9月22日，海口市自然资源和规划局一纸通告，把《海口市城市更新专项规划（2025—2035年）》的成果正式摆上桌面。规划文本和图集，已经挂上官网，等着被翻阅、被解读、被拿来对照每一片老城、每一块工地。
这份规划8月17日经海口市政府批准，8月18日由市政府办公室印发。它不是一份普通的城市设计文件，而是与《海口市实施城市更新行动（2025—2027年）工作方案》共同构成的纲领性文件——它管着海口未来十年从哪拆、从哪改、从哪保、从哪留。
现在摊开来，海口这次到底要下多大一盘棋。
海口实景
71平方公里存量，10年长跑
规划先给了一个大盘：研究范围铺到海口市中心城区509.10平方公里，把南海明珠、如意岛、千禧酒店这些人工岛都装了进去；真正要做文章的"规划范围"，是中心城区里的建成区，约215.76平方公里，其中城镇开发边界内194.50平方公里——这才是这一轮城市更新的主战场。
图源：海口自规局
资源盘有多大？71.09平方公里。什么概念，这是海口史无前例的城市大进阶。
这一数字不是凭空画出来的——它是从《2024年海口市城市体检报告》和第三次国土调查数据里摸出来的底数。翻开这张底单，城中村占大头，30.66平方公里；旧工业（仓储）区8.60平方公里；旧商业区8.41平方公里；老旧小区7.65平方公里；历史文化街区、旧城区与旧镇区5.78平方公里；生态空间7.56平方公里；基础支撑空间（市政管网+交通路网）2.42平方公里——海口这一次要更新的存量，是按"建成区里的每一寸"在算账。
那到底是要"大拆大建"还是"小修小补"？规划把拆解方式算得很细：拆除新建10.88平方公里，占15.32%；整治提升28.10平方公里，占39.53%；拆整结合32.10平方公里，占45.16%——后两者合计约85%，也就是说全部拆掉重建的规模超过1,6万亩，"少拆多改、有机更新"的导向，写得很明白。
时序上也铺到了2035年。规划期内落地约64.18平方公里；"十五五"期间（2026—2030）要推27.80平方公里，其中已经实施的占3.77平方公里；"十六五"（2031—2035）推到36.38平方公里；剩下的6.91平方公里留作远期弹性储备，等发展条件成熟再启动。64.18平方公里之外，还有一份更长的清单——规划文本里清楚写着"远期（规划期限外）更新范围，规模约6.91平方公里"。
42个片区，中心组团占了31个
更新落地的最小单元，是"片区"。
规划在中心城区划定城市更新片区42个——这是规划文本里的硬数字。按组团拆开，中心组团31个、长流组团5个、江东新区6个。重心明显在老城，中心组团占了近四分之三，呼应了规划对"中心组团存量主导、长流组团增存并重、江东新区增量引领"的差异化定位。
42个片区按主导功能分成七类：商圈提级、产业转型、创新集聚、居住提质、滨水重塑、历史保护、交通枢纽。每一片都不许"一锅炖"。
规划挑出了15个重点片区，把规模、四至、更新方式、定位都写清楚了。其中几个特别值得拎出来看——
西海岸总部经济区。东至守望路、西到粤海大道、南抵海秀快速路、北临长滨西五路，占地约6.43平方公里，更新方式以拆整结合为主，目标打造成西海岸总部经济区，以城中村更新与CBD建设为引爆点，发展总部经济、高端商业。这是15个片区里最大的一块，也是西海岸"造城"的延续。
五源河文体片区。东至长彤路、西到长滨路、南抵海盛路、北临长安路，占地约6.14平方公里，近期要完成苍龙村、博抚村及道介村的改造，打通4条道路，更新方式以拆整结合为主，走"高品质场馆+创新运营"路线。
红树林滨海片区。位于江东国际高教科研组团的滨海区域，占地约6.58平方公里，近期要拆除现有低效交通设施，重点加快片区西侧空地项目建设，更新方式以整治提升为主，建设自贸港生态示范区+产城融合滨海新城。这是江东新区6个片里最重的一块。
滨江南片区。东至滨江路、西到琼州大道、南抵新大洲大道、北临椰海大道，占地约4.84平方公里，近期衔接滨江三期更新单元实施进度，有序拆除旧工业及旧商业设施，更新方式以拆除新建为主，规划为滨水生态宜居+未来港城市产业中心。
