裁判要旨

非本村成员购买农村房屋，买卖合同因违反法律强制性规定无效，据此签订的征收补偿协议也因缺乏合法前提而无效。

争议焦点

非本村成员购买农村房屋后签订的征收补偿协议，是否具有法律效力。

裁判理由

某城镇居民与该村村民签订以房抵债协议，后与征收部门签订产权调换协议。法院认为，宅基地房屋只能在本集体经济组织成员间流转，非本村成员购买房屋买卖合同无效。基于该无效合同签订的补偿协议缺乏合法前提，亦属无效。当事人不因无效协议取得安置补偿资格。

典型意义

本案明确，征收补偿协议的效力依附于基础交易关系的合法性。非本村成员通过私下交易获取农村房屋的，不仅买卖合同无效，其与政府签订的补偿协议同样不受法律保护，从源头遏制了“炒卖”农村宅基地房屋的行为。

法律评析

本案裁判时，法院依据的是《土地管理法》关于宅基地使用权身份属性的原则性规定。现行《土地管理法》第六十二条仍保留“农村村民一户一宅”及出卖住宅后不得再申请宅基地的规定，核心限制未变。

值得注意的新法是2025年施行的《农村集体经济组织法》，其第十一条将成员资格与“形成稳定权利义务关系”挂钩，进一步强化了宅基地的身份属性。2025年中央一号文件重申“不允许城镇居民到农村购买农房宅基地”，政策口径持续收紧。

本案对买方的警示尤为深刻：即便持有政府颁发的产权审核文书，也不能弥补基础交易的根本瑕疵。实践中，非本村成员购买农村房屋后，往往面临“钱房两空”的风险——购房款可能因卖方无力返还而难以追回，补偿协议又被认定无效。最高法相关案例也明确，合同无效后买方虽可主张信赖利益赔偿，但需自行承担部分过错责任，且赔偿标准远低于正常拆迁补偿。

对于征收部门而言，本案亦具警示意义：签订补偿协议前应审慎核查权利主体资格，将非本村成员错误列为补偿对象的，协议可能被后续司法审查推翻，造成行政资源浪费。

案件索引

最高人民法院（2019）最高法行申368号