
用这个口径往前比，前两周同口径分别是1506套、1532套。三个数几乎贴在一起——成交底盘没动，还在1500-1550套的区间里小幅波动。
再往回比更明显，8月3日-8月9日那一周，同口径只有1219套。也就是说，进入9月之后，二手房周度成交中枢已经从1200+抬到了1500+。
供给端也稳。上周新增挂牌房源6074套，环比只涨了约2%；新增带看人数47480人，环比下降10.3%。
看房的人少了，但成交没掉——说明剩下那批进场的买家决策更快，看房到成交的转化效率在提高。市场不是被新增需求推上去的，而是被"想清楚了的那批人"买上去的。
总体来说，二手房在走量，而且走得稳。8月北京二手住宅网签约1.38万套，同比涨4%，这已经是连续第六个月站在1.3万套以上；前8个月累计超过12万套，同比涨约6%。
金九还剩十天，双节是变量，几个可以留意的观察点。
供应端仍有增量待入市：瑜海澐颂（719 套）、保利天曜（450 套）两个均价超10万 /㎡高端盘已取证，9 月下旬至 10 月初陆续网签，将抬升新房成交均价。
成交端，金九银十成色看双节。中秋、十一假期分流购房人群，房企选择提前开盘，去化符合预期。新房整体供应收缩，市场趋于平稳，新产品凭借更强产品力更受青睐。
分化持续，300-500万总价段二手房主导成交，价格已充分调整，新房供给稀缺；800万以上改善客群紧盯新入市高端盘。市场一端消化现房存量，一端兑现远期预期，分化将进一步加剧。
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