从普涨到阴跌，楼市逻辑彻底变了
目前我国的房地产走势，确实出乎很多人的意料。大家都清楚，自1998年商品房改革以来，我国楼市就迎来了蓬勃发展，在此期间，房价也是水涨船高。根据国家统计局数据，商品房改革初期，全国平均房价还不足2000元/平，但到了近几年，全国平均房价动辄过万似乎已经成为普遍现象。也就是说，相比1998年，在过去25年间，我国平均房价的涨幅竟然高达4到5倍。像是一些人口集中、经济发达的一二线大城市，房价涨幅更是高达10到20倍，核心区域的房价涨幅甚至超过了30倍。当然，不可否认的是，伴随着过去多年房价的快速上涨，也的确给不少人带来了财富增长。比如2000年到2015年间买房的那些人，几乎都实现了财富跃升，有些多套房持有者，更是凭借着手中持有的房产，实现了财务自由，过上了让人羡慕的生活。在这样的楼市背景下，几乎没有人会看跌楼市，有钱就买房，没钱贷款也要买房，更是成为大多数人的买房逻辑。可到了2022年，一切都变了。房价下跌代替了房价上涨成为常态。更重要的是，从2022年开始，无论楼市调控怎么放松、怎么优化，甚至是刺激，大多数城市的成交量仍然呈现阴跌趋势。比如刚刚过去的9月份，各种楼市利好政策层出不穷，像降低首付比例、降低贷款利率、提高公积金贷款额度、降存量房贷利率、减免税费以及认房不认贷等等，放松力度是在过去20多年间从未有过的，但效果却不尽如人意。
内因一：刚性需求减少的趋势越来越明显
鉴于此，有懂行人表示，2027年起，房子或将超出人的想象，每个人都要有这方面的心理准备。当然，这位懂行人也解释了，楼市之所以会呈现这个趋势，主要还是推动房地产的“三个内因”发生了显著变化。首先是刚性需求减少的趋势越来越明显。根据相关数据，截至2022年，我国常住人口的城市化率已经超过65%。考虑到我国人户分离的情况比较普遍，因此，我国的实际城市化率或许已经超过70%，直逼欧美等发达国家。也就是说，未来城市化率继续增长的空间已经非常有限，对房地产的促进作用也比较微弱了。换言之，靠农村人进城买房的这条路已经行不通了。除此之外，根据国家统计局数据，2022年我国新生儿出生总数已经跌破1000万人，约为956万人，达到1949年以来的最低值。更需要明确的是，自2018年以来，我国新生儿出生总数已经连续4年出现下滑趋势。如果画一条线的话，基本就是一条右斜向下的线。综合以上两点来看，城市化率的增长空间有限叠加新生儿出生总数的持续下滑，基本可以确定，刚性需求的减少难以避免。毕竟，现在的房地产市场，刚性需求主要来源于新生儿以及农村流入城市的人口。
内因二：住房总量过剩已成既定事实
其次是住房总量过剩已经成为既定事实。根据央行数据，截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，户均1.5套，其中还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。除此之外，根据国家统计局数据，截至2023年7月，全国商品房待售面积已经达到6.4亿平方米，同比增长17.9%，与2015年我国商品房待售面积峰值7.19亿平方米非常接近。一句话概括就是，目前，我国的住房总量过剩已经成为既定事实。过去是房子不够住，大家抢着买；现在是房子不少了，买家反而变少了。当大多数家庭已经有房，甚至有多套房，新增需求自然减弱。供需关系一旦逆转，房价就很难再像过去那样单边上涨。而且，住房过剩不仅仅是数量问题，还有结构问题。很多三四线城市和远郊新区，房子盖了不少，但产业和人口没有同步导入，导致空置率居高不下。核心城市虽然需求相对稳定，但远郊和老破小的流动性也在下降。未来楼市的分化会越来越明显：有产业、有人口、有配套的核心地段，房子仍有支撑；缺乏这些条件的区域，房子可能长期承压。
内因三：楼市调控思路转变，房住不炒是长期国策
最后是楼市调控的思路转变了。楼市调控的思路转变，这一点，每个人应该都感触很深。值得肯定的是，近年来，无论楼市如何低迷，国家都没有大力刺激房地产。不要低估政策的影响力，如果国家真想大力刺激房地产，房地产不可能不回暖。这两年房地产之所以持续低迷，主要还是国家并没有不顾一切地去刺激房地产。为什么？原因就是“房住不炒”已经被定为长期国策。不管楼市如何变化、如何调控，“房住不炒”是不会改变的。试问，一旦买房不赚钱了，谁还买房？谁还炒房？如果这些“假性住房需求”全都退出楼市，那么我国楼市离回归健康化、常态化也就不远了。过去二十年，房子是开发商的融资工具，也是地方政府的财政工具，也是很多普通人的投资工具。但这套玩法走到尽头了。现金流断裂、烂尾楼爆发、居民杠杆高企，这些问题都指向同一个结构性问题。现在政策的方向，是让房子回归居住属性，支持刚性和改善型需求，遏制投机炒房。这意味着，未来楼市不会再有全国性的大水漫灌，而是因城施策、精准调控。
普通人手握两样东西，就可以不慌
综上所述，也就是懂行人所说的推动房地产“三个内因”的显著变化。对此，懂行人还建议，房子或将超出人的想象并不可怕，普通人只要手握两样东西就可以不慌。一是健康的体魄。无论经济如何波动，健康都是最大的本钱。没有健康，再多的房子和存款也没有意义。二是掌握一门可以安身立命的技能。未来的就业市场，不再只看学历，更看重实际能力。有一门硬技能，走到哪里都有饭吃。这两样东西，比房子更可靠，比存款更持久。房子可能会贬值，存款可能会缩水，但健康的身体和过硬的本领，永远是你最坚实的底气。
最后总结
楼市三个内因已经发生显著变化：刚需减少、住房过剩、调控思路转变。2027年起，房子或将超出人的想象，每个人都要有心理准备。对于普通购房者来说，这意味着买房不再是一本万利的投资，而是需要精挑细选的技术活。对于持有多套房的人来说，优化资产结构、卖掉劣质房产，可能比继续持有更明智。对于刚需自住来说，遇到价格合适、配套满足、通勤可接受的房子，可以择机入手，但不要加过高杠杆。房子是用来住的，不是用来炒的。与其焦虑房价涨跌，不如投资自己的健康和技能。手握这两样东西，无论楼市如何变化，都能从容应对。对此，你怎么看？欢迎在评论区聊聊你的看法。
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