房地产迎来重大转变，从增量市场进入存量时代，其财富逻辑也随之变化，但大多数人根本没有抓住重点。9月18日国新办发布会上，住建部就推进住房城乡建设高质量发展明确了未来路线，这意味着房地产迎来新周期。最核心的是两大转变。
首先，房地产市场供求关系发生了重大变化。但要注意，供求关系的变化不是指住房从供不应求转变为供大于求，而是指住房需求从有没有转向了好不好。对应的供应就要以增加大房子、好房子为主。这是存量房市场的典型特征，具有普遍性规律。1976年美国进入存量房市场，住房供给从刚需转型为好房子和大房子；1995年韩国进入存量房市场，新房供给规模大幅下降，但供给的新房均是大户型改善房。
其次，房地产市场进入存量时代。什么是存量市场？以二手房交易为主的房地产市场就是存量市场。2020年二手房交易量占比超过50%，标志着房地产市场进入存量市场。但许多人认为进入存量市场，房地产的使命就结束了，房子建太多，房价会不断下跌。这个判断大错特错。首先，房地产仍有需求，且需求依旧巨大。关键在于需求在哪里。2020年1月11日，人民日报头版头条发布《以惠民生为牵引，打开发展新空间》的文章指出，房地产新增需求主要来自两方面：一是2.5亿新市民。虽然常住人口城镇化率达到77%，但户籍城镇化率还不到50%，中间这18个百分点的差距对应大约2.5亿人，主要是新毕业大学生和进城务工农民工，他们需要安居，这是实实在在的需求。
第二是持续不断的改善需求，这才是真正的巨量市场。全国住房总量约500亿平方米，其中2000年以前的老房子占了近30%，约150亿平方米。这些房子在户型、功能、环境上已跟不上现代生活。哪怕每年只更新5%，也是近7到8亿平方米的天量市场。而且住房升级会形成跨越数十年的超级周期。我们再大胆想象一下，未来收入再翻一番，城镇化水平向发达国家看齐，对居住面积和品质的要求会不会更高？
至于房价会一跌到底的结论更是无稽之谈。如果进入存量时代房价就会一跌到底，发达国家的房价早就降到底了。可事实上，人家房子进入存量时代后，涨得比增量时代还猛。美国上世纪70年代进入存量市场后，房价不仅没下降，随后50年里又上涨了22倍。韩国上世纪90年代末进入存量市场，1995年到2025年的30年间，平均房价上涨了11倍，而韩国城市化高速发展的1976年到1990年，房价涨幅才8.3倍。所以房地产进入存量时代，发展空间依旧巨大，只不过规则和逻辑变了。
第一，城市发展转向存量提质增效阶段。除少数大城市外，绝大多数中小城市停止扩张，这意味着置业逻辑要放弃郊区、回归主城。
第二，供需关系转变，住房需求升级，新房供给以大房子、好房子为主，特点是好又贵，主要供给富裕家庭；二手房是多数普通人的主流选择；保障房则兜底底层民生。三位一体的供给模式初步形成。
第三，最重要却最易被忽视的一点，二手房的黄金时代来了。新房规模大幅减少，二手房成为市场交易主体。二手房作为房地产宏观政策制定的重心，从保持新房规模转向二手房的价格和流通性，二手房作为居民家庭财富压舱石的地位才真正开始凸显。
规则变了，背后的财富逻辑也必然发生变化。
第一，城市分化成为唯一主题。人口、资金、产业流向哪里，哪里的优质不动产才有未来，全国房价一个走势的时代或将一去不复返。
第二，新房、好房、二手房、保障房形成三位一体的供给模式，满足不同阶段的住房需求，对应不同群体的购买能力，决定房价上限。
最后建议，一定要看清趋势，紧跟政策，不要总是抱怨错过时代红利。时代的浪潮是公平的，它永远会让那些看懂趋势、紧跟政策的人吃到红利。
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