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建发观玺是昌平东小口的纯新盘，建发房产与越秀地产两家国企联合开发。
一、项目概况与位置
项目位于北五环外昌平东小口，西侧紧邻海淀西三旗生活圈，可承接西北旺、西三旗等区域的外溢需求，因此有“昌平价格、海淀配套”的说法。
交通方面，在建的地铁13B号线建材城东站距离项目约1公里，通车后向西5站可达西二旗，向东3站可达望京。
二、项目规划与产品
项目总用地面积约5.64公顷，地上计容建面约13.81万平方米，容积率2.45，限高60米。整个社区规划了21栋住宅楼，总户数1352户，分两期开发。
一期位于东侧，10栋，785户，建面约7.71万平方米。
二期位于西侧，11栋，567户，建面约5.91万平方米。
产品形态以洋房和小高层为主，一期东北角的4栋为17/18层小高层，其余为5-11层的洋房。主力户型面积段预计在78平方米到140平方米之间，覆盖刚需到改善需求。项目延续了建发标志性的中式景观大门和园林营造，规划了多重下沉庭院、风雨连廊和架空层会所空间。
三、价格预期与市场参照
项目地块于2026年7月30日成交，经过107轮竞价，由建发以49.77亿元摘得，住宅楼面价约3.66万元/平方米。此后引入越秀地产联合开发，据市场消息，股权层面越秀持股51%，建发持股49%。
预期其销售均价在5.5万元/平方米起，主力户型总价段约440万至700万元左右。作为参照，同板块的龙樾海序近期成交均价约5.42万元/平方米。
四、周边配套
商业方面，西三旗万象汇、新都生活广场等，可满足日常消费需求。
生态方面，东小口城市休闲公园、森林公园、贺新公园等环绕，生态资源是板块的传统优势。
教育方面，地块南侧规划有约4.76公顷的基础教育用地，规划为54班十二年一贯制学校，具体办学主体尚未官宣。
总结
总的来说，建发越秀·观玺的优势在于双国企背景、昌平南的区位以及建发擅长的中式园林，但同时也面临定价偏高、开发商口碑需验证等现实考量。目前项目刚公布案名，户型在我在刚得到的第一时间酒拿来和大家分享了。
下面是户型图
作为昌平东小口板块新一代诗意东方改善住宅项目，建发越秀·观玺依托北五环核心区位、海淀西二旗与朝阳望京双产业辐射、建发房产“诗意东方”产品基因以及越秀地产昌平南深耕经验，呈现出面向首置及改善家庭的居住理念。
项目以约78-138㎡三至四居产品为核心，通过赠送面积、空间尺度、家庭功能布局以及城市资源融合，打造更加符合现代改善家庭需求的居住空间。
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