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回复“搞钱书单”领【9本高分搞钱书单】
大家好，我是毯叔。
开篇先和大家回忆一个高中课本里的经典故事，不知道你还记得么？
说一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇了。中国老太太说，我攒了一辈子钱，临死前终于买了一套房子，可惜没住几天就走了。美国老太太说，我年轻时贷款买的房，住了一辈子，临死前刚好把贷款还清。
这个故事是谁编的？顾云昌，98年房改的起草人之一。目的也很明确，推动住房抵押贷款在中国落地。
故事的效果确实好。80后、90后两代人，从小就被植入了一个观念：贷款买房是聪明的，全款买房是不划算的。
但谁能想到，二十多年后，剧本彻底反转了。
当年被嘲笑的“中国老太太”，如今正在成为越来越多人的选择——全款买房的人不断增加，大家彻底放弃了杠杆，开始用行动化债。
这个转变到底是怎么回事？今天我就给大家盘盘。
口说无凭，我们先来看城市级的数据。
广州，今年8月份的按揭占比从6月的45%一路跌到35.6%，三个月连降。
什么意思？每卖出100套二手房，超过64套是一次性付款。
深圳，全款购房占比从2020年的8.3%涨到了2026年上半年的25.3%。六年，翻三倍。平均每4个购房者里就有1个全款。
北京，200万以下的房子成交占比，从2023年的45%直接蹿到60%。低总价刚需房成了主力，这类房源全款比例本来就高。
上海，300万以下二手房成交占比70%，全款入场的人数在增加，高首付比例也成了普遍操作。
图源：网络
再看全国级的数据，更震撼。
央行数据显示，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，已经连续13个季度负增长。
今年上半年，住户贷款整体减少3668亿元。有统计以来，首次录得居民贷款半年度净减少。
六大行个人房贷半年减少5083亿元，是去年同期的近5倍。
2026年7月，住户中长期贷款单月净偿还1202亿元。什么意思？每个月老百姓还的房贷，比新借的房贷多了1202亿。
换句话说，银行每个月净流出1202亿，钱在从银行往外跑。
更让人感慨的，还有一个巨大的反差。
这边，政策在拼命降门槛。首付降到15%，房贷利率降到3%出头，40年房贷新政各地银行也在陆续落地，就差没把“快来借钱”四个字写在脸上了。
那边，居民却在拼命降杠杆。40年房贷推了，但购房者主动申办意愿并不强。就算你给我更长的年限、更低的利率，我也不想借。
政策在推，居民在退。两股力量，完全相反。
为什么大家现在都开始全款买房了？
不是因为大家变有钱了。
第一个原因，房价预期变了。
美国老太太那个故事，预设了一个前提：房价会涨，收入会涨，杠杆是帮你赚钱的工具。
而现在，这个前提没了。
房价下行期，贷款买房等于借钱亏钱。
举个例子，你首付60万、贷款200万买一套260万的房，房价跌10%，房子值234万了，你欠银行还是200万。
你首付投进去的60万，直接亏了26万，本金腰斩都不止。如果全款买的，房价跌10%也就亏26万，至少不用一边亏钱一边还给银行付利息。
杠杆没帮你放大收益，反而放大了亏损。以前是“借鸡生蛋”，现在是“借鸡蚀米”。
而且，如今房子的属性也在变。流动性越来越差，持有成本还在上升，价格预期从涨转跌，官方也已经正式定义了，它和车子一样，是大宗耐用消费品。
你见过谁贷款买车指望它升值的？房子也一样，当它不再升值，背负几十万利息去“投资”一个不涨的东西，图啥呢？
图源：网络
第二个原因，利差倒挂。
新增房贷利率已经降到3%出头，但存量房贷，也就是你前几年签的那批，利率还在3.5%到4%，甚至更高。而银行理财产品收益率也就2%左右，三年期定存只有1.25%。
