这两年我因为工作跑阿联酋跑得特别勤，前两年身边投资人张嘴闭口都是迪拜，都说这里是稳赚不赔的中东安全绿洲，我也亲眼见了大把抱着钱冲过去的国内老板。今年暑假我隔了半年再去转了一圈，本来做好了看一地萧条的准备，结果所见所闻，连不少老投资人都改了主意。
2026年2月美以伊开打之后，海湾第一次真的被拉进火线，阿联酋经营多年的安全招牌直接晃了晃。我原本的岗位调整了，但盯中东经济的事儿没停，这次去一连见了二十多号不同行业的人。本来我已经脑补了一片冷清的场面，回来反而觉得，事情没那么糟，也没那么简单。
过去说迪拜能成，核心不是石油也不是免税，是全世界投资人都信这里不会打起来。中东周围到处乱，把钱放这儿踏实，这份安心本身就是能变现的核心资产。直到这次开战，大家才第一次反应过来，迪拜阿布扎比也在导弹射程范围内。
阿联酋反应也不慢，转头就加深了和伊朗的经贸绑定。本来迪拜就有庞大的伊朗商人团体，双方利益早就缠得分不开，说白了就是让对手动手之前先算算，打了自己亏不亏。现在看，这招阶段性管用，阿联酋还是中东最安全的地方之一，只是从过去的绝对安全，变成了相对安全。
原来接近零风险的溢价没了，但阿联酋的治理、基建和风险应对能力，依然排在中东第一梯队。
我还碰到一件小事，我同学在沙迦做汽配，手下一个孟加拉老员工跟了他二十年，还是常年销售冠军。这次员工回国休假，再申请工作签证居然被拒了，还是头一回遇上这种事。这种情况不是个例，现在人在境内续签没问题，离境再申请就卡得特别严。
这不完全是战争的锅，但也能看出来，迪拜过去那种“不问来处只问本事”的包容，以后要多加点安全门槛了。
这次去听老板们说得最多的，就是集装箱太贵了。开战之后，中国到杰贝阿里的集装箱价格翻了好几倍，航运保险、港口拥堵全在加成本，低附加值商品，运费直接能吃掉大半利润。迪拜本来就是吃转口贸易这碗饭的，中国货过来转一道，再卖给非洲南亚的客户，赚的就是中间这道效率钱。
现在成本涨成这样，不少非洲客户干脆直接飞广州义乌拿货，跳过迪拜这一步了。
商业路径一旦走顺了，很难再改回去。要是非洲客户已经摸清楚了怎么在中国找供应商，安排验货付款物流，就算之后运费降回去，为啥还要多花一道迪拜的成本。这种流失可能是结构性的，不是说停火就能马上回来。但迪拜也没那么容易被取代，那么多年攒下的港口、仓储、信用网络，中小客户还是离不开。
现在迪拜得接受一个现实，过去只要说“走迪拜更方便”就行，未来得证明“走迪拜依然值得”。这场危机反而催着它赶紧从简单的货物中转，往供应链金融、品牌运营这些高端路子转。说起来，危机也不全是坏事。
我问了十几个不同行业的老板，今年销量咋样，大部分说降了三四十个点。这个降幅不算小，能看出来实体生意确实偏冷。核心就是两个原因，一部分高净值人群把家人先送到更稳的地方避险，留在当地的也不敢乱花钱，大额消费全往后延。
不少人跟我说，迪拜现在少了一百万人，路都不堵了。我觉得这个说法太夸张，迪拜总共也就四百万人，走四分之一不可能。本来八月就是迪拜的避暑季，欧美本地人、中印务工者都趁这段时间休假，路上本来就空。很多走了的也只是家人走了，老板自己还留在这儿，身家事业全在这儿，哪能说走就走。
只要战争不拖个两三年，大部分暂时离开的人还是会回来的，现在远没到人口永久迁移那一步。消费是冷了点，但只是危机后的调整，基本面没塌。
之前国内传迪拜房价跌了三成，我跑了一圈发现不对，跌三成的是头部房企的上市股票，资本市场对风险最敏感，一开战直接把悲观预期拉满了。实体房产没跌这么多，最多就是成交冷了下来。非核心地段供应量大的项目有价无市，卖家要去年的高价，买家要求打折，双方谈不拢就没人成交。
最近两个月市场情绪稳下来了，大家见机场照样开，公司照样上班，也就慢慢接受了风险这个事儿。说白了就是风险能定价了，不是那种没底的恐慌。接下来市场肯定会分化，外围靠炒作的项目得调整很久，核心地段好出租的资产，抗跌能力还是够的。
我现在反而更关注阿布扎比，过去国内投资人一提阿联酋房产，默认就是迪拜，这个观念真该换换了。阿布扎比最大的王牌是有钱，背后是全球顶尖的主权财富基金，还有稳定的石油现金流，财政抗风险能力拉满。危机的时候私人资本不敢动，人家政府照样能投基建投产业，托底能力特别强。
迪拜是完全市场化，涨得快跌得也快，阿布扎比就是稳，虽然涨起来不刺激，但特别扛造。所以现在阿联酋房产不是买啥都涨的时代了，以后拼的就是选城市选地段选资产的眼光，不是瞎买都能赚。
有意思的是，做实体的喊难，做财富管理、家族办公室的反而没那么悲观。这不全是阿联酋的原因，最近几年全球主要经济体都在加严跨境资产监管，税基透明越来越成为共识，过去那种靠信息差做资产安排的空间越来越小。
阿联酋刚好凑出了一套全世界都没几个的神仙组合，没有个人所得税，资本自由流动，汇率稳，配套成熟，还能连接亚欧美非三大洲。很多人说阿联酋是避税天堂，其实不对，人家也遵守国际规则，中国税收居民该交的税还是少不了。但这套组合打出来，对全球企业家和高净值人群吸引力就是大，就算打仗，该进来的金融机构家族办公室还是照样进。
长期来看，这套金融税制枢纽的网络，不是几场炮就能轰掉的，这才是阿联酋最硬的底牌。
今年还有个大事，阿联酋退出OPEC+了。过去它扩了产能被配额卡着，退了之后就能自己说了算，现在产量已经涨了不少，石油收入直接进财政口袋，对人口不多的阿联酋来说太实在了。现在唯一的问题就是霍尔木兹海峡受战争影响，新增产能暂时运不出去，只要航运恢复，这部分就是稳赚的收入。
不少人说阿联酋退出OPEC是跟沙特闹掰，我问了阿布扎比投资局的元老，人家说海湾王室本来就靠婚姻连在一起，吵归吵竞争归竞争，真有事还是站在一起。现在来看，两国就是竞争性伙伴，不会决裂，也回不到过去那种兄弟关系。俩巨头抢全球资本人才，反而会推着整个海湾加快改革开放，只要不越界变成地缘冲突，对大家都不是坏事。
这次跑下来最大的感受，阿联酋确实变了，炮声打碎了过去绝对安全的神话，航运转口房产都受了影响。但几十年攒下的家底还在，核心价值没丢，只是价值结构变了。以后这里会越来越分化，低利润的生意会越来越难，高端产业和优势区域反而会越来越好。改变的不是阿联酋本身，是我们看它的老逻辑，别再抱着过去瞎赚钱的思路冲了。
参考资料：第一财经 炮声后的阿联酋投资观察
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