开平市马冈镇的初秋风物清朗
本该孕育丰收的连片农田
却因一场土地租赁纠纷长期撂荒闲置
承租方撂下一句
“不租了，钱必须退”
村民憋着一肚子火
“砍了竹、平了地，谁来赔”
僵持长达一年之久
开平市人民法院马冈人民法庭立足司法职能，把步子迈到田埂上，把调解工作做到田边，以情理法相融的柔性司法，让这片荒了一年的地，有了复种的希望；僵了一年的心，也慢慢松动。
一纸意向协议，埋下纠纷“伏笔”
时间拨回一年前。邓某有意租用马冈辖区三村的土地用于柑果种植，与村集体经济组织简单签订意向协议后向其中一村的村长梁某支付了8万元作为租金及押金，为进场做准备。然而，在后续洽谈正式合同的过程中，双方因土地面积、租赁期限等核心条款产生分歧，村方也一直没有正式交付涉案土地给邓某使用。今年年初，邓某发出《终止合作通知书》，要求梁某退还8万元租金及押金。
“土地早已具备交付条件，合同签署前，我们动员村民砍了竹林、平了土地，现在说不租就不租？”梁某满腹委屈，语气里带着压不住的火气。他称邓某退租实因柑果种植市场行情低迷、预期收益不佳，属于单方反悔。“他反悔了，凭啥让村民买单？”梁某态度坚决，表示不同意退款，并保留主张赔偿的权利。邓某则寸步不让：“合同没签成，地也没正式交，8万元凭什么不退？”
双方协商无果，矛盾僵持不下，邓某遂诉至法院。
一判了之？群体性风险隐现
承办法官司徒艺贞收案后，第一时间梳理全案证据，很快厘清了案件背后的深层风险：案涉土地为辖区三个集体经济组织60余户村民的自留地，并非三个村集体集约统一管理的土地。此前村长梁某只是与邓某双方草签了意向协议，没有明确租赁面积、期限、价款等核心条款。60余户村民后来既未与邓某签署相关合同，也未授权梁某代理涉案土地租赁事宜，签约程序存在明显瑕疵。
更棘手的是，邓某预交的8万元均由梁某管理和支配，未上交村集体公户，其中约2.5万元用于分发给村民的竹木补偿，垫付土地平整费约2万元，余款约3.5万元。
“本案牵涉面广、利益关系复杂，若案件径行判决，60余名涉地村民都要列为同案被告，这极易引发群体性诉讼和反诉风险，既增加多方诉累，矛盾也只会越缠越紧。”司徒艺贞团队反复研判后认为，必须把调解挺在前面，力争实质性化解纠纷。
田间勘察，法理情理解“死结”
为摸清全部争议细节，司徒艺贞团队组织双方当事人、村民代表、村干部一同奔赴涉案地块，开展实地勘察、现场丈量，确认土地位置、四至范围及实际使用情况。
踩在田埂间松软的泥土上，司徒艺贞一边查看地块，一边耐心倾听各方诉求。
“要不是为了配合邓某清竹林，这地现在每年都能有稳定的竹材收益呢！这笔账谁来算？”
“土地早就平好了，他也曾经进场过，可就是不签正式合同，这期间土地占着的损失谁来承担？”
村民代表们情绪激动，你一言我一语，表示村民们已投入人力物力配合清场平整，是邓某单方反悔并起诉。
“大家先别急，账一笔一笔算，理一条一条捋。”司徒艺贞一边安抚，一边在笔记本上逐项记录。
在逐项询问和反复核对中，司徒艺贞逐渐理清了纠纷的全貌：为配合邓某进场，村民已全部清理地块竹木，产生实际财产损失；涉案租赁洽谈历时一年多，期间邓某亦实际进场开展土地平整，客观造成地块长期闲置、资源浪费。
回到法庭，司徒艺贞结合勘察结果与案件实情，逐条梳理责任归属。
“案涉协议确实存在条款缺失、签约程序不规范的问题。”她将法理与情理娓娓道来，既讲清法律责任，又体谅双方难处，“但村民砍竹平地，损失是实实在在的。邓某进场平整土地，同样有投入。这笔账，不能只算一头。”
一番释法明理，见双方紧绷的神情渐渐松弛，她因势利导：“大家各退一步，才能止损息争。本案土地租赁合同虽未正式签署，但对于合同的缔约损失，双方均有过错，理应各担其责。”
在司徒艺贞细致调解与耐心疏导下，双方充分认清利弊、互谅互让，当庭达成和解：在邓某预交的8万元款项中，扣减村民竹木补偿款、土地平整费用，由梁某退还邓某余款约3.5万元，双方就本次租赁事宜互不追责、不再主张其他权利。
和解达成后，梁某当场履行退款义务，邓某当庭提交撤诉申请。至此，这场持续一年多的涉众土地租赁纠纷画上了圆满的句号。
以案促治，普法宣传筑防线
纠纷虽已化解，但案件暴露出来的农村集体土地对外出租存在的制度漏洞，却让司徒艺贞放心不下。结案后，她趁热打铁，以这起纠纷为“活教材”，为涉案村小组开起了一堂接地气的普法课。
她先是面向村民代表，“对外签订土地租赁等合同时，应当完善租赁面积、期限、价款等核心条款。”随后又叮嘱村干部，“如果遇到涉及村民重大财产权益的事项，如土地流转等，必须严格落实村民小组民主议事决策制度，依法履行民主表决程序；同时日常工作中要规范村集体印章使用、资金收付管理。”最后，她语重心长地说，“只有把制度的篱笆扎紧扎牢，把每一个环节都规范起来，才能从源头上避免类似纠纷再次发生。”
村干部和村民代表们深有感触，纷纷表示将对照问题认真开展自查整改，完善土地流转相关工作流程，切实守好村民的“钱袋子”。
涉农纠纷连着乡村稳定，更系着群众切身利益。这起纠纷的化解，是马冈法庭扎根基层、柔性解纷的缩影，也是开平法院推动司法力量下沉、服务关口前移的生动写照。开平法院将始终把涉农纠纷化解作为服务乡村振兴、维护基层稳定的重要抓手，秉持“调解优先、调判结合”原则，持续完善多元解纷机制，以高质量司法服务护航乡村全面振兴。
来源：开平法院
供稿：谢浩存、杨淑雯、许慧敏
排版：谭年安
编辑：古慧琳
审校：何奎
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