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近期，关于房地产的信息量比较大，现房销售、房贷期限延长至40年，以及前几天提到的“两个转变”——一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代。

其实都是在告诉我们，当下的房地产市场已经是今非昔比了。楼市已经由过去的供不应求转为了供大于求，楼市也已经是进入了存量市场。

且也提到了现房销售是大势所趋。

去观察市场，在当下市场现房销售或许是大势所趋。这几年就有一些新房楼盘虽然拿的是预售证，但是由于销售速度比较慢，硬生生把自己熬成了“现房销售”。

进入存量市场之后，一些新房楼盘走向现房销售是不可避免的。但我今天想说的是8月28日发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，这相当于是对过往商品住房销售制度的改变，其影响很多人可能还没意识到有多大，或许在未来几年让楼市发生大变。

为何这么说？要知道，这份文件核心内容有两个方面：

一方面是大大地提高了商品住房预售的前置条件，虽没有直接取消预售制，但是以这份文件要求的预售标准，与现房销售的距离也不远了。

另一方面是要推进现房销售，已经在建的项目鼓励现房销售，而新出让的项目则是优先采取现房销售。而实际上，这几年，已经有些住宅用地在出让的时候加上了现房销售的条件。

这样一来，会带来什么影响？

首先是对房企的资金实力的要求极大地提升了。过去的预售制规则下，房企只要小比例的自有资金投入，就可以实现一个大项目的滚动开发。而如今的要求是不可能的，需要房企投入很大比例的自有资金才能把项目建好，继而才能回笼资金。

房地产本就是一个资金密集型的行业，如果压缩房企的杠杆率，会有很多房企在市场中玩不转的。很有可能会导致一些中小房企退出，即便是中大型房企，也可能会缩减项目的开发数量和拉长项目的开发周期。

那么，这对市场会带来什么影响？

一个直接的影响就是未来一段时间内，新房供应很可能会急速地减少。新房市场的供求关系也会被扭转，新房房价或许会迎来上涨的态势。而长期下去，对二手房市场的供求关系也会带来很大的影响，二手房市场的供求关系也会逐渐发生改变。

不过，以上的这个影响对于一线城市及部分二线城市等大城市的楼市可能更为明显。因为这些大城市仍然是保持人口流入状态或是高密度的人口状态，住房需求依然坚挺，市场的调整只是各种市场因素阶段性的博弈导致。而一旦住房市场的供求关系发生改变，且预期会持续改变的话，市场的博弈平衡就不会被打破，更多人就会加速入市的步伐，楼市供求关系在短时间就会改变，房价也就会回涨起来。