来源：市场资讯
（来源：克而瑞地产研究）
导语：9月18日，住房城乡建设部在国新办新闻发布会上以“两个转变”为房地产市场运行定调，并披露全国二手房交易占比达52%、首次在完整周期内过半。本系列首篇《存量时代：房地产运行逻辑的切换及主体角色重排》存量时代：房地产运行逻辑的切换及主体角色重排已从全国视角论证：增量开发不再是市场运行的唯一主轴，总量竞争让位于结构竞争，存量流通、结构优化与增量提质并重成为新阶段特征。但全国均值往往低估了重点城市的真实存量化深度，据CRIC监测，重点15城二手住宅成交面积占比由2021年的42.8%升至2022年的49.0%，2023年达52.9%即越过50%标志线，领先全国约两年半；2026年前8月进一步升至70.1%。对核心城市而言，存量时代不仅已经确立，更在加速深化并呈现明显分化。本文为系列第二篇，将视角下沉至城市维度，回答三个问题：15城存量化水平如何分层？分化由哪些机制驱动？未来将如何演进？
01
CITY DIMENSION
从全国到15城：存量时代的城市维度
1.1 15城2023年即整体过半，领先全国约两年半
全国口径之下，重点城市的存量化进程走得更深，时间差清晰可见。据CRIC监测，重点15城二手住宅成交面积占比，2023年约为52.9%整体过半，2024年升至61.3%，2025年进一步升至66.3%，2026年前8月达到70.1%。这意味着，重点15城在2023年便已越过全国52%的存量时代标志线，领先约两年半。从推进斜率看，15城占比从2023-2026年前8月累计提升17.2个百分点、年均约4.7个百分点；而全国口径2020年至2026年前8月的年均增幅约3.8个百分点，前者存量化推进速度约为全国平均水平的1.2倍。全国意义上的存量时代，在核心城市已是深度进行中的结构性现实。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
1.2 总量换挡：二手房成交占比的上行，约八成来自增量端收缩
存量时代的形成，并非二手市场的单方扩容，而是新房收缩与二手扩张双向作用、以增量端收缩为主的结果。15城二手占比由2023年的52.9%升至2026年前8月的70.1%，提升17.2个百分点；同期新房成交面积由12726.6万㎡降至7160.0万㎡（2026年按1-8月×1.5年化折算，下同），累计收缩43.7%；二手房由14311.0万㎡升至16807.3万㎡，累计扩张17.4%。
反事实分解可量化两端的相对贡献：若二手房维持2023年水平、仅新房收缩至2026年水平，二手占比将为66.7%，较2023年提升13.7个百分点；若新房维持2023年水平、仅二手房扩张至2026年水平，占比将为56.9%，仅提升4.0个百分点。二者对17.2个百分点总提升的贡献分别约为80%与23%，交叉项约-0.5个百分点。换言之，2023年以来15城二手占比的提升，约八成来自新房端的收缩。
一手缩量、二手稳增，市场交易形态完成系统性切换，但“换挡”并非需求消失：15城一二手成交总量由2023年的27037.6万㎡降至2026年的23967.2万㎡（年化折算），总量三年收缩约11.4%，而结构已由“新房过半”逆转为“二手占七成”。
表1 15城新房与二手房成交面积及二手占比（2023—2026年*）
注：2026年为1—8月数据，面积按×1.5年化折算（标注2026年*），占比为1—8月实际值。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
02
CITY MAP
城市图谱：15城二手房占比水平与变化
2.1 水平分层：15城二手房占比的三级梯队
70.1%对应的成交结构，是二手房与新房比值达2.35倍，这意味着每成交1㎡新房，市场同步成交约2.35㎡二手房。分城市看，该比值自深圳的1.32倍（占比56.9%）至上海的4.49倍（占比81.8%）不等。按占比水平，15城可分为三级梯队：
