来源：滚动播报
（来源：直新闻）
当内地新生蒙同学拖着行李箱走进港岛一间学生公寓时，她已经为这张床奔波了一个夏天——从5月下旬开始找中介，实地看过洋楼和长租酒店，再放弃环境复杂的唐楼，最终她选定了紧邻香港大学的一间学生公寓：折后月租近一万元，包水电网。
蒙同学或许不知道的是，就在她满街找房的同时，各路资本也在全港“扫楼”。今年9月，新加坡凯德投资拟以23亿港元收购上环的酒店，计划改造成学生公寓。7月，京东集团斥资7.5亿港元购入油麻地的酒店。3月，中原投资完成15亿港元的九龙城富豪东方酒店收购……据不完全统计，今年以来披露的收购改建案例超过10宗，交易总额突破80亿港元。
一门围绕学生公寓的生意，正在成为香港资本市场热门的新赛道。
香港学生宿舍内部
一、五年时间，从两千张床位到一万七千张
香港学生宿舍成为投资热门，是近五年的事。“学生宿舍在香港刚开始的时候是2021年底，那时有一个美资基金AEW买了第一栋在红磡，现在叫Y83。”世邦魏理仕香港资本市场部董事总经理兼主管甄浚岷表示。
甄浚岷给出一组数字：2021到2022年，整个香港市场化学生宿舍大概只有2000到3000张床位，如今已超过一万张，加上潜在供应可到约1.6万至1.7万张。
世邦魏理仕香港资本市场部董事总经理兼主管 甄浚岷
资本结构也在变化。“一开始是外资为主，到2024年，很多本地投资者或本地家族基金加入。踏入今年，开始有中资甚至国企机构，也有新加坡、马来西亚的投资者投入市场。”甄浚岷形容现在是“百花齐放，热潮趋向成熟的时期。”
甄浚岷介绍，扣除所有成本，学生宿舍的净回报率一般在5%−5.5%，这一数字高于甲级写字楼的3.7%和中小型住宅的3%左右。
“对香港来说，它可能属于新兴的产业，但在英国、美国和澳洲，学生宿舍已经是一个很稳定、独立的资产类别。”深耕这个市场十年的中原投资收购和资产管理总监周子浩说。中原投资的母体在英美市场运营学生公寓多年，2022、2023年香港物业价格调整后，他们判断“价格调整得差不多了”，于2024年回港入场。
中原投资收购和资产管理总监 周子浩
二、学生的账本：月租万元，安全比面积重要
对中原投资的周子浩来说，这门生意不只是买楼收租。“我们希望出租的不单是一个床位，也是一种社群体验。”周子浩细数标配之外的东西，阅读室、共享厨房、洗衣房、健身房，烹饪班，还有面向一千多名学生的城市小旅行和职业讲座。
校舍内的公共厨房
回到蒙同学，这位内地新生把香港主流房源摸了个遍，她最终锁定学生公寓，理由是“安全省心、氛围纯粹”，租住人群以在校学生为主，配套每周保洁，家长最放心。但短板同样突出，私人使用面积狭小、定价偏高。
蒙同学租住的校舍每个月月租近万元
她给学弟学妹的建议是：自理能力较弱、追求安稳、预算充足的，选学生公寓；动手能力强、喜欢独立生活的，可以合租洋楼唐楼。
需求决定市场，香港学生宿舍入住率维持在98%至100%，租金自2022年以来每年稳步上涨近10%，世邦魏理仕的甄浚岷在8月底与营运商交流得到的反馈是：很多床位已经租了九成、九成五。
三、政策"松绑"：三四个星期就能批出申请
资本闻风而动，源头在政策。香港特区立法会议员（教育界）邓飞直言：“如果没有‘城中学舍计划’这个政策，你要发展商去投一块空地建宿舍，投入太大了，而且也不好说市场是不是真有那么大的需求。”
香港特区立法会议员（教育界） 邓飞
邓飞所说的“城中学舍计划”，是特区政府发展局与教育局2025年7月推出的先导计划，在规划、建筑物及土地行政等多方面提供便利，鼓励市场以自资和私营方式将现有商厦、酒店改装为学生宿舍。
刚刚发布的2026年施政报告披露了这份“成绩单”：“城中学舍计划”至今已有41宗申请通过资格确认，可提供约10800个宿位。香港发展局将在本财政年度内推售首幅专门的学生宿舍用地，交由市场竞投新建宿舍。
世邦魏理仕的甄浚岷透露，按一般流程走屋宇署、城规会或地政总署，酒店改装需时三到六个月，“但‘城中校舍’申请速度，投资者提交申请后三四个星期就批出来。可见特区政府对政策的决心很大。”
四、政策的底气：源源不断的赴港学生
政策的底气来自香港特区政府“留学香港”品牌的整体布局。自2024/2025学年起，香港将教资会资助院校非本地学生招生上限，从本地学额的20%提升至40%，2026/2027学年将进一步提升至50%。因此，周子浩表示中原投资把床位目标从最初的2000至3000个，上调到6000个。
香港学生宿舍内部公共空间
今年9月发布的《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》中提出建设三大大学城，总面积扩容至1000公顷。
《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》
根据戴德梁行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤估算，在香港八大院校中，整体学生与校内宿位比例约为3.4比1，代表每个床位由超过3名学生争夺。
世邦魏理仕的甄浚岷估算未来三年床位缺口在6万到8万张之间，“从两三千张床到一万六七，每年新供应可能三四千张，要十年以上才能弥补缺口，而缺口还在增加。”甄浚岷说，“这是一个五年甚至十年或更长的长远需求。”
中原投资的周子浩也认为，从找到项目到改造再到出租动辄一至两年，“供应没那么容易立刻释放出来，市场目前会维持供不应求的阶段”。
五、风口下的思考：毕业之后留下来的有多少？
在香港特区立法会议员（教育界）邓飞看来，推广“留学香港”背后是香港的现实处境：本地出生率持续下降，人口结构走向老化，留学生来了能带旺本地民生。
但被问到留学生毕业后的去留，他表达了担忧：“今年找工作提供的岗位数量，比往年少了超过一半，香港必须要有增长性项目，把经济大幅度提升，比如北部都会区，释放出来的岗位和职业生涯发展的机会才能多。”
北都大学城由三大校区组成，包括洪水桥大学城、新田大学城、打鼓岭大学城
香港其实已经在为这场“留人”的持久战加码，今年9月发布的《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》明确提出，北都大学城将推动教育、科技、人才一体化发展，洪水桥大学城配备学生宿舍和人才公寓，形成“教学—科研—生活—就业”有机衔接的国际化生态体系。
戴德梁行的邓淑贤认为，从全球经验来看，大学城往往能带动周边形成创新经济圈，北都大学城有望为港深两地提供新赛道，香港可以发挥基础科研、国际融资及知识产权保护优势，而深圳则具备强大的产业化能力和市场规模。
当三个大学城在北部都会区拔地而起，香港要建的不只是一万七千张床，而是一座能让年轻人留下来的城市。
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