9月23日，市政府新闻办举行西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书（2026-2028年）新闻发布会。邀请市住建局局长张小波、市住建局副局长雷涛到会，介绍有关情况并回答媒体提问。市委宣传部副部长、市政府新闻办主任李敏主持。
加快存量资产资源盘活是西安特大城市转型发展的必然要求，是全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新的重要实践，是提升城市品质、改善群众宜居环境的根本途径，更是激发市场活力、培育城市发展新动能的现实举措。
今年以来市住建局结合西安城市更新实际联合各区县政府五大统筹实施主体梳理了第一批全市存量资产现状系统谋划盘活新场景、新模式、新路径编制了《西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书（2026-2028年）》（以下简称《蓝皮书》）↓↓↓
市住建局局长张小波在发布会上介绍，《蓝皮书》全面贯彻落实党中央盘活存量扩大有效投资的决策部署，坚持规划引领、政策赋能、资金撬动、片区统筹，以57个城市更新片区为核心载体，摸排梳理形成三大类108处存量资产、总面积53万平方米、预估价值45亿元，面向全国广泛对接引进咨询策划、规划设计、金融投资、建设施工、运营管理等全链条专业机构，吸引优质市场主体深度参与西安城市更新建设，着力形成可复制、可推广的存量资产资源盘活“西安模式”。
《蓝皮书》呈现“片区统筹，系统性强”“体系完整，实操性强”“合规稳妥，专业性强”“政企联动，实效性强”4个特点。立足全市57个城市更新片区全域摸排，全面核查梳理各类存量资产资源，汇总形成108处标准化盘活清单，配套统计分析表、资产清单、空间落位图，实现资产底数全摸清、资源空间全落地。构建了“背景—目标—原则—任务—路径—效益”六位一体工作体系，明确住建部门、实施主体、产权单位、运营主体四方工作职责，制定资产盘活操作流程和实施路径，不断创新多元盘活的模式。此外，立足盘活存量、撬动增量的核心目标，畅通社会资本参与渠道，释放资产的市场价值，预计可拉动投资45亿元以上，兼具社会、经济与民生效益。
《蓝皮书》共分6个部分，总体目标提出优先、中期、长期三个维度目标。优先目标（2026—2027年），发布全市第一批108个存量资产资源可盘活项目清单，落地一批“经营性资产盘活+片区公益性项目统筹实施”项目。中期目标（2027—2028年），建立更新片区资产资源盘活收益反哺公益建设长效机制。长期目标：构建形成系统完备、科学规范、可持续的城市更新政策体系与投资运营管理新机制。
主要任务是分类实施房屋建筑存量资产盘活。重点聚焦行政事业单位和国有企业权属的国有存量房屋建筑类资产，依托特许经营、资产证券化等手段，政企联动市场化运作，吸纳社会资本参与存量资产盘活运营。有序实施国有土地存量资源盘活。健全增存挂钩机制，综合运用收回再供应、收购储备、分割转让、租赁、联合开发、分层登记等多种方式，推进存量土地资源盘活利用。鼓励土地混合开发，试行重点片区和低效用地再开发支持政策和国有建设用地混合开发利用工作指引，实现住宅、商业、产业、公共服务等功能的复合集成，提升土地集约利用水平。合理推进城市桥下空间存量资产盘活利用。坚持安全优先、公益为主、因地制宜、集约高效的原则，分类整治、精准活化、规范利用。通过清理整治杂乱空间、补齐功能短板、植入便民场景，有效盘活城市 “灰色空间”“闲置死角”，将低效闲置的桥下区域，转变为公共活力空间。