第一梯队（占比＞70%）：6城，包含上海、北京、苏州、重庆、南京、成都，二手占绝对主导，二手/新房比值2.5倍以上，其中京沪存量结构最为成熟。
第二梯队（60%—70%）：7城，包括长沙、天津、西安、佛山、武汉、杭州、厦门，是城市数量最多的梯队，二手/新房比值1.5倍以上。
第三梯队（＜60%）：2城，为广州、深圳，是15城占比最低的一组。
表2 2026年1—8月15城新房与二手房成交面积、二手占比及比值
注：2026年为1—8月数据；二手/新房为二手房成交面积与新房成交面积之比；合计为15城加总；重庆新房成交数据不包含周边区县，与月报数据存在口径差异。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
2.2 演进逻辑：15城的存量化进程及驱动逻辑
占比的绝对水平之外，各城存量主导地位的确立次序与提升斜率，构成城市存量化的进程与深度。结合CRIC可回溯至2010年的历史口径，上海、北京在2010年即已过半（二手占比55.6%、61.4%），为最早确立存量主导格局的城市；厦门于2015年、广州与深圳于2017年、苏州与武汉于2018年、南京于2020年陆续过半；天津于2021年、重庆于2022年（可比口径）、佛山于2023年相继过半；成都、杭州、西安、长沙则集中于2024年过半。至此，15城全部进入存量主导格局，而确立次序前后相差逾十年，存量化的起点时点呈显著城际分化。
表3 各城市二手占比过半时间（%）
注：首次过半时间为二手房成交面积占一二手合计比重首次超过50%的年份，基于CRIC历年监测数据（可回溯至2010年）判定。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
从占比变化看，15城2023年以来二手占比全线抬升，但幅度悬殊。长沙（+37.9pct）、杭州（+25.7pct）、成都（+24.3pct）、苏州（+22.4pct）居前，多为存量放量与新房收缩并进的快速换挡型城市；上海（+19.6pct）、西安（+19.2pct）次之；北京（+9.9pct）、厦门（+8.3pct）、天津（+7.8pct）、广州（+2.6pct）则仅保持个位数。值得注意的是，高占比城市的提升斜率未必更快——上海快于北京、重庆快于天津，存量水平与提升速度并不同步。
表4 各城市二手占比变化及归因分解（2023年—2026年前8月）
注：以2023年全年为基期、2026年1—8月为当期；占比为实际值，面积变化按1—8月×1.5年化折算；占比变化=新房收缩贡献+二手扩张贡献+交叉项。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
“增量收缩驱动”是大部分城市二手占比提升的共性，而结构的变化更能反映存量化进程的性质。以2023年全年为基期、2026年前8月为当期（面积按×1.5年化折算）分解，广州、天津、武汉、南京、佛山5城二手成交贡献为负或接近于零——二手年化成交基本持平或低于2023年水平，占比上行几乎完全由新房收缩驱动；其余10城为新房收缩与二手扩张并存，其中深圳（13.6个百分点）、长沙（12.2个百分点）的二手扩张贡献尤为突出。深圳是15城唯一新房成交不降反升的城市，占比提升几乎全部来自二手端的修复与扩张。
二手成交占比提升，在“新房收缩单轮驱动”的城市更多是供给端的被动结果；在“二手扩张并驱”的城市，才是存量需求真实释放的主动演进。
2.3 分化类型：15城的四种类型划分
结合存量水平（深度）与提升幅度（速度），并对结构分解中新房收缩与二手扩张的贡献组合，15城可划分为四种类型。
存量成熟型：上海、北京
两市在可得数据起始的2010年即已过半，是存量时代的先行者；2026年前8月占比78%-82%、为15城最高，但内部已现速度分化，上海2023年以来提升19.6个百分点、居15城第5，北京提升9.9个百分点、居末段。二者共同特征是占比高位运行之下新房基本盘仍在，新房年化成交461-486万㎡，较各自历史峰值收缩六成以上（上海较2015年峰值-66.3%、北京较2012年峰值-64.7%），绝对体量在15城中仍居前八，二手/新房比值3.56-4.49倍。
