我有个亲戚，早些年做生意赚了点钱，一口气在城里买了三套房。一套自己住，两套出租。那时候他逢人就说：“存钱不如存房，房子会生钱。”
今年过年碰见他，聊起这事，他叹了口气：“现在不是房子生钱，是房子吃钱。”
他说了三个数。一套房子租出去，月租从三年前的2800降到了2100。空了一个月没租出去，物业费还得照交。另一套想卖，挂了大半年，来看的人不到五个。
“以前觉得房子多是底气，现在觉得房子多是包袱。”
他这话，不是个例。有专家说，多套房家庭明后年可能要面对三个现实，一个比一个扎心。
第一个现实：持有成本只会越来越高
以前养一套房，最大的成本就是物业费。一年几千块，很多人不当回事。
现在不一样了。
房产税虽然还没全面铺开，但试点城市已经在扩围。有专家估计，明后年可能会在更多城市落地。一旦开征，多套房家庭首当其冲。你房子越多，面积越大，交的税就越多。
就算房产税还没到你所在的城市，其他成本也在涨。物业费涨了，取暖费涨了，维修基金用完了要续交。房子老了，今天修水管，明天换电梯，后天补外墙。这些钱全是业主分摊。
更关键的是，房子的“隐性成本”很多人没算过。一套空置的房子，物业费照交，贷款利息照还，但一分钱租金收不到。房子越多，这种“空转”的成本就越高。
我那个亲戚算了一笔账。他两套出租的房子，每月租金加起来四千出头。扣掉物业费、取暖费、维修费，再算上其中一套空了两个月，一年下来净收入不到三万。两套房子市值加起来三百多万，年化收益不到百分之一。存银行定期都比这个强。
第二个现实：想卖的时候，根本卖不掉
以前多套房家庭有个底气——“实在不行就卖掉一套”。现在这个底气正在消失。
二手房挂牌量在很多城市创了新高。你去中介门店看看，同一小区挂出来的房子能有几十套。买家就那么多，你凭什么让人家选你的？
更麻烦的是，多套房家庭手里的房子，往往不是“最抢手”的那种。抢手的是核心地段、好学区、次新房。多套房家庭当年买的时候，很多是图便宜买的远郊盘、老破小、或者投资属性强的公寓。这些东西现在恰恰是最难卖的。
有个做中介的朋友跟我说了一句实话：“现在二手房市场是‘一九开’。百分之十的房子能卖出去，百分之九十的房子在陪跑。”
你降价，别人也降。你降十万，隔壁降十五万。最后变成价格战，谁先撑不住谁先出局。
而且房子卖不掉，你的钱就锁在里面。想换房、想给孩子凑首付、想拿钱看病，都动不了。账面上资产几百万，口袋里掏不出几万块。这就是多套房家庭最大的尴尬。
第三个现实：租金收益，只会越来越薄
很多人觉得“卖不掉就租着呗，反正有租金”。问题是租金也在降。
这几年不少城市的人口流入在放缓，租房需求没以前那么旺了。加上保障性租赁住房大量入市，很多年轻人申请到了便宜的公租房、保租房，谁还去租你那个老小区的房子？
有数据显示，部分二线城市的租金已经连续多个季度下跌。房东为了把房子租出去，主动降价的不少。
还有个容易被忽略的问题——空置期越来越长。以前房子挂出去一周就租掉了，现在挂一个月没人问。空一个月，就少收一个月租金。一年空两个月，全年收益直接砍掉六分之一。
租金在降，空置期在拉长，持有成本在涨。三个方向一叠加，多套房家庭的现金流压力只会越来越大。
那多套房家庭该怎么办？
说句实在话，没有什么万能答案。但有几点可以考虑。
第一，算清楚账。把你所有房子的持有成本、租金收入、市场价全部列出来。哪些是正现金流的，哪些是负现金流的。负现金流的房子，就是你的“出血点”。
第二，优化资产。如果手里有远郊的、没学区的、房龄老的、租也租不上价、卖也卖不掉的房子，趁现在还有人接盘，该出手就出手。别等到所有人都想卖的时候再卖。
第三，别再加杠杆。现在不是扩张的时候。多套房家庭如果还在贷款买房，月供压力加上持有成本，一旦租金或收入出问题，资金链很容易断。
第四，留足现金。房子再多，急用钱的时候卖不掉就是纸面富贵。手里留够一到两年的生活费和月供，比多一套房重要得多。
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