北京给新房销售定了一条硬杠杠：想卖期房，先封顶。多部门联合印发的《实施意见》明确，新申请预售的商品房项目，单体建筑必须完成主体结构封顶，还要拿出建设、勘察、设计、施工、监理五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。这份文件自2026年9月24日起施行。

封顶只是入场券。预售资金要全额监管，一直盯到联合验收之后才能解除。过去那种挖个坑就开卖、钱挪走了楼还停着的玩法，被从流程上堵死了。

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现房销售被摆到了优先位置

政策鼓励开发企业在房屋首次登记后备案销售，也就是先建好、再卖房。想走这条路，房子必须干净：无抵押、无查封，定金比例不超过1%。购房者的风险从"交钱等交付"挪到了"看房再掏钱"。

时间节点上，2026年8月28日起新项目优先选择现房销售。同一天之后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款（含公积金贷款）要等到竣工备案后才能发放。银行放款的节奏，被牢牢绑在了工程进度上。

钱怎么管，这次说得很细

配套动作是主办银行制度，一个项目的资金由主办银行统一管理，避免多头开户、资金分散。土地端也松了口子：出让价款可以分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴清，比例不低于总价款的50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。

  • 预售门槛：主体结构封顶＋五方验收记录
  • 资金监管：全额监管至联合验收后解除
  • 现房销售：无抵押查封，定金不超1%
  • 个贷发放：竣工备案后，含公积金贷款
  • 土地价款：首付不低于50%，余款两年内免息

这套组合拳的指向很清楚：把购房风险从预售期往后推，推到房子看得见摸得着的时候。对开发商来说，资金回笼的节奏被拉长，分期缴纳土地款算是给了一个缓冲垫。

从封顶预售到现房优先，北京在销售制度上迈出的这一步，改的是买卖双方谁先承担风险的老规矩。