实施路径分为5个步骤：第一步意向对接与属地备案，第二步方案编制与联评联审，第三步合作协议签订、国资审核与社会公示，第四步项目实施与运营监管，第五步收益分配、长效运维与退出机制。同时，明确了区县住建部门、统筹实施主体、产权单位、市场运营主体工作责任。
《蓝皮书》系统研判存量资产盘活综合价值，通过资源活化有效释放资产价值、扩大有效投资、完善城市功能、补齐民生短板，助力城市更新提质增效。特别是蓝皮书配套2026年全市城市更新片区存量资产统计分析表、资产盘活清单、存量资产落位图，详细罗列了资产面积、估值、位落、权属、盘活路径，明确了联络人和电话，为市场主体参与，提供详实的资产信息。
发布会上市住建局有关负责同志还对媒体记者关心的问题进行了详解↓↓↓
《蓝皮书》是西安适应城市更新和城市内涵式发展的系统性战略布局
张小波在回答记者提问时表示，本次发布的《蓝皮书》，并非常规行业研究成果，是西安适应城市更新和城市内涵式发展的系统性战略布局。
从战略层面看，当前西安已进入了存量挖潜增效的新阶段，片区级存量资产盘活，是统筹对外开放赋能与城市内涵发展，推进城市建设全面转向存量提质、功能更新、品质跃升的高质量发展新路。
从核心价值看，《蓝皮书》推动西安城市更新实现视角迭代、路径升级、目标优化三大关键转变。打破单个楼宇、单个项目碎片化改造局限，建立片区统筹、系统集成的整体盘活格局。突破单一依赖政府财政投入的固化模式，构建政府引导、市场运作、多元参与的共建共享体系。摒弃片面追求资产变现的短视思维，统筹经济效益、民生保障与历史文化保护，搭建西安特色特大城市存量提质治理框架。
从实践落地看，《蓝皮书》找准了破解城市更新三大痛点难点的实践路径。针对产权交错、权属分散造成的整片盘活难题，明确统筹确权、利益共享的落地机制；针对跨部门、跨层级协调不畅、项目推进受阻等问题，细化片区一体化统筹推进实操指引；针对历史风貌保护与市场化活化利用，总结形成了保护优先、活化赋能的成熟实践路径。
《蓝皮书》明确存量盘活不是简单的商业改造
西安文脉厚重、老城片区集中、空间结构复杂，片区更新的核心命题，是在低效资产盘活、民生服务保障、历史风貌保护之间找到最优的平衡。张小波在发布会上补充道，本次《蓝皮书》明确，存量盘活不是简单的商业改造，而是以资产提质带动功能提质、民生提质、文化提质的系统性城市更新。
在理念层面，《蓝皮书》厘清经济效益是可持续更新的动力支撑，公共利益是城市更新的根本立场，历史风貌是西安独特的核心资源，三者相辅相成。我市将坚决摒弃重开发轻民生、重收益轻保护的模式，始终坚守有温度、有底蕴、可持续的更新底线。
在实操层面，蓝皮书提炼了适配西安闲置低效资产资源盘活的三条成熟路径。包括坚持保护优先、活化利用，严格落实“不搞大拆大建”的原则，通过微更新、微改造精细修复老城风貌，适度植入适配业态，让历史空间适配现代生活，实现文脉活化传承。坚持民生为本、功能前置，所有片区盘活项目优先补齐便民服务、休闲绿地、基础配套等民生短板，保障公共空间和公共服务供给，让更新成果普惠于民。坚持业态管控、有序运营，通过片区整体统筹、负面清单管理、功能分区引导，科学控制商业强度，避免业态同质化、空间空心化，实现产业、人居、风貌协同共生。
108处重点闲置低效资源清单系我市首次摸底梳理
市住建局副局长雷涛在发布会上表示，本次《蓝皮书》发布的108处重点闲置低效资源清单，是我市首次开展全市域、系统性、片区化存量资源摸底梳理。
在筛选界定上，坚持“底数清、潜力大、可落地、示范性强”四大原则。重点摸排老城片区、产业园区、城市功能板块内长期闲置、低效利用、功能滞后的老旧楼宇、闲置场地、低效配套设施等资源。严格对照城市国土空间规划、片区功能定位和民生发展需求，剔除整改价值低、盘活条件不成熟、权属存在重大争议的点位，最终确定108处优质存量资源，可释放有效盘活面积53万平方米，预计拉动有效投资45亿元。
