【2026年第113期】
小区车位权属纠纷，一直是业主与开发商之间的突出矛盾。不少业主认为，架空层、地下车位属于公共配套，应归全体业主共有。但事实真的如此吗？
近日，汝城县人民法院审结一起物权确认纠纷案。某小区业主委员会与开发商就806个规划车位归属产生争议，双方协商无果，诉至法院。
案情回顾
某小区业委会与开发商某房地产公司，围绕小区架空层及地下停车位归属产生纠纷。
开发商主张：案涉车位经规划审批由其投资建造，架空层不计容积率，亦未计入业主公摊面积。双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定，业主需通过购买或租用方式取得车位使用权，车位应归开发商所有。
业委会反诉主张：架空层是该小区整体建筑不可分割的共有部分，开发商擅自改变架空层用途，侵犯业主合法权益。车位建设成本已分摊至房价中，应归全体业主共有。
法院裁判
汝城县人民法院经审理，围绕三个层面作出认定。
关于规划审批。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，规划车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，该条确立的是“约定优先”原则。规划审批的作用在于判断案涉车位是否属于“规划车位”，而非直接决定权属归谁。本案中，规划总平面图明确将架空层规划为806个小汽车泊位，且案涉小区已申请人防工程易地建设（即因地质、施工等条件限制，经人防部门批准不在小区内修建人防地下室，改由人防部门另行统一建设）并获得同意，可认定案涉车位并非人防工程。案涉车位由开发商投资建造，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条，开发商对案涉车位享有初始物权，可通过出售、附赠或出租等方式约定归属。
关于合同约定。虽然《商品房买卖合同》对车位归属未作约定，但《商品房买卖合同补充协议》明确约定，买受人需使用车位的，应与出卖人协商，以购买或租用方式取得使用权。法院认定，双方已就车位通过购买或租用方式进行了约定。车位并非随专有部分的购买而当然取得。
关于举证责任。业委会主张车位建设成本已包含在房价中，但未能提供充分证据。开发商则提交了《不动产测绘报告》《土地估价报告》等证据，证明案涉车位的建设成本并未分摊给全体业主，业委会应承担举证不能的不利后果。
一审判决确认案涉806个规划车位（已出售的42个除外）归开发商某房地产公司所有；驳回业委会反诉请求。业委会不服上诉，二审判决驳回上诉、维持原判。目前判决已生效。
法官说法
一、规划审批是判断车位性质的前提，而非权属的直接决定依据
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定的是“约定优先”，规划审批只解决“是不是规划车位”的问题。司法实践中，关于未计入容积率、未计入公摊的车位权属存在不同裁判观点。最高人民法院在相关公报案例中曾指出，未计入容积率且不参与规划建设用地面积分摊的车位，产权应归业主共有。因此，“不计容积率”本身并不当然决定权属，需结合合同约定、成本分摊、产权登记可能性等因素综合判断。此外，架空层车位、地下车位、人防车位在法律属性上存在差异，遇到具体纠纷时应结合车位类型具体分析。
二、合同约定是权属认定的重要参考
本案中，双方在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定了车位使用方式。车位作为独立使用的对象，并非随专有部分的购买而当然取得，商品房买卖关系和车位使用权转让、附赠或出租的法律关系相互独立。
三、主张成本分摊的举证责任在业主一方，但开发商亦需完成相应举证
业委会主张成本已分摊，但未能提供充分证据。开发商则提交了《不动产测绘报告》《土地估价报告》等证据，证明建设成本未分摊给全体业主。需要指出的是，司法实践中开发商往往也需承担证明建设成本未分摊的举证责任。本案中，开发商完成了举证，法院据此作出认定。
法官提醒
购房时务必仔细阅读《商品房买卖合同》及补充协议中关于车位、架空层等公共部分的条款，开发商销售阶段的具体承诺应要求写入书面合同并保留证据；如认为车位建设成本已分摊至房价，应注意保留购房合同、付款凭证、公摊面积明细等材料，因诉讼中主张共有的一方需承担相应举证责任，证据不足将承担不利后果。
「供 稿」袁小霞
「编 辑」谭 娟
「一 审」唐盼霞
「二 审」胡敏刚
「三 审」张 梁
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