近日，白云区小坪花园一期回迁房交付仪式举行。
这场交付让村民等了太久，2010年佳兆业与小坪村签订协议，2018年佳兆业正式竞得改造项目，算是一场“长跑”了。
更值得一提的是，项目方透露，随着回迁房交付完成，融资区也开始进入正式的对外阶段了。也就是说，佳兆业白云城市广场，准备重新上场。
那个一度被认为“躺平”的佳兆业，真的要重新动起来了？
01
判断一家房企是否真正“复活”，还是要先看看它的账本。
2026年中期业绩公告显示，佳兆业上半年连同合营及联营公司实现合约销售约115.14亿元，同比增长474.8%；毛利率从上年同期的12.5%大幅提升至25.8%，销售端的回暖是实打实的。
不过，如果看佳兆业真正的实收，上半年总收益约21.97亿元，同比减少40.6%；公司拥有人应占亏损约93.285亿元，同比收窄约7%。截至6月30日，现金及银行结余约3.72亿元，流动负债净额仍然承压。
再看2025年全年，净资产从负数扭转为正194.5亿元，全年录得溢利523.3亿元，资产负债率从117%降至89%，削减债务约86亿美元。
听起来很猛，但这523亿里绝大部分是债务重组带来的账面收益，把重组收益拨回去，经营性亏损仍然不小。
所以，佳兆业还没有真正的“复活”，更准确地说，它只是通过债务重组换来了喘息时间，然后用手里最值钱的旧改项目去撬动新的合作。
这个判断很关键。因为如果你把佳兆业当成一家普通的房企来看，它还在亏损；但如果你把它当成一家城市更新运营商来看，它的底牌远比账面数字好看——
深耕城市更新27年，累计落地43个旧改项目，截至2026年6月底在全国41个城市拥有土储约1910万㎡，其中粤港澳大湾区约1220万㎡，占比64.1%。
02
既然佳兆业旧改项目还有不少，为什么偏偏是白云的小坪村项目最早“活”过来了？
一方面，项目的底子足够硬，小坪村位于白云站核心区域，出门就是地铁8号线小坪站，旁边12号线在建，白云站TOD综合枢纽近在咫尺。改造面积94公顷，建筑体量约170万㎡。这个体量放在白云区，是妥妥的大盘。
△小坪村旧改项目规划效果图
但更关键的一点是，小坪村的模式是“央企代建”。
在去年年底，项目引入中铁诺德代建，形成“政府强效管控+央企品质管控+银团资金监管”的保障体系。简单来说，就是佳兆业出项目和运营能力，中铁诺德出品牌和管控，银行出钱，政府盯着。
无独有偶，近期佳兆业在广州的另一重磅项目石溪旧改，也拉来了央企入局。
9月10日，广州信置石溪城市更新合伙企业注册落地，由佳兆业与信置悦和联手设立，佳兆业持股99.9735%，仍是项目绝对主体，信置悦和隶属中信置业，背后是央企中信集团，关联私募资金规模超百亿。
虽然一个是代建，一个是合资，路径并不相同，但底层的逻辑还是很相似的，用央企的信用和资金来给自己“增信”，换取项目的重启时间，而不再只是单纯地甩卖。
这个模式为什么行得通？核心在于旧改项目的不可替代性。
一个旧改项目从签约到拆迁、规划、建设，涉及的关系错综复杂，换一个开发商重启的成本极高，所以政府、银行、央企都倾向于让原有主体继续参与，佳兆业在旧改领域27年的操盘经验和村民关系，本身就是资产。
但话说回来，这个模式的天花板也很明显。
央企的钱不是白出的，代建要收管理费，合资要分利润。佳兆业的角色正在从开发商变成旧改服务商——出经验、出关系、出操盘能力，但利润要让出去一大部分。
不过也没办法，如果佳兆业真想活下去，这是为数不多的路子了。
03
如果把视野拉远一点看，佳兆业面临的竞争环境比想象中更紧迫。
从今年开始，广州城市更新正在批量“清退”出险房企，沥滘村已经宣布解除与珠光集团的合作关系，并全面追究违约责任。
从过往的案例来看，城市更新项目未来将由央国企主导推动，依托资金与信用优势保障项目有序落地。
很显然，现在广州的旧改规则已经大不相同，旧改的玩家不仅要求“有钱”，更要求“有信用”。佳兆业能保住小坪和石溪，靠的正是它比那些被清退的房企更早找到了合作方，更早让项目动起来了。
但窗口期不会太长。佳兆业在广州还有其他旧改项目，如增城霞迳村、番禺陈涌村等，这些项目能不能复制小坪和石溪的模式，决定了佳兆业在广州的“复活”是单点突破还是全面翻盘。
更别说，“央企/国资合作”不是万能公式，项目的区位价值、推进节奏、各方博弈的意愿，缺一不可。
就比如荔湾海南村旧改，佳兆业2021年引入荔湾国资后，最终仍于2025年初与海南村正式解约，海南村退还佳兆业约5.1亿元履约金，双方账目两清，佳兆业彻底退出。
站在行业的角度，佳兆业的案例其实也抛出了一个问题：出险房企在城市更新领域的“服务商化”转型，能不能走通？
如果能，那它可能成为一批出险房企的生存模板；如果不能，那小坪和石溪就只是个案，挽救不了大局。
你认为呢？
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