一业主与中介约定卖房“底价”240万，超出部分归中介，最终275万成交，业主反悔不愿支付35万，法院：利用信息优势赚差价，该约定无效
原标题：一业主与中介约定卖房“底价”240万，超出部分归中介，最终275万成交，业主反悔不愿支付35万，法院：利用信息优势赚差价，该约定无效
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一业主与中介约定卖房“底价”240万，超出部分归中介，最终275万成交，业主反悔不愿支付35万 资料配图
南宁一房产中介与卖房人约定“成交底价”240万元，超出部分算佣金归中介所有。最终，房屋以275万元成交后，卖房人却反悔，不肯支付35万元“佣金”给中介。中介利用信息优势赚取差价是否合理？近日，法院审结此案，认为此类约定因违背公序良俗而无效，二审维持原判。
2024年7月，黄某想出售其名下位于南宁市江南区某楼宇的整层物业。南宁市某房产咨询公司的法定代表人李某，以个人名义与黄某签订了《房屋居间合同》，约定采用“底价模式”：
黄某给李某的成交底价为240万元，超出部分为李某的佣金，黄某不额外支付任何费用。
不久，陈某、黄某与经纪方某房产咨询公司共同签订《房屋买卖合同》，约定陈某以275万元的价格买下该房产。合同同时明确，买卖双方独家委托该房产咨询公司全权代理该交易服务，
中介服务费由买方承担。
黄某收到购房款275万元后，并未向李某支付35万元“佣金”。李某遂将黄某诉至南宁市江南区人民法院，要求黄某支付中介服务费35万元及逾期利息。
而黄某认为，三方合同已明确中介服务费由买方承担，他不应再承担中介服务费。且李某主张的35万元中介费占房屋成交价的12.7%，明显超出市场合理水平，黄某还对与李某签订的《房屋居间合同》的形成过程提出异议。
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。李某作为涉案房屋交易经纪方某房产咨询公司的法定代表人，在通过该公司与买卖双方约定中介服务费由买方承担的情况下，又以个人名义与卖方另行约定成交底价及超出底价部分归其所有，
实质是利用其作为中介方所掌控的交易信息优势与中介地位，在买卖双方之间制造差价空间，谋取高额差价，违背了中介人应对委托人忠实报告的法定义务，破坏了价格形成的透明性与公平性。
据此，法院认定双方关于“以240万元为成交底价、超出部分作为佣金”的约定应属无效，判决驳回了李某的诉讼请求。
李某不服，提起上诉，主张黄某在通话录音中已明确同意“底价模式”，自己并未隐瞒成交价等交易细节。南宁市中级人民法院二审认为，黄某在通话录音中虽曾对底价模式表示同意，但该同意建立在李某未充分披露市场行情、交易细节及其作为经纪公司法定代表人和经纪人的双重身份的基础上。
李某利用其掌握的交易信息优势和中介地位，在买卖双方之间制造差价空间，虽黄某表面认可，但该行为实质违背了中介人应对委托人忠实报告、保障交易透明度的法定义务，双方关于底价差价的约定因违反公序良俗而无效。
法院二审判决
驳回上诉，维持原判。目前，该判决已生效。
法官在此提醒，中介机构应当如实披露与交易有关的重要信息，明示收费项目和标准；交易双方在签约时亦应留意中介服务费的承担主体和收费标准，审慎对待同一笔交易中内容不一致的费用约定。
业主突然发现唯独自己新买的房子亮着灯 上去一看傻眼
叶先生反映
他无意中发现
买的新房被开发商擅自做成了样板房
想要签个协议
确保不会有损毁
还被开发商警告了
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图为涉事楼盘
7月4号
叶先生签了商品房预售合同
买了嘉兴秀洲区凤咏璟庐的期房
预测建筑面积250平方米左右
总价430万元左右
房子要到明年9月30号前交付
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图为合同内容
合同中约定
样板房在13幢
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合同中约定样板房在13幢
叶先生：在我买房的时候都在13幢，一个带软装的精装样板，一个是交付的样板房。所以我当时买10幢的时候，真的没想到，后续会再扯出样板房的纠纷。
楼盘的开发商是
嘉兴福工房地产开发有限公司
叶先生说
这是“绿城”旗下的项目公司