金盘海马片区。东至苍峄路、西到丘海大道、南抵苍峰路、北临南海大道，占地约5.01平方公里，近期产业上要完成海马工业园周边配套产业链改造，商业上对旧的4S店、家具城及交易中心进行改造，老旧小区方面对海马花园整治提升，更新方式以拆整结合为主，由海马汽车龙头引领，打造先进制造园区。
海口东站西片区。东至龙昆南路、西到苍峄路、南抵迎学路、北临城西路，占地约3.25平方公里，近期以道路打通、老旧小区改造和旧商业提升为重点，更新方式以拆整结合为主，目标站城一体、产创街巷、人才配套与青年活力。
丁村片区。东至城南路、西到山高街、北临高登西街，占地约3.14平方公里，近期以道路打通、既有更新项目实施和美舍河水岸提升为重点，更新方式以拆除新建为主，目标为海口东站TOD综合服务枢纽，以旧工业腾退与站城一体化开发为引爆点。
海秀片区。东至秀英大道、西到永万路、南抵南海大道、北临秀英快速路，占地约2.76平方公里，近期以TOD复合化改造、河岸整治提升、路网打通和生活圈建设为重点，更新方式以拆除新建为主，从"水沟+传统混合旧区"转向"生态引领、产城协同、站城融合、多元宜居"的国际化城市更新样版。
秀英港片区。东至丽晶路、南抵滨海大道，西、北两侧毗邻海岸线，占地约2.53平方公里，近期以功能转型、道路打通、断面优化和建成区改造提升为重点，更新方式以拆整结合为主，目标为港产城融合的滨海新场景，港口功能升级与历史建筑活化为引爆点。
骑楼历史文化片区。东至文明横路、西到龙华路、南抵文明西路、北临海甸岛，占地约1.08平方公里，近期以老旧小区拆改、管网排涝和街道品质提升为重点，更新方式以整治提升为主，发展分级保护、非遗创新、全时消费，塑造传统活力与当代功能交融的历史街区。这是42个片区里体量最小的一块，但分量不轻。
15个重点片区合计约55.71平方公里——也就是说，规划文本里写明了规模与方向的15个片区，摊开来就已经接近"十五五"期间27.80平方公里的两倍。剩下的27个片区，体量会更轻、动作会更细，但都已经被规划文本锁定。
233个项目，铺到"十五五"
数字最直观：2026—2030年这五年，海口要实施233个城市更新改造项目。
这不是规划文本里的虚数。项目储备库的明细已经分好了——城中村类改造35个、老旧小区类改造62个（再加332个小区的基础整治）、旧工业区改造13个、旧商业改造8个、老旧街区更新14个、生态空间修复21个、基础设施完善77个、综合改造3个。每一类背后都对应着城市体检里的硬短板。
图源：海口自规局
《2024年海口市城市体检报告》把海口的家底翻了一遍：白龙北片区30.2%的住宅存在结构安全隐患，81.3%的楼栋存在消防设施缺失、楼道占用等安全隐患，70.5%的住宅需进行适老化改造；约85.7%的社区养老服务设施未达标，71.4%的社区缺乏合规婴幼儿照护服务；学位缺口约3000个；泊位缺口约5130个，新能源充电桩缺口2586个；严重易涝积水点12处；应急供水保障率仅为12.5%；消防站服务半径覆盖率不足55%；高峰期机动车平均速度下降至26.56公里/小时；44.6%的小区缺乏专业化物业管理。
这份清单摆出来，233个项目的"事"就不难理解了——旧工业区改造对应产业能级跃升，旧商业改造对应消费场景焕新，老旧小区改造和城中村改造对应居住安全，公服设施补短板对应养老与学位缺口，基础设施完善对应管网与内涝，生态空间修复对应蓝绿网络。每一类项目都对应着一组短板数字。
再往细看，"十五五"重点任务被规划文本列得很清楚：提振产业园区（药谷、金盘—海马、金鹿—金盛达、桂林洋），焕活闲置楼宇（海口湾、国兴府城、西海岸三大商圈），基础整治与完整社区试点（博雅、白龙北、丁村、迈瀛、滨江新城、田罗新民等正在实施的更新片区），打通滨河断点联动两岸（美舍河、秀英沟、响水河、那卜河、五源河五条烟火水岸），活化骑楼与府城两大历史街区，消除安全短板改造TOD站点（长流站、秀英站、城西站、海口东站）。
这五条主线，把产业、商业、居住、生态、文脉、安全串成了一条传导链。
"1+2+X"，钱、地、政策三件套落地