中间这个利差，就是大家提前还贷“赚到”的钱。
我来给大家算笔账。你把100万闲钱放理财，一年赚2万。
拿去还贷呢？按4%利率算，一年省4万利息。
一来一回，差了2万。
确定性的省息，不靠运气，不靠行情，稳稳当当。
这年头，能稳稳当当赚到4%的，除了还房贷，我还真想不出第二个。
国泰君安的数据也印证了这一点，房贷早偿率从2019到2020年的5%到10%，升到了10%到15%。翻了一倍。这说明什么？越来越多的人算明白了这笔账。
说白了，以前贷款买房是因为杠杆能帮你赚钱，现在不贷款是因为杠杆在帮你亏钱。
第三个原因，收入预期变了。
房贷月供是固定支出，但收入不是固定收入。
以前大家敢背房贷，是因为相信明天会更好——工资会涨，职位会升，收入只会越来越多。但现在呢？互联网、教培、金融、地产，哪个行业没经历过裁员降薪？你以为的稳定收入，在经济周期面前，脆弱得像张纸。
而一旦收入断崖式下降，月供就成了绞索。
还不上就是断贷，断贷就要法拍，几十万首付打水漂不说，还倒欠银行一屁股债。这种事不是没发生过，这两年法拍房数量暴涨，背后全是真实家庭的崩盘。
所以大家不是不想贷款，是不敢贷款。
全款买房的人，不一定比贷款的人有钱。300万以下刚需房的全款比例也在飙升，这些人不是土豪，就是普通工薪家庭，掏空六个钱包凑出来的全款。
这个时候，全款不是炫富，是恐惧。恐惧的不是房价跌，而是月供扛不住。
国家也看到了这一点。最近金融监管总局和央行联合出台的新规，就划了一条硬线：房贷支出不能超过月收入的50%，所有债务加起来不能超过60%。这不是限制你买房，是拦着你别把自己逼上绝路。
想想看，连国家都在提醒你：别按最好的日子算月供，要按最差的日子算。你该咋做还不清楚么？
如果说，过去买房，一个家庭最大的能力叫“加杠杆”，那未来家庭，最稀缺的能力，一定是“化债”。
为什么这么说？我给大家算一笔明白账：
同样一套300万的房子，一个家庭欠银行200万，另一个只欠50万甚至没贷款。看起来都拥有300万房产，但两家的资产负债表完全不是一回事。
前者每个月雷打不动要还银行1万块，后者可以拿这1万块去生活、去投资、去应对突发。
央行数据显示，居民部门杠杆率从59.0%降到了57.7%。这不是个别现象，是集体选择。
其实这不是中国独有的现象。2008年次贷危机后，美国居民也经历了一轮漫长的去杠杆，违约、债务减免、主动还钱，各种方式一起上。咱们现在走的，是同一条路。
杠杆是上升期的策略，化债是下行期的策略。没有对错，只有匹配。
那普通人到底该怎么办？听我一句劝，要分情况看。
如果你已经有高利率房贷，利率3.5%以上的，建议闲钱优先还贷。这是你能“赚”到的最确定的收益，比任何理财都稳。
图源：网络
如果你正在考虑买房，别被“首付15%、利率3%”诱惑吸引，盲目加杠杆。先问自己两个问题。你的月供占收入比超过30%吗？收入未来三年稳定吗？两个都打问号，全款或高首付更安全。
如果你手里有房有贷、也有闲钱，好好算清利差。理财跑不过贷款利率的，还贷。能跑过的，留着。就这么简单。
还有一个提醒。不要因为别人全款买房就焦虑自己要不要全款。每个人的资产负债表不同，最优解也不同。
别人全款是因为他有钱，你跟风可能把生活费全搭进去了。
最终选择权在你。别人给的只是参考，你才是自己资产负债表的决定者。
最后我想和大家说：
二十多年前，那个故事告诉我们，贷款买房是聪明的。
二十多年后，现实告诉我们，不贷款，可能是更聪明的。
原因只有一个：时代变了。
当加杠杆的前提没了，化债的逻辑自然就成立了。
而判断该不该加杠杆，咱就看一个东西：你借来的钱，能不能赚到比利息更多的收益。
能，杠杆是你的朋友；不能，杠杆就是敌人。
顺应时代，看清逻辑，做对选择，很多事，其实没那么复杂。
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