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周先生把房子租出去的时候，当着中介的面，把三条要求讲得清清楚楚：不许二房东转租。不许群租。不许扰民。

他以为这就够了。

上个星期天，邻居反映阳台里伸出了下水管。打开门，他愣住了——客厅没了，被隔成了小间；阳台里伸出了下水管，装上了淋浴房；连厨房也被改成了浴室。

事情还得从那份合同说起 。

产证上写的是周先生和爱人的名字。

租赁合同第六条，约定：甲方作为房屋产权人，将房屋托管给乙方，允许乙方自行装修，且分割对外转租。

问题就出在“托管”这两个字上。

托管，意味着乙方是管理者。而“自行分割对外转租”这几个字，等于白纸黑字给了对方分割、转租的权利——恰恰是周先生最不想看到的那件事。

这是整件事最让人唏嘘的地方。

口头的承诺讲得再好，落不到纸上，等于没有约定。 三条要求当面说得明明白白，一条都没写进合同。

“我被中介骗了。” 周先生反复说，中介骗了他。

可“欺骗”在法律上对应的是可撤销，不是仅靠口头说说，得有证据。

“有没有聊天记录？”

“没有。”

“有没有通话录音？”

“没有”。

证据拿不出来，欺诈就认定不下来；认定不下来，撤销就撤不掉。更要紧的是，转租这一条合同里白纸黑字写着允许。

转机出现在合同的补充条款里——遵守小区物业及国家相关法律法规。

就是这一句，成了整个局面的突破口。

两个违规，成了唯一的抓手。 这个租客做的两件事，都踩在了法律红线上。

第一，群租。 四五间房意味着多人聚集，消防、治安，对楼上楼下的邻居都是隐患。

第二，擅自违规改造。 客厅也改小间、厨房装淋浴房、阳台改成淋浴房——阳台本该是晒衣服的地方，不是居住空间。这样的改动，是违规的。

《上海市住房租赁条例》 第八条（禁止出租房屋的情形）

出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件。有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）被鉴定为危险房屋的；

（三）违反规定，改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。

第九条（最小出租单位）出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。

第十条（最低人均承租面积和居住人数限制）出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。

可光是跟租客讲“你违规”，对方听不进去。真正能让事情往前走的，是街道综合执法大队到现场调查、取证、问话。

事情接下来怎么走？

第一步，找对部门。 去街道辖区综合执法大队反映，更对口、更有效。因为让周先生自己举证，难度太大；但执法大队到现场拍照、录像、做笔录、出书面记录——这些材料，就是后续最有分量的证据。

第二步，拿着证据提三个要求： 一是恢复原状，还在装修中就立刻停止，按原结构恢复；二是赔偿租金损失，整改期、恢复期收不到的租金，应由对方承担；三是解除合同——房子不可能以违法违规的方式继续租下去。

《民法典》第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十一条　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第三步，协商不成，才是法院。 在这之前，基层矛盾化解的办法足够用。

对方可能会反咬一口：你解约，得赔我损失。

可他的损失是哪来的？是他自己违法违规造成的。反过来，他还要面临行政处罚——这是谈判的筹码。把恢复、赔偿、解除三件事摆到桌面上，很可能就协商掉了。

这件事留下的三个提醒

合同落笔前，逐字读一遍。 口头讲得再好，写不进合同的承诺等于零。拍张照发给子女看一眼。 很多老人家不想麻烦子女，可万一没弄好，反而衍生出更大的麻烦——这才是最得不偿失的。发现违规，先取证，再谈解除。 顺序错了，就被动了。

周先生是不幸的，也是幸运的。幸运在于，对方确实存在违规。如果他只是规规矩矩转租，按那份合同，周先生是真的解除不掉，只能租下去。

所以这一次的问题能解决，不是因为合同签得好，而是因为对方先犯了错。下次签合同的时候，别再赌这一份运气了。

看看新闻记者: 沈雪颖

编辑: 冯家琳

视频编辑: 齐蔓（实习）

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