打开网易新闻 查看精彩图片

今年以来，一线城市的楼市出现了明显的回暖迹象，且一线城市也陆陆续续出台了楼市支持措施，让其楼市止跌回稳走得更加扎实。

而今天想聊的是，有另外两个重要指标的变化，也显示了一下城市的房价有止跌回稳的信号。

这两个指标就是房价收入比和租售比。

关于这一点，近期中信证券也有一篇研报，给出如下的观点：

房价已具备止跌基础，北京和上海的二手房价年内止跌。

当然，不仅仅是北京和上海的二手房房价有止跌信号，深圳二手房房价止跌信号也很明显；广州稍弱一些，但是也一样有止跌信号。

中信证券给出的理由主要是：

目前不少城市房价收入比已经接近合理水平

住房租金回报率超过无风险利率，部分房源月供甚至低于租金，租金整体保持稳定

这两项指标的变化，说明房价已经具备止跌的基础。

当然，这份研报也特别强调了当下各地楼市分化格局依旧突出，不同城市的修复力度、回暖节奏会存在明显差距，市场全面企稳仍需要时间。

直白地讲，就是虽然房价有止跌信号，但也不是所有的城市会回升，楼市走势因城市而分化的态势已经是相当明显了，普涨普跌的阶段已经过去了。

那么我们就来看看目前房价收入比和租售比的情况。

先看房价收入比，就是房价与年收入的比值，国际经验来看合理区间通常为3-6倍‌，超级大城市基本上也都是在10倍以上。也就是说，除了少部分超级大城市，一个家庭3-6年的总收入可以买得起当地一套平均水平的住房，就算是合理的。

那么当下，国内是什么情况？据能够查询到的一些数据，一线城市房价收入比已经是向10倍靠近了，广州已经在10倍以下了。二线城市中，部分城市也是在10倍左右，也有些城市已经降到了6倍以内了。

相较于过去，这个数据已经的大幅度降低了，这样一定程度上说明了房价降得也差不多了，要开始止跌了。

再看租售比数据，所谓租售比就是租金回报率。

据中指院数据，8月份，50个城市住宅平均租金实现了连续3个月的上涨。一线城市平均住宅租金实现了连续6个月的上涨。

今年以来，住宅租金呈现出了回升的态势，尤其一线城市及部分二线城市等大城市的住宅租金回升明显。

租金收益可以说是房价高低的一个重要的锚。从资产属性的角度来看，租金收益是房子作为资产的基础收益，房价涨跌收益是交易收益。租金收益率会影响市场对房子价值的评估。而租金回报率的锚则是无风险收益率，一般来说，租金回报率会略高于无风险收益率（房子毕竟还不是无风险收益的资产，市场需要一定的风险溢价）。

而目前，很多城市的租金回报率已经回到2%左右，已经接近或是高于无风险收益率了（10年期国债收益率），这说明房价已经到了相对合理的区间的，也是房价止跌的一个重要信号。