规划写得很清楚——光有图不够，还要有制度托底。
海口这次搭的政策体系叫"1+2+X"。"1"是《海口市城市更新实施指导意见（试行）》；"2"是《海口市城市更新专项规划（2025—2035年）》和《海口市实施城市更新行动（2025—2027年）工作方案》，专项规划侧重战略意图、目标规模、系统策略、空间区划，工作方案侧重工作重点和优先次序；"X"是各类配套标准、规程、指引，包括规划类（土地混合开发、容积率补偿、开发权转移、建筑面积奖励）、土地类（带实施方案挂牌、零散用地整合、工业用地功能转变、地价计收规则）、管理类（"四合一"审批、"承诺即发证"、联合验收一窗受理）。
海口实景
钱上，规划鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）及资产证券化产品，支持实施主体发行公司债、中期票据等融资工具，鼓励设立城市更新专项基金，对成熟但前期融资困难的项目提供资本金支持；同时探索"公益性+经营性"项目组合机制，通过容积率奖励、税收减免、用地指标倾斜等方式激励社会资本参与；管网运维方面还创新了"按效反拨"机制——污水管网运维与水质净化厂进水浓度挂钩，按效付费。
组织上，建立市级统筹、区级实施、部门联动的协调推进机制——市级城市更新工作专班办公室设在市住建局（简称"市城更办"），各区政府设立区级工作专班，确保项目"接得住、推得动、建得好"。监督考核上，推行"月度监测、季度通报、年度考核"的督查考核机制，年度目标任务纳入市政府对各区的绩效考核体系。
锚在自贸港核心引领区
这份规划不是孤立落地的，它要和另外两份规划咬合在一起用。
《海口—自贸港核心引领区总体城市设计（2021—2035年）》已经锚定"世界级滨海活力城市"的建设目标，塑造"南海上的开放都会，江海间的幸福椰城"城市意象，构建"40公里世界级活力水岸、1条生态新质发展带、10个滨水公共中心"的空间结构，策划四大提升计划与四大亮点行动。同时还有《南渡江两岸城市空间及风貌品质提升规划》，立足南渡江"海口母亲河"定位。
海口实景
城市更新专项规划里的空间格局叫"一岸一廊、点极联动"——"一岸"是40公里世界级活力水岸，围绕西海岸—海口湾—南渡江及周边岸线；"一廊"是自贸港新质生产力走廊，以南海大道为轴，串联"西海岸创新提升段—老城产创融合段—老城功能疏解段—江东新区综合服务段"四大功能段；"点极"是多个高质量发展极核。
七段特色主题海岸地带也定了调——渔村文旅海岸、商旅休闲西海岸、秀英港国际艺术海岸、金贸文娱休闲海岸、海岛运动活力海岸、南渡江生态江岸、江东滨海慢生活度假海岸。五条烟火水岸（美舍河、秀英沟、响水河、那卜河、五源河）也在同一份规划里写明。城市更新专项规划要把这些岸线、水岸从图上落到地上。
已动的盘子，5.3万人先尝了鲜
规划文本之外，更值得看的是已经动起来的盘子。
截至2026年4月，海口已实施19个城中村、成片开发及危旧小区自主改造项目，惠及人口5.3万人，征拆土地4826.46亩，征拆建筑面积238.45万平方米；按城市居住区规划设计标准配齐公共服务设施后，总计将新增道路60条，新增绿地面积485亩，新增中小学11所（学位1.6万个）、幼儿园16所（学位0.6万个），新增15分钟生活圈服务设施等其他公服设施建筑面积约30万平方米。
海甸溪畔的124户安置职工圆了"安居梦"，同一宗地块上盖起了310户"新海南人"的安居房——突破"一宗地盖两种房"的制度壁垒，靠的是股权运作和制度集成创新；海云鞋厂宿舍自主改造项目，划拨地建安置房、出让地建安居房，506套房惠及1200余人。这些案例，是规划文本"1+2+X"政策体系最早的试验田。
而规划文本，正是把这些试验田里的经验，一条一条写进了71.09平方公里的存量盘。
海口换挡了。第一脚油门已经踩下去——更大的动作，还在后面。
（资料来源：海口市自然资源和规划局《海口市城市更新专项规划（2025—2035年）》规划文本及图集；《2024年海口市城市体检报告》；海口市住房和城乡建设局公开数据。）
热门跟贴