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图为沙盘
叶先生：开发商有一次组织我们业主，在交完定金之后吃晚饭。我们吃完晚饭，突然发现我那个房间，在整栋楼是唯一亮的。我就问我的销售什么情况，他支支吾吾，是这样叶先生，我们老板觉得13幢，合同里样板房的那一幢，装修公司可能工艺欠佳，找了一个新的。然后我一听这个事情就不对了。
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叶先生发现自己的房间在整栋楼是唯一亮的
叶先生说
当时在他的坚持下
销售带他去参观了10幢的样板房
发现确实就是他买下的那套
叶先生：有一说一，确实我那一间的装修细节，会比它原本13幢的工艺稍微好一些。13幢发现了一些，像墙布的一些不完美，它都有些改善。但是也有些非常显眼的痕迹，像大理石的刮痕啊等等。他跟我承诺，后续这个房子装好了，我们不会再允许任何人进入了，我们给它锁房。包括一会我可以给你看一个网络视频，他在房上贴了一个贴纸，说此门已锁，如必要进入，请联系电话什么什么。他给我看了这么一个实景，我说，好，那我相信你，我们继续往下走。前两天我刷短视频，发现有两个不同平台的中介，而且不是同一个账号的，都在拿我这个房子当样板间在拍。里面走走，这里拍拍，那里敲敲打打的。
记者：你确定是你的房间吗？
叶先生：非常确定。因为我们这个房子，它入门玄关有一块奢石，它那个图案是固定的，这个东西不是人工可以复制的。
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入门玄关有一块奢石
叶先生说
开发商瞒着业主
把房子做成样板房
他心里已经有点不舒服了
但没提任何索赔要求
只希望签一份协议
保障自己的合法权益
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图为现场画面
叶先生：协议内容其实也就是保证，我这套样板房在交付的时候，能完全地和其它非样板的正常新房，工艺对标，成色对标，不会有异常损耗。但是我昨天来给他们看协议，他们看了两行，就说你这不用看，我们不可能会跟你签的。她跟我说我们“绿城”的法务，不是吃素的。哎呦，跟我说，你这个如果要曝光的话，你要担责。我想我们太阳底下做生意的，有什么要担责，有什么不好讲。
记者：谁跟你说的这个话？
叶先生：他们一个李总。
叶先生提到的那位销售
说自己没有权限接受采访
他带着一行人到售楼处
找到了李总
李总留下了记者的手机号码
说会有专人回复
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叶先生去找开发商
记者：但是这位先生说，你口气过于强硬，他有点……
嘉兴福工房地产开发有限公司 李总：没有。
记者：你有没有说过，我们“绿城”的法务，也不是吃素的这个话？
嘉兴福工房地产开发有限公司 李总：我不接受任何采访，我们会有专门品牌对接人和您对接的。
记者：对，我知道，但是这句话我得问，因为他说你说了。确实说了吗？
叶先生：当然。
截至发稿
记者没有接到开发商方面的回复
延伸阅读
住建局副局长在楼栋长群内辱骂业主被停职 自称很后悔
湖南湘潭大学里小区的业主们很郁闷，他们因小区的诸多问题，与物业、开发商的矛盾多年难以调解。今年8月，他们选举了楼栋长，计划筹备业主委员会。期间，在筹备群内，社区、辖区政府、区住建局相关干部均进入群中。
9月11日，有业主向华商报大风新闻反映，9月6日晚，业主在群内反映问题时，遭雨湖区住建局副局长出言不逊，“他没有提出解决问题的方案，却在拱火，甚至辱骂业主。”这件事引发业主们的不满。
对此，涉事副局长彭某接受华商报大风新闻记者采访时表示，系个人原因所致，很后悔，区纪委正介入调查，他已被停职。
业主投诉——
小区选出楼栋长，拉群计划成立业委会
区住建局副局长被指在群内骂人
近日，湖南湘潭一名读者向华商报大风新闻反映，自己是湘潭市雨湖区大学里小区的业主。该小区分四期建设，前三期自2013年起分批交付，四期于2022年建成交房。
业主表示，小区前三期建设遗留诸多历史问题。如：早年因开发商建设及移交遗留原因，小区长期使用临时用水，后续需开展小区水改工作，开发商没有承担任何水改费用，而是转嫁给业主来承担。
根据业主提供的“问政湖南”截图显示，职能部门曾多次针对小区公共下水管道破损、电梯安全隐患、小区消防整改、物业承接查验资料缺失、小区反复停水、装修违建及房屋建设质量等一系列问题作出官方回复。但很多问题至今都没有得到有效答复和处理。