快速换挡型：长沙、杭州、成都、苏州、西安
本类城市过半时点多集中于2023-2024年，2023年以来占比提升19.2-37.9个百分点、为15城上行最快的一类，2026年前8月占比62.8%-77.0%。归因上，长沙（新房-65.5%、二手+70.1%）、杭州（-57.8%、+20.8%）、成都（-57.3%、+19.9%）为典型的双轮驱动；苏州（-55.2%、+24.7%）、西安（-44.0%、+23.7%）以新房收缩为主、二手温和扩张。共同特征是二手房成交绝对量已进入放量通道、存量需求真实释放。
增量依赖型：深圳、广州、厦门
三城过半均早（厦门2015年、深圳2017年、广州2017年前后），2026年前8月占比却仅57%上下、居15城最低，2023年以来提升2.6-11.6个百分点、速度居末段——高起点、低占比，是增量韧性叠加制度扰动的结果。
共同特征是新房体量仍具韧性，广州2026年前8月新房成交476.0万㎡、居15城第二，占比提升仅2.6个百分点、为15城最低；深圳新房成交不降反升（年化+8.6%），占比提升完全由二手修复驱动；厦门新房进度（1-8月达2025年全年83.8%）明显快于二手（75.8%）。此类城市受增量端约束最弱、占比上行空间最大，但也最容易因新房阶段性放量而出现占比回落。
收缩补位型：重庆、天津、武汉、南京、佛山
本类城市占比相对较高——重庆76.7%、居15城第4，南京73.5%，天津、武汉、佛山在65%-68%区间，但占比上行几乎完全由新房收缩驱动：重庆占比提升13.5个百分点中新房收缩贡献10.5个百分点（约八成）；天津（-8.1%）、武汉（-1.4%）、南京（+4.2%）、佛山（+3.0%）二手成交走平或小幅波动，二手贡献接近于零甚至为负。高占比并非存量市场强大之主动结果，而是增量端收缩到极限后的“补位”，占比相近、驱动结构不同，是本类城市与存量成熟型城市的本质区别。
注：横轴为2026年前8月二手占比（深度），纵轴为2023—2026年前8月占比变化（速度），气泡大小为2026年前8月一二手合计成交面积。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。
03
MECHANISM
分化机制：多维成因的传导分解
3.1 城市端：房龄结构与存量基数决定存量化“家底”
存量化的供给基础，取决于城市存量房的房龄结构与基数。七普数据显示，全国城镇住房中2000年以前建成的占比达27.46%，一线城市更高达35.24%。存量房龄偏老、基数偏大的城市，二手房流通的供给基础更厚、存量化起点更高——上海、北京等一线城市2010年即已过半，正是其庞大存量基数的映射。相反，成都、重庆、长沙等过去十年新房供应量大的城市，大量房源尚处交付或持有早期，存量转化存在时滞，构成其占比起点偏低、随房源逐年交付而逐步抬升的底层原因。
3.2 供给端：新房供给收缩是占比抬升的第一推动力
2026年前8月，15城新房成交面积与二手占比呈清晰的负相关：新房规模居前的成都（534.4万㎡）对应占比仍达71.5%，广州（476.0万㎡）则仅58.8%；新房收缩幅度较大的苏州（170.2万㎡）、重庆（256.8万㎡）占比分别达77.0%、76.7%。“控增量、去库存、优供给”的政策组合，叠加新增建设用地严控（自然资发〔2026〕38号），使新房供应自源头系统收缩，分母的萎缩被动抬升了二手占比。
3.3 价格端：一二手价差与购买力分流
一二手价差的存在与扩大，是二手房承接刚需、推动占比抬升的价格机制。据克而瑞监测，重点城市一二手价差2026年1-8月一度达8577元/㎡；当新房价格受备案约束、改善型产品溢价上行，而二手房以价换量、议价空间充足时，总价敏感的刚需购买力系统性流向二手市场，新房则向改善与品质需求收敛。克而瑞口径下，2026年天津、武汉、杭州总价200万元以下成交占比分别提升2.2、3.0、5.7个百分点，武汉该价位段成交占比达89.6%。“刚需看二手、改善看新房”的结构分层在多数重点城市已基本确立。