相较于零散单体盘活，本次清单资源最大的优势在于片区联动性强、综合带动性足。结合我市推动的57个城市更新片区建设，本清单点位大多数集中在重点片区内、核心功能节点，资源集聚度高、区位条件优越，不再是以往碎片化、单点式的零星改造，能够支撑片区整体统筹、功能重塑、业态升级。通过连片整合、系统盘活，可有效补齐片区公共配套短板、优化城市空间结构、激活片区发展活力。
《蓝皮书》系统梳理适配西安的市场化参与路径和收益保障体系
片区级存量资产盘活体量大、周期长、综合性强，仅依靠政府投入难以实现长效运营，社会资本是低效资产盘活的核心主体和专业化运营的重要支撑。雷涛在回答提问时说，针对市场主体普遍关切的投资回报周期长、收益模式不清晰、投资不确定性突出等问题，本次《蓝皮书》以“稳预期、明机制、拓路径”为核心，系统梳理适配西安片区更新的市场化参与路径和收益保障体系。
《蓝皮书》重点提出长短结合、肥瘦搭配、动态平衡的收益平衡机制。针对公益类项目收益不足、纯商业类项目落地受限的痛点，推行片区整体打包统筹运作，将优质商业业态与民生配套、风貌保护、老旧改造等公益性任务捆绑实施，实现片区整体资金平衡。同时依托柔性用地管理、分期价款缴纳等过渡期政策，有效降低企业前期投入成本，拉长回报周期，切实稳定市场投资信心。
同时，蓝皮书构建了多元可持续的运营盈利与金融支撑模式。摒弃传统的重建设、轻运营的短期开发思维，引导市场主体建立“开发+运营+服务”的长期经营模式，通过物业运维、产业赋能、场景增值等多元渠道拓宽收益来源。此外，蓝皮书清晰界定政企权责，建立收益共享、风险共担的合作机制，破除制度壁垒与信息障碍。
《蓝皮书》对低效闲置资产盘活进行了系统性规划布局
低效闲置资产的盘活是城市更新提质的关键支撑，也是我市“十五五”规划提出的在推动城市内涵式发展上追赶超越、先行示范的重要方向。雷涛透露，蓝皮书立足西安市城市更新工作实际需求，对全市片区更新低效闲置资产盘活进行了系统性规划布局。
在布局层面，聚焦统筹推动57个城市更新片区建设，梳理全市108个存量资源资产可盘活项目清单，形成房屋、土地、桥下空间资产三大类标准化盘活操作规范，盘活总面积53万平方米，存量资产资源45亿元。
在投资拉动方面，《蓝皮书》构建了可持续的投资增长逻辑，包括以存量盘活撬动增量投资，通过存量资产提质增效，撬动装修改造、设施更新、产业导入、配套完善等系列衍生投资，形成存量挖潜、增量提质的双向赋能格局。以片区打包模式稳定投资预期，通过“肥瘦搭配、公益与商业捆绑”的运作机制，破解单一项目收益不足、投资意愿偏弱的难题，持续激活社会资本投资活力。
我市将闭环推进各项工作确保既定目标全面落地落实
雷涛介绍，在推进清单项目落地过程中，我市将坚持规划引领、要素保障、机制赋能，闭环推进各项工作，确保既定目标全面落地落实。
一方面，强化规划的刚性引领，实施清单化精准推进。我们将108处闲置资源全部纳入城市更新国土空间规划“一张图”统筹管控，结合片区功能、产业布局和民生需求分类施策，通过保护活化、功能转型、提质升级、整治提升四类路径，明确各点位改造方向、业态标准和实施时序，规范开发建设秩序，最大化盘活利用53万平方米存量空间资源。
另一方面，强化要素的精准保障，畅通项目落地实施路径。全面落实存量更新柔性用地、业态兼容、分期实施等扶持政策，优化简化改造审批流程，压缩项目前期成本。结合我市城市更新指挥部工作情况，对清单内重点项目实行专班调度、动态监管、销号推进，针对性破解产权分散、跨部门协同不畅等堵点难题，为项目落地投产夯实要素基础。
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