打开网易新闻 查看精彩图片

当下，可以毫不夸张地说，在未来相当长一段时期内，楼市的大局已定。

为何这么说？核心的原因在于驱动楼市发展的几大因素在近些年来已经在发生重大的变化。

变化一、人口已经转入负增长

人口是驱动房地产市场发展的长期因素，虽然说影响是一个缓慢的过程，但是影响深远。房子的基础作用就是供人居住，人多了，才会有更多的住房需求，才会需要更多的房子。

在2019年之前那段楼市的大牛市中，人口是核心驱动因素。现在回头来看，那段时间算是享受到了前所未有的人口红利，楼市不涨都难。

但是总人口从2022年就已经开始负增长，紧接着就是连续3年的减少。而根据其他国家的人口发展经验来看，人口一旦进入负增长，在短时间内是很难逆转的。

这也就意味着楼市的发展迎来重要的转折。总人口减少了，总的住房需求就会减少，在供应能力已经不成问题的今天，需求减少必然会深远影响楼市的发展。

当然，这里也要强调一下，人口减少对楼市的影响虽然很大很深远，但也是一个缓慢的过程，且市场自身也会调整。而对于一些对人口吸引力比较强的大城市来说，总人口减少对其楼市的影响不会太显著。这类城市会继续保持高密度的人口状态，住房需求依然很大，房价依然有支撑。

二、城镇化由快速发展进入稳定发展阶段

从国际标准来看，当城镇化率达到了70%，就会进入了稳定发展阶段。而2025年末，国内城镇化率已经达到了67.89%，接近70%了。也就是说国内的城镇化进程正在逐渐进入稳定发展阶段。

实际上，从近些年的城镇化率数据来看，也确实有这样的发展趋势。2025年的较2024年增加不到1%，2024年、2023年增加的也均不到1%；而在之前有一段时间是超过1%的。也就是说，近些年来，城镇化进程有明显放缓的态势。

城镇化进程放缓意味着每年流入城市的人口在减少，那么新增的住房需求自然也就减少了。

三、经济发展已经由高速增长转为中低速

最近几年，常听到一个词，叫做经济增速换挡。

从近些年的GDP增速就可以看出来，近几年的GDP增速均是5%左右，已经逐渐进入了中低速发展阶段了。在过往的高速增长阶段，GDP增速基本上都是在8%以上，甚至有10%以上的都有。

GDP体量大了，增速放缓是正常的经济现象。但是经济增速放缓客观上也会带来一些问题，比如说居民收入增速也会随之减缓，进而也就影响到了大家的购买力以及对未来的预期，对买房这件事就会变得更加谨慎一些。

实际上，楼市经历这么多年的发展，也已经由过去的供不应求转为了供大于求了，这也是最近几年房价为何持续下跌回调的直接原因。

正如前段时间，“两个转变”的定调——房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。这个定调或许就是未来楼市的大局。