业主称，因小区前期大量历史遗留问题长期未能彻底整改，业主多年希望推进成立业主委员会、实现小区自治，但推进困难、重重受阻。业主与开发商、物业公司之间的矛盾迟迟无法解决，遂多次要求相关职能部门介入协调处置。
“今年8月初，我听说小区每栋楼都选出了楼栋长，成立了楼栋长群。这个群是为了下一步筹备业委会成立的。当时，社区、辖区政府工作人员都进群了，雨湖区住建局副局长彭某也在群内。”该业主说，9月6日晚，区住建局副局长彭某在群内与楼栋长们发生口角，辱骂了大家。
言语侮辱——
楼栋长反映问题遭副局长反呛
争执后副局长在群内爆粗口
根据聊天记录显示，9月6日晚8时至9时，一位楼栋长在群内反映问题，讨论承接查验协议事宜，并贴出了“问政湖南”的辖区政府的答复截图。对此，彭某说，“不要用现在的眼光衡量过去。答复又怎样？不答复又怎样？文字游戏，有意思吗？”
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湖南湘潭雨湖区住建局一副局长，在楼栋长群内辱骂业主
一名楼栋长回复，“我只知道，监察令也在，不处理就是职能部门不作为。”也有楼栋长认为，系住建部门不监管，导致物业摆烂。彭某说，非要烧死人，才想水改和消防整改？
双方就监管问题产生口角。有楼栋长认为，住建部门不作为。彭某则反呛，“纵容？你懂法嘛？天天豆包。带节奏了不起，尸位素餐。”一楼栋长称，业主懂不懂法不知道，只知道有住建部门答复就行。
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群里聊天记录截图
彭某未提出明确处置意见，称一名楼栋长“自称教授，我看就是叫兽，砖家，天天带节奏，不做实事”。有楼栋长提醒其注意言辞，彭某回复“不要吹毛求疵”。
有楼栋长不满，询问“问政湖南”中，职能部门回复称消防整改是否算“吹毛求疵”，彭某说，“不交物业费还有理？大家都拿到房产证，还在那里叽叽歪歪。遇见了蛮不讲理的业主们。”多名楼栋长回复，称不交物业费，系对物业不满。
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彭某称业主蛮不讲理
彭某称，“物管会是吃X的吗？你们都厉害，真他X厉害。你算什么？”随后，彭某开始言语群体攻击，并称“一粒老鼠屎，打坏一锅汤”等。有群友提醒，“大家是解决问题的，不是来争吵的。”彭某仍在言语辱骂。
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社区人员称彭局长今天可能不舒服，还请大家见谅
此时，一社区工作人员称，“彭局长今天可能不舒服，还请大家见谅。解决问题是关键。”
相关方回应——
涉事副局长：系个人原因所致，已被停职，很后悔
雨湖区住建局：未停职，局里正在处置此事
9月11日，华商报大风新闻记者联系到大学里小区一位楼栋长。该楼栋长表示，该群成立于今年8月8日，是为后续筹备业委会而成立的，“这是我们第二次筹备。第一次筹备业委会，被告知超时间了，作废。这次报人选时，辖区政府指定了几人必须进业委会候选人，筹备组没有同意，又没了下文。”
该楼栋长确认，9月6日晚，雨湖区住建局副局长彭某在群内骂人。一名小区业主则认为，彭某在群内没有提出有效的解决方案，反而发言有拱火嫌疑，其后续还说脏话，辱骂业主，造成了矛盾激化，“这样的作风能解决问题吗？”
对此，该楼栋长说，9月9日，在多方协调会上，彭某进行了现场道歉。雨湖区住建局的负责人也表态，称会对该事件开展调查，落实处置，“这名负责人说，事发当晚，彭某因家庭矛盾，心情不好，于是在群内骂人。”
雨湖区政府官网显示，彭某任职雨湖区住建局党组成员、副局长，1990年10月出生，2014年9月参加工作。
9月11日，华商报大风新闻记者联系到雨湖区住建局副局长彭某，他表示，当天确实发言不当，区纪委已介入调查，他目前系停职状态，“后悔，跟业主们道歉了。”后续，有关部门对他的处置，会进行公示。
对于其当晚是否饮酒的问题，彭某未正面回复，仅表示系自己个人原因所致。
同日，记者联系到雨湖区住建局，工作人员表示，局里正在处置此事，彭某尚未停职，后续肯定会有处理进展，“我们不清楚他骂人的原因，但领导在处理了。”
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