本报（chinatimes.net.cn）记者林佳茹 吴敏 北京报道
40年房贷已从政策落地走向银行实操阶段。
截至9月上旬，多家城商行、农商行及国有大行陆续开放40年期商贷受理通道，配套线上审批机制提升放款效率。
记者采访调查发现，当前仅纯商业贷款可享受最长40年年限，公积金贷款、组合贷暂未出台配套落地细则。同时，银行在年龄、征信、收入、房龄等方面设置严格审批门槛，多数购房者难以贷满最长年限。市场需求也呈现明显分化，新增购房者对超长年限贷款态度谨慎，存量业主降月供、缓压力的需求更为强烈，“长贷短还”成为不少购房者的选择。
业内专家认为，40年期房贷是房地产信贷基础制度的系统性重构，能够摊薄短期置业压力，但拉长负债周期、抬升长期利息成本，无法从根本上逆转当前房贷市场放缓态势，购房者需理性权衡利弊。
商贷40年落地门槛高
8月28日房贷新政落地后，国内多家银行陆续开放最长40年期商业住房贷款受理业务。
截至9月上旬，南京银行杭州分行、邮储银行江苏分行、长沙银行、汉口银行及多地农商行先后通过官方公众号发布公告，明确新发放房贷可最长贷至40年，部分银行开通线上预审、快速审批服务。其中，邮储银行江苏省分行线上预审批最快15分钟即可完成，南京银行杭州分行支持3分钟预审、24小时办结，有效提升房贷办理效率。
看似宽松的贷款年限调整，实则设置多重隐性准入门槛，并非所有购房者都能顺利贷满40年。记者走访北京某国有大行丰台支行获悉，当前该行执行审批标准为“借款人年龄与贷款年限之和不超过85岁”，这意味着仅45岁以下的年轻刚需群体，才有资格申请全额40年期房贷。
北京某房产中介向记者证实，“目前1991年之后的购房者，申请40年房贷通过率较高，1991年之前出生的客群，基本无法获批最长年限。”
除年龄限制外，银行还会对购房者征信记录、收入流水、工作稳定性，以及房屋房龄、建筑结构等进行审核，审批标准保持审慎。
在存量房贷延期业务上，各家银行执行标准也不同。据上述国有大行工作人员介绍，存量房贷无法自动顺延年限，购房者需携带房产证、收入证明、房产查册材料线下提交申请，审批通过后需重新签订贷款合同。同时银行明确，存量房贷展期期限不得超过原贷款期限的一半，多数短期存量房贷难以拉长至40年。此外，部分地区银行明确，新政仅适用于新增商业房贷，存量贷款仍按原合同执行。
值得关注的是，目前公积金贷款、商贷公积金组合贷均未跟进40年房贷新政。
上述房产中介向记者透露：“目前只有纯商业贷款能办理40年期房贷，建设银行已经落地，其他银行会陆续跟进，但公积金暂时没有配套细则，组合贷也无法享受40年最长年限。”
中介进一步解释，他曾向公积金中心业务专员核实，目前公积金贷款年限仍沿用旧规，无任何延期至40年的政策通知。“公积金贷款受退休年龄限制，多数购房者临近退休，本身就无法申请超长年限贷款，即便政策放开，实操空间也极小。”中介坦言，对于普通购房者而言，公积金贷款优势在于利率低、稳定性强，虽然无法拉长至40年，但综合成本更低。
“房贷期限上限延展至40年，核心逻辑在‘以时间换空间’，通过拉长还款周期摊薄月供压力，使收入流水处于边缘位置的购房者获得入市资格。”南开大学金融学教授田利辉在接受《华夏时报》记者采访时表示，40年期限与现房销售、主办银行制、竣工后再放贷等措施协同推进，共同构成房地产新发展模式的信贷制度基础，其意义不在于短期托底，而在于为行业长期运行搭建新的规则框架。
需权衡月供减负与长期利息成本
面对40年商贷月供与利息的取舍，不少购房者将“长贷短还”作为贷款方案。
浙江某国企员工李女士向《华夏时报》记者表达了自己的考量：“大多数家庭不会把30年房贷还满，基本15到20年就提前结清。如果选择40年房贷，前期月供压力大幅降低，后期手头宽裕再提前还款，总支出差距不大，还能缓解日常现金流压力。”
也有购房者保持理性观望。北京市刚需购房者张先生表示，拉长贷款年限，不仅增加利息支出，还会压缩未来生活质量与资金机会成本。“省下的月供如果无法创造高于房贷利息的收益，拉长年限就是纯粹的成本损耗，不能只看当下减负，忽略长期风险。”
在田利辉看来，超长年限房贷的核心矛盾在于，它降低了购房的即期门槛，却将还款压力后置为跨生命周期的长期负担。“若30岁购房选择40年期限，还款将延续至70岁，意味着退休后仍需以养老金偿还房贷，晚年现金流持续受限。此外，长达四十年的还款期内，利率波动、收入变化、家庭突发状况等不确定性显著放大，长期债务风险不容忽视。”他提醒购房者，40年是贷款上限而非默认选择，需结合收入预期审慎决策。
前述房产中介也结合真实测算，给出理性建议：以100万元贷款、年利率3%、等额本息还款方式计算，40年期房贷月供约3580元，较30年期月供4216元，每月可减少636元，降幅超15%。但长期成本显著增加，40年总还款额约171万元，较30年期多出20万元左右利息。
“对于现金流紧张、月供压力大的刚需购房者，可以选择40年商贷，后续资金充裕后提前还款，平衡短期压力与长期成本；收入稳定、还款无压力的购房者，优先选择30年商贷或公积金贷款，更划算。”该中介坦言。
从行业数据来看，房贷市场整体有所放缓。央行发布的《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2026年二季度末，全国个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。
田利辉分析称，对银行而言，房贷期限从30年延至40年，银行资产端与负债端存款期限的错配将更为突出，利率风险与信用风险敞口同步扩大。在他看来，拉长期限可以降低月供、释放部分边缘需求，“但房贷市场的根本驱动力在于居民收入预期和房价走势，若这两者不能实质改善，单纯的期限松动难以扭转趋势。40年期房贷更接近一种制度储备工具，而非短期刺激的灵药。”
责任编辑：冯樱子 主编：张志伟
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