德国住宅价格连续第七个季度上涨，但涨势正在迅速减弱。2026年第二季度，全国住宅成交价格同比仅上涨0.6%，明显低于第一季度修正后的1.2%；与上一季度相比上涨0.3%。

不过，全国平均数据掩盖了明显的地区差异。七大城市的公寓价格已经出现轻微回落，而部分二线城市仍在上涨。

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七大城市公寓开始降价

德国楼市并非同步涨跌。就业、人口流入、交通条件和当地产业前景，正在决定不同城市的价格方向。

柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫七大城市第二季度公寓价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。这些城市原本房价就已经很高，在房贷利率超过4%的情况下，买家的支付能力明显受限。

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七大城市以外的二线城市的公寓价格同比上涨2.0%，环比上涨0.5%。人口密集的乡村地区则降价更明显，同比下跌1.8%，环比下跌1.3%。

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买方重新获得议价空间

自利率大幅上升以来，德国出售房源明显增加，公寓挂牌量已接近2022年初的两倍，住宅销售周期也被拉长。房源增多不意味着买家减少、房屋更难出售。

对资金充足、准备长期自住的买家来说，这确实可能形成一个谈价窗口。尤其是挂牌时间较长、需要翻修、能源效率较低或卖家急于成交的房产，实际成交价可能低于报价。

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买房还需谨慎权衡

房价下降不一定意味着总成本降低。目前十年期房贷利率约为4.2%，贷款30万欧元时，即使房价便宜数万欧元，较高的利息仍可能大幅增加月供和长期融资成本。

此外，德国住房供应仍然不足，预计缺口约为100万套。新建住房又受到建筑成本、融资利率和审批速度限制，因此优质地段的房价很难出现普遍大跌。 有刚性买房需求的人应全面权衡具体房屋价格是否合理、贷款压力是否可控，并且至少计划持有十年以上。

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