今天，北京打响第一枪，率先发布现房销售细则。
我们收到消息，广州新政将在国庆前公布，也会给到市场更多信心。
问了一圈业内的朋友，部分内容会参考其他城市做法，有两点比较确定：
一是广州也不会搞一刀切，828新政前拿地，还能按旧模式来预售。
二是继续优化供地、出让金可分期，对房企相对友好。
政策没确定也是一个窗口期，接下来的土拍很关键，会有多家房企下场抢地。
鱼珠车辆段地块（9.29开拍）、琶洲南401地块（9.30开拍）和科学城映日路地块（10.9日拍）热度都不低，结果估计会超出大家预期。
|广州楼市发布 摄
壹
你可能会问，鱼珠车辆段要求竞买人有地铁建设运营经验，还得建车辆段盖板。
最终拿地的估计还是广州地铁地产，还有什么好争的？
表面看确实如此，但因为地块素质太好，其实早已经暗流涌动。
|广州楼市发布 摄
多家头部房企在积极争取合作机会，最终谁能入局尚未可知。
这块地就在金融城隔壁，其中一部分已经属于是天河地界，位置相当不错。
1.23的超低容积率，加上自带学铁商资源，产品想象空间相当大。
｜广州楼市发布 制
同样踩中风口的，还有9月30日竞价的琶洲南401地块。
容积率只有2.2，琶洲史上最低，目前曝出至少有3家巨头有意竞拍。想要名单的加个威信（gzlsfb3）。
这宗地南边是河涌+规划公园，西北向对望东部地标，还能看到小蛮腰+东西塔三件套，地段相当不错。
｜广州楼市发布 制
还有个很关键的信息，不允许联合体竞价，大家猜猜最后会由哪家拿下？
至于10月9日出让的映日路地块，开拍前放宽条件，拿地尾款可在2027年10月前交齐。
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这块地容积率同样只有2.2，明确限高80米，在旧改为主的黄埔找不到第二个。
加上地起拍价和总价不高，也有多家房企有意参战。
另外再补充一句，荔湾也会趁热打铁，坑口四码头地块最快9月内就会挂牌。
它就在太古里隔壁，又是聚龙湾目前仅有的一线江景宅地，上限非常高。
｜广州楼市发布制
同样备受关注的，还有前两天规自局挂网公示的港航三期“商改住”地块。
这宗地位于鱼珠片区，就在保利鱼珠岛旁，容积率2.9，折算住宅体量约5.4万方，算是中等体量。
我们打听到，该地块年内就会挂牌，拥有一线江景和公园，又在顶豪扎堆的临江大道边，算是鱼珠地段最好的豪宅选手。
戳回顾：
｜图源：广州规划和自然资源局
从全国范围来看，上海、南京、杭州、成都等地最近都出现了高溢价拿地。
遇到好地块，连民企都在重新进场，力压国央企拿地。
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这种超预期信号印证了一点：
现房时代下，优质低密宅地热度不降反增，全国房企都在抢。
开发商很清楚，高周转模式终结，低密项目去化快、回款稳，恰恰是新模式下的安全牌。
小高层、多层产品能在12-18个月完成毛坯竣备，比高层/超高层项目缩短一到两年完工。
能更早拿到预售许可证开盘，从银行拿到按揭放款，资金链才能转得动。
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另外还有一点值得注意，房地产进入存量房时代，低密新房还有增量空间。
以广州为例，寸土寸金的主城核心，在售二手房当中次新板楼的占比相当低。
这背后既有买家普遍惜售的因素，但本质上还是过去长期供应短缺造成的局面。
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既然二手没得选，想追求低密居住体验的买家，最终还得回归新房。
贰
当然，低密限高的改善地块增加，也是在倒逼开发商向高品质赛道转型。
2026年广州核心区宅地平均楼面价冲到2007年以来的最高，达到3.75万/平。
与此同时，这些地块的平均容积率则下降至1.9，同样是历史最低。
| 广州楼市发布 制
简单翻译一下就是：地更贵了，能盖的房子反而更少了。
过去高容积率大盘，开发商能靠走量赚钱。一宗地动辄上千套房，只要周转快，利润也能跑出来。
现在低密地块可售货量大幅减少，开发商很难再像过去那样靠走量赚快钱，最后只能选择“做精品，争取卖出溢价”。
| 广州主城航拍
｜广州楼市发布 摄
所以，未来广州热门板块的新盘必定会越来越偏向改善、大平层、小高层、洋房甚至叠墅。
户型越大、装修越豪、会所越卷越稀缺，核心目的还是把单价和总价撑起来。
如果把视野拉高，土拍调整也相当是在源头上给楼市更换“操作系统”。
过去20年广州靠高周转、摊大饼式扩张，快速解决“有房住”的问题。代价也很明显，超高层塔楼太多，影响居住体验。
| 市区高楼林立
|广州楼市发布 摄
如今，降容、限高楼盘的增加，不只是改善生活，也为城市提品质、升档次、塑颜值。
各位觉得，广州楼市接下来会走出怎么样的变化？欢迎下方留言或加个威信（gzlsfb3）私聊~
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