保利·珺园｜新江湾城低密纯住区，打造城市核心区的墅居生活
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上海主城区土地资源越来越稀缺，而杨浦新江湾城凭借生态环境、低密规划以及成熟城市配套，一直是改善家庭关注的重要区域。
【保利·珺园】位于上海杨浦区新江湾城板块，由保利发展与上海地产集团联合打造，备案名为“珺湾雅园”。项目规划洋房、叠拼、滨水合院等多元产品，打造主城区少见的低密墅境社区。
项目定位：
「新江湾城·低密墅境改善社区」
项目亮点：
新江湾城生态板块
约1.1低容积率
无高层纯低密规划
✨ 精装交付
105㎡-140㎡墅质洋房
181㎡-190㎡叠拼
200㎡-285㎡滨水合院
核心标签：
✨ 保利央企品牌
✨ 杨浦新江湾城稀缺低密住宅
✨ 洋房+叠墅+合院产品体系
✨ 主城改善型住区
✨ 生态宜居板块
一、项目基本信息
项目名称：
保利·珺园
备案名称：
珺湾雅园
所属区域：
上海杨浦区
板块：
新江湾城
项目地址：
杨浦区江湾城路1000弄附近
开发商：
上海新瑜湾企业发展有限公司
（保利发展与上海地产集团联合开发）
物业类型：
洋房、叠拼、联排/合院住宅
规划户数：
约438户
容积率：
约1.1
绿化率：
约35%
产品面积：
约105㎡-285㎡
二、项目定位｜主城稀缺低密墅居作品
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保利·珺园最大的特点：
“主城位置 + 超低密度 + 墅居产品”
区别于普通住宅：
✔ 没有传统高层住宅压迫感
✔ 社区尺度更舒适
✔ 产品覆盖改善家庭全周期
✔ 更强调私密与品质
产品体系：
洋房改善
↓
叠墅升级
↓
滨水合院收藏级产品
三、区域价值｜新江湾城生态宜居板块
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① 新江湾城生态资源
新江湾城优势：
大面积生态空间
低密城市规划
居住环境舒适
相比传统市中心：
拥有更好的绿化和社区尺度。
② 杨浦城市资源
区域连接：
复旦大学江湾校区
五角场商业中心
共青森林公园
形成：
“生态居住+城市资源”的生活模式。
四、交通配套｜连接杨浦核心区域
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交通优势：
地铁：
10号线新江湾城站
连接：
✔ 五角场
✔ 南京东路
✔ 虹桥方向
道路：
中环路
淞沪路
周边城市快速路
满足：
工作通勤与城市生活需求。
五、商业生活配套
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周边商业：
五角场商圈
包含：
✔ 合生汇
✔ 万达广场
✔ 百联又一城
生态休闲：
共青森林公园
新江湾城生态空间
满足：
✔ 家庭休闲
✔ 周末生活
✔ 亲子需求
六、户型解析｜105㎡-285㎡改善产品体系
① 建面约105㎡洋房
关键词：
“改善入门户型”
特点：
✔ 三房设计
✔ 功能完整
✔ 南向采光
适合：
首次改善家庭。
② 建面约127㎡-140㎡洋房
关键词：
“家庭升级主力”
优势：
✔ 三房/四房布局
✔ 空间尺度提升
✔ 满足二孩家庭需求
③ 建面约181㎡-190㎡叠拼
关键词：
“墅式改善产品”
亮点：
✔ 多层空间
✔ 套房设计
✔ 更强私密性
适合：
追求别墅体验家庭。
④ 建面约200㎡-285㎡滨水合院
关键词：
“新江湾城稀缺城市合院”
优势：
✔ 独立空间感
✔ 更大尺度生活
✔ 高私密社区体验
七、社区规划｜1.1低容积率纯低密社区
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项目规划亮点：
超低密规划
约1.1容积率：
意味着：
✔ 更宽楼间距
✔ 更多景观空间
✔ 更舒适居住尺度
多业态组合
洋房
+
叠墅
+
滨水合院
满足不同改善需求。
高车位配置
项目车位配置较高，提升改善家庭停车体验。
八、价格信息（参考）
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公开市场信息显示：
参考均价：
约13万元/㎡级别
不同产品存在差异，以官方一房一价为准。
参考总价：
105㎡洋房
约1000万级+
140㎡洋房
约1500万级+
181㎡叠拼
约2200万级+
200㎡+滨水合院
约3000万级+
（具体价格以开发商最新公示为准）
九、适合人群分析
城市改善家庭
105㎡-140㎡洋房
优势：
✔ 主城位置
✔ 社区品质升级
追求低密生活家庭
叠墅、合院
优势：
✔ 更大空间
✔ 更强私密性
高品质置换客户
✔ 新江湾城生态资源
✔ 保利品牌
✔ 低密稀缺性
总结
保利·珺园是杨浦新江湾城少见的低密墅境住宅项目。
核心价值：
✔ 保利央企打造
✔ 新江湾城生态板块
✔ 约1.1低容积率
✔ 洋房+叠墅+合院产品
✔ 105㎡-285㎡改善体系
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