之前总有人说A股不涨是有原因的。但问题是：
你说太平洋不太平。两个大国也相向而行了。
你说中东冲突影响地缘。现在要重新达成协议了。
你说油价高企导致通胀。油价回落到90了。
你说科技没有新的催化。Muse出来了。
你说美股下跌带坏情绪。美股新高了。
现在你告诉我，到底还有什么阻碍A股上涨，我来处理行不行？
再说一下地产。
这周地产很猛。指数涨幅10%，个股上涨30%的比比皆是。有朋友问地产是不是逆转了？
我只能说，你可能想多了。
新政策出来之后，房子从旧预售模式变成了新预售模式或者现房模式。
新模式下，地产公司开发地皮的收益率反而是下降的，具体如下图。
地产项目的内部收益率会从8%~23%降低到5%~15%。
这里面的原因就在于，旧预售模式下，地产公司先收到钱，然后再去建房子，可以最大程度减少对自身资金的占用。
而现在变成了一个偏制造业模式，先生产然后再出售。地产项目的资本投入是很大的，在大量资金占用下，必然会降低新项目的内部收益率。
我只看到一份研报说收益率有可能不会降低。结果我一看它的前提条件，好家伙，他说的是房价温和上涨5%~10%。
不是哥们儿，如果大家都感觉有钱了，舍得买房换房了，以致于全国房价都上涨了。那可能第一个涨的不是地产，估计消费、医药，包括整个股市，都要再起飞一波 。
关于房价，现在统计局数字显示的是一线城市年内房价企稳上涨了。但问题是，我就在一线城市，却没有感受到房价的上涨。
实际上，楼市有一个叫「冰山指数」的指标，也就是观察每个小区里的最低挂牌价。因为最低挂牌价往往是有诚意的，相对容易成交，可以理解成实际成交价。
而各线城市的「冰山指数」是下图这么走的：
就这，你真的很难说一线城市上涨了，最多也就是起稳了，或者说跌幅放缓了。关键是二三四线还在下跌
对于地产股而言，赚钱的新项目是有限的，但存量的亏钱项目是巨大的。随着房价持续下跌，这些存量项目就像地产股身上的窟窿眼，库库流血，从而持续降低地产股价值。
所以你会看到这周涨得最猛的不是万科保利这些，而是我爱我家这类地产服务股。相较于超重资产的地产股，地产服务股是中介性质，属于轻资产，对房价下跌的抵御性会好一些。
顺便一提，地产中介里最出名的就两家公司——我爱我家和贝壳（即链家）。
A股上市的我爱我家，0回购、0股息，股东回报为0。
在港美股上市的贝壳，市值180亿美元，每年股东综合回报在12亿美元左右，综合回报率为6.7%。
你品你细品，现在是不是找到美股新高的原因了。
最后，关于地产上涨的根本原因。我觉得更大的一种可能性是每年四季度往往会呈现动量反转效应最近跟好几个基金经理交流，都提到了这个问题。
简单点说就是，前三季度涨得比较好的，到了第四季度可能涨得就不太好；前三季度涨得不太好的，到了第四季度可能会好一些。
下图是2008年以来前三季度涨得好的行业在第四季度的排名。排名好就是红色，排名差就是绿色。
结果很明确，绿肥红瘦。
当然，这事不绝对。从历史看，强势赛道四季度有时依然强势，特别是大牛市，比如2019年、2020年和2025年。
但多数时候，四季度往往会炒点前三季度没人要的冷饭。
今天就酱，明天周四，正常发车。随着持续下跌，红利投资机会可能会从B+回到A-，届时我会通知大家。
报下格指1.99。股市整体投资机会B+（投资机会从好到差为S、A、B、C、D）。文章纯原创，还望能点赞、点爱心、分享支持。你的支持是我更新最大的动力。
热门跟贴