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交通配套：双轨交汇 三横三纵
•项目紧邻成熟轨交枢纽，距离地铁8号线、昌平线朱辛庄站直线约200米，双轨交汇、通达性稳定。依托站点轨道交通网络，2站可达西二旗、3站抵达清河、4站直达上地，高效衔接海淀主要产业园区，适配城市通勤与日常出行需求。
•从自驾交通来看，板块享有三横三纵多维路网。横向北清路、定泗路、北五环串联海淀产业带，纵向京藏高速、京新高速、回昌路贯通主城及上地这些核心区域。片区路网已经全部成型，通勤效率非常稳定。
朱辛庄板块沉寂一段时间后，终于又有新货补仓，就是未来城·星寰时光。位于昌平区史各庄街道、沙河镇朱辛庄新区（CP01-0801-0055地块），这块地在挂牌阶段就备受关注，今年6月被未来科学城置业以 9.09 亿元拿下，需同步实施东侧0057多功能产业用地的招商运营，住宅部分楼面价约2.4万元/㎡，综合公建成本后，楼面价约2.86万元/㎡。
隔壁中海未来之境2025年2月份拿地楼面价3.1w，楼面价便宜了，第四代住宅产品力强得房率高，距离地铁朱辛庄站只有200米，各种生活配套齐全，又有产业，又是朱辛庄最后一块住宅，不存在背刺，这个盘很难不爆，有关注这个盘的小伙伴可以做好抢房的准备了。
有关注0055地块星寰时光的小伙伴可以加我微信：deepthink998，预约带看，开发商底价基础上，有额外返佣。
下面我按照地理位置及配套、项目情况、优缺点等几个方面来做一个介绍。
1、地理位置及配套
朱辛庄是昌平买房的第一梯队，星寰时光在昌平朱辛庄中路，从小区门口走到8号线与昌平线交汇的朱辛庄站只有300米左右，非常方便，2站西二旗，3站清河，4站上地。
这个板块不止适合在海淀上班的客户群体，朱辛庄本来就有产业，能很好地实现职住平衡：小米产业园、好未来总部、紫光数字、中软国际等很多知名企业都在朱辛庄板块，此外还有华北电力大学、北京农学院等两所高校在项目南侧，地铁往西一站是中关村生命科学园，诺诚健华等一批药企研发中心扎堆，生物医药就业群体外溢首站就是朱辛庄。
教育方面有北京一零一中昌平实验学校，九年一贯制公办，距项目约 700 米，已开始招生；北京一零一中未来科学城学校，距项目约 600 米；昌平第二幼儿园、农学院幼儿园、朱辛庄幼儿园等多所幼儿园。
商业配套也很齐全，日常买菜、便利店可以去万科TBD，距项目直线距离只有270米；周末家庭消费可以去沙河万达广场，约 14 万㎡ 体量，直线距离440米，年轻人逛街聚餐可以去超极合生汇，直线距离1.5km，三个商业体全部在营业状态，这一点对新盘来说很难得。很多郊区盘交付时配套还在图纸上，朱辛庄不存在这个问题。
医疗配套有积水潭医院回龙观院区（三甲）约 2.3 公里，北京大学国际医院（三甲）约 3.7 公里，板块内也有社区卫生服务中心。
周围有很多公园，知辛公园（体育公园）位于地块北侧，步行即可到达；朱辛庄体育中心距离地块约1公里，由未来科学城集团开发运营，包含游泳馆、篮球场、羽毛球场等运动设施；此外还有城市公园绿地，0055地块与0057公建地块之间的绿地将修建为城市公园，形成与住宅区紧密相连的公园景观；沙河水库绿化带位于地块北侧，沿沙河水库两侧分布，是区域较大的生态绿地，空气清新，适合散步、骑行等户外活动。
2、项目情况
项目基础信息：
位置：昌平区朱辛庄中路，朱辛庄地铁站西约 300 米
开发商：未来科学城置业旗下昌信置业（昌平区属国企，独立操盘）
占地面积：约 1.27 公顷
容积率：2.5
小区规模：322 户、8 栋楼，南片5栋7-11层洋房+ 北片3栋18层小高层
建筑限高：实际最高54.75 米，比 80 米的规划上限主动收了一大截，把采光和楼间距让给了住户
装修：精装交付
面积段：约 76-129㎡，三居与四居
物业：北京未来科学城物业服务有限公司，费用约6 元/㎡/月（以案场公示为准）
交房时间：预计2029年一季度
对外报价5.8-6.2 万/㎡，首开阶段大概率另有折扣动作，这个盘是现房销售，竣工备案后才放贷，估计跟0702定折扣的策略一样，首付比例越高，折扣越大。
楼栋分布图：
90㎡ 三居（中间户）得房率约94%
户型图：
各户型得房率：
75㎡/76㎡ 三居（中间户）得房率约94%
75㎡/76㎡ 三居（边户）得房率约96%
76平三居共76套，占比约24%
90㎡ 三居（边户）得房率约96%
90㎡三居共68套，占比约21%
105㎡ 四居（中间户）得房率约94%
105㎡ 四居（边户）得房率约96%
105四居共138套，占比约43%
127㎡/128㎡ 四居（中间户/中户）得房率约99%
127㎡/128㎡ 四居（边户/楼王）得房率约101% - 105%
127-128㎡四居共36套，占比约11%
售楼处及4个实体样板间76㎡+90㎡+105㎡+127㎡在2026年9月25日前后对外开放，预计10月中下旬开盘。小区规划有约1000㎡的地上会所，首层架空层，会所定位偏文气与休闲，规划包含水上图书馆、健身房、4点半学堂等，无篮球馆等大型运动设施。
园林的景观设计采用“星屿”主题园林，包含中央星屿水景庭院、多重组团秘境庭院、阳光休憩草坪等。小区内设有520米环园夜光康养步道，串联楼栋与架空空间，与园林景观形成互动。
3、项目优缺点
项目缺点：
1、社区体量小一些，占地面积只有1.27万㎡，总户数322户，小区的园林景观、公共活动空间及大型社区配套做不到那么全面，无法与低密大盘相比。
2、地块距离地铁8号线与昌平线换乘站较近，两条线路是地上轨道，进出站及列车运行存在一定的噪音影响，北排低楼层受噪音影响相对明显，对噪音敏感的可以选房规避一下。
3、地块北排楼栋紧邻市政道路，低楼层可能受到车流噪音影响。
总之吧，北排楼栋规避一下问题不大。
项目优点：
地铁、产业、各种生活配套都齐全，星寰时光既是朱辛庄这轮供地的收官之作，也是板块内产品力天花板，400 万入手76平三居而且是双卫，位置能接受、预算 400-600 万、工作在海淀北、想要新房居住品质的家庭来说，直接冲即可。
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