撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
北京通州宋庄板块，楼市战事白热化。
9月17日，两张预售证先后落地。一张给了北投和璟——第二次领证；一张给了首开熙悦京晏。
它们相距不足一公里。
北投和璟已靠网签，站稳了脚跟。截至目前，首期开盘供应546套，网签315套，均价4.03万元/平米，金额13.65亿元。
熙悦京晏则跑步进场。拿证后3天便开盘，571套房源一次性入市，官宣认筹508套。
截至目前，它尚无网签。开盘数据真假，难以分辨。
宋庄板块的地盘就那么大，两家北京国企贴身站位，短兵相接。
首开熙悦京晏的备案均价45260元/平米，比北投和璟44100/平米，贵了1200/平米。
如果参考北投和璟的网签价，熙悦京晏的实际成交价，应在4.15万元/平左右。
与约1.92万元/平米的楼面价比，缝差达到了2.2万元/平米左右。首开在熙悦京晏身上的利润，还可以。
九栋楼，两个世界
熙悦京晏最贵与最便宜的楼栋之间，隔着15.6%的价差。
最贵的4#楼王，166和167平米四居，一梯两户板楼，48533元/平米，得房率80.5%。
最便宜的11#，98平米两居起步，16层的小高层，41981元/平米的均价垫底。
花姐把9栋楼逐栋逐户排开，层差规律如下：
1、1F到2F，统一加2352元/平米；
2、2F到3F，统一加1176元/平米；
3、3F往上，每层只加118元/平米，一直加到次顶层；
4、顶层，统一折价。
中间楼层每层118元/平米的加价，是什么概念？
以5#为例，从3F到次顶层16F，总共只涨了1534元/平米。100平米的房子，爬完这13层将多掏15万出头，平均一层楼1.2万。
这不是湖映天青那种，一层400元/平米的大层差，是亦庄国贤府式的极致扁平。
楼层价值被定价抹平了，选房逻辑就得换：别为楼层加价，朝向和遮挡才是重点。
顶层只花2层的钱
熙悦京晏一房一价表最锋利的一刀，藏在顶层。
较次顶层折价2587-3881元/平米，听着常规。但花姐逐栋核了一遍，发现了真正的定价逻辑：
顶层的价格，精确等于2层的价格。
9栋楼里，有7栋的顶层与2层同位置差0元，一分不差。10#的顶层，比2层还便宜1176元/平米。只有4#，顶层比2层贵1237元/平米，楼王的傲气。
换算成钱：5#的153平米，次顶层比顶层贵36万；8#同样的户型，差41万。但他们的视野和通透性，又有多大区别呢？
花姐拆了这么多一房一价表，敢把顶层直接打到2层价的，熙悦京晏是头一回。
不过，丑话还是要说在前面：买熙悦京晏顶层的购房者，签之前一定要确认屋面形式和设备层位置，最好带一份价差表，看看3D模拟。
楼王价差在赠送面积
最贵的一栋，价签最特别，也最容易被看错。
把4#的层差，逐层排开后会发现，3层以上，相邻两层的差价，在两个数之间横跳：
奇数层比下面的偶数层贵约1355元/平米，比上面的偶数层贵约1120元/平米。
答案藏在户型图上：4#奇数层和偶数层的户型，赠送面积不一样。奇数层送得多，实得面积大，单价自然标得高。
4#的备案价，要拆成两条线看：
1、同奇或偶层比层差：隔一层张235元/平米。如13层50554元/平，15层50790元/平，摊回每层约118元/平，和全盘一致；
2、奇偶层之间比赠送：差1120-1355元/平米，买的不是楼层，是赠送。
换算成钱：166平米的01户，奇偶差约1120元/平米，一套差18.6万元。
这18.6万值不值，取决于赠送折成实得面积有多少，签约前最好让置业顾问把两版户型的赠送明细，白纸黑死写进补充协议。
除了建面单价之外，还需要关注每款户型的得房率。
熙悦京晏全盘产权得房率为77.1%。最低的1#73.9%，最高的4#80.5%。
仅看建面单价，12#比1#贵1468元/平米；但换算成套内单价，12#约56608元/平米，1#约59065元/平米。
12#的整体均价，反而比1#，还便宜2400多元/平米。
花姐翻译：同样是500万预算，在12#能拿到约88.3平米套内，在1#只有84.6平米。
差出的3.7平米，完全可当一间书房。
因此，花姐建议已经认购熙悦京晏的购房者，买得小高层户型，必须先看套内单价，别被建面单价唬住。
400到500万是主战场
购房者如何根据手里的弹药，选择熙悦京晏的房源，两张图看穿。
400到500万元为一段，共245套，占42.9%，是绝对主力。
对应的户型为98平到116平米的两至三居。1#、9#、11#随便挑。
真正的门槛藏在顶层：60平米一居，263万元起，是全盘最便宜的房子。
全盘10套一居，全部放在顶层，12#的11层6套、13#西单元顶层2套、10#顶层2套85平米。
这是首开刻意做的低门槛产品，抢的是预算卡在300万元边上那批人。
进入实战选房，花姐要提醒购房者的是，同一款户型，选错楼栋，一辆车就没了。
同是132平米三居，5#比9#贵1816元/平米，一套差24万元；11#的98平米两居，373万元起步，是主流户型里的价格洼地。
单元也有档位，9#的2单元，比1单元贵1440元/平米；13#的西单元，比东单元贵1191元/平米；1#的2单元最便宜；12#对称定价，1、4单元贵，2、3单元便宜。
花姐推测，这与楼位、朝向和遮挡有关，购房者选房时，要务必关注。
花姐点评：
把顶层当2层卖，这不是首开让利，是算账。
118元/平米的层差，是把楼层价值摊平，逼你去看真正的差异：朝向、遮挡、楼位。
顶层折到2层价，是把最难卖的楼层做成性价比炸弹。不知熙悦京晏开盘那天，顶层户型卖得如何。
回到宋庄双子身上，北投和璟容积率1.8，比熙悦京晏的2.3，低了整整0.5。
为何后者的备案价，还要比前者贵1200元/平米呢？
在花姐看来，多出来的，是2.3容积率下照样做的首层架空、风雨连廊，以及一张敢把顶层打下来的价签。
首开在熙悦京晏身上，下的是一手快棋：168天拿证，周日开盘，一刻不等。
声量要抢，客户也要抢。
【未经京城楼花许可，严禁转载、洗稿，侵权必究】
热门跟贴