3.4 政策端：政策变量可以在短周期内影响存量占比
存量主导格局并非不可逆，政策变量可以在短周期内显著改变存量占比。深圳是典型案例：2021-2022年二手参考价政策实施期间，其二手成交面积由2020年的859.8万㎡骤降至2021年的375.5万㎡、2022年进一步降至215.1万㎡，占比一度低至35%左右，2023年政策放松后才逐步回升至2026年前8月的56.9%。
3.5 信用端：期房交付不确定性改变相对偏好
2021年以来的行业风险暴露，改变了购房者对期房与现房、新房与二手房之间的相对偏好。期房交付不确定性上升，使“所见即所得”的二手房在同等价格下获得系统性偏好溢价，也放大了新房端的收缩斜率。重庆是这一机制最典型的样本：其新房成交较2018年峰值收缩85.7%（为15城之最），2023年以来再收缩38.9%；同期二手房成交扩张17.0%，占比提升13.5个百分点中新房端贡献10.5个百分点（约八成）。武汉（新房-45.7%、二手-1.4%）、南京（-46.4%、+4.2%）同样呈现新房收缩为主、二手趋平的组合。一部分需求并未消失，而是从期房市场迁移至存量市场。
现房销售制的推进，则将从制度层面缩小一二手在“交付确定性”上的差距，或阶段性抑制二手占比的上行斜率。但现房须竣工后入市，供应释放周期拉长，短期可能被动推升占比。
3.6 需求端：置换链条是否顺畅决定新房的有效需求规模
在改善型需求占主导的购房结构下，相当部分新房改善需求以“卖旧买新”为前提，置换链条是否顺畅，直接决定新房市场的有效需求规模。这一机制在快速换挡型城市中表现最为充分：苏州、杭州2023—2026年前8月二手房成交分别扩张24.7%、20.8%，新房收缩55.2%、57.8%，新房收缩越深、二手放量越明显，置换链条以一二手此消彼长的形式承接了改善需求。链条顺畅的城市，存量占比抬升与新房改善市场并行：上海二手占比81.8%，据克而瑞监测其二手成交周期已缩短至3个月左右，改善链条的流动性构成新房改善盘成交的底层支撑。二手房市场既是存量交易的终点，也是新房改善市场的起点。
04
OUTLOOK
展望：十五五期间15城二手房占比走势与行业转型
4.1 整体走势：占比中枢继续上移，但斜率将有所放缓
15城可比样本2026年前8月整体占比已在57%—82%区间，对照住建部全国口径2026年前8个月52%，核心城市领先全国约5—30个百分点。判断“十五五”期间15城整体占比将向70%—80%区间收敛，其中京沪在80%上下高位钝化，杭州、成都、西安、武汉、苏州等仍在上行通道，广州、深圳、佛山、长沙等城市存在受新房“好房子”产品力与政策松绑影响的回调风险。
4.2 结构风险：以价换量、价差挤压带来的结构性风险
需警惕的是，当前各城二手市场整体仍处“以价换量”阶段：重点城市二手价格仍处下行通道，部分城市挂牌量持续高企、成交周期拉长，价差扩大将持续挤压远郊新房与老旧房源的流通性。占比抬升若建立在价格持续下跌之上，将压缩存量房资产价值、拖累居民资产负债表，这也是存量时代最需要政策对冲的结构性风险。
4.3 行业转型：政策与经营主体将全面转向存量运营
政策端，占比抬升的主要约束已不在需求总量，而在置换链条的摩擦——降低二手房交易成本、推动“卖一买一”税费衔接、以城市更新与存量收储盘活房源，是降低摩擦的制度抓手；企业端，在以“好房子”标准深耕改善市场的同时，向存量运营、代建服务等第二曲线延伸，是适应存量时代的必然选择。
综合来看，中国房地产市场已不可逆地迈入存量时代。15个重点城市的数据清晰勾勒了这一进程：从京沪的长期存量主导，到杭州、成都、西安的快速追赶，再到重庆、南京等城市的被动转型，各城市以不同路径殊途同归。
“十五五”期间，行业竞争的核心将从“增量开发”转向“存量运营”，这既是政策引导的方向，也是市场演进的必然。而对于核心城市而言，存量时代的真正命题，不在于二手占比继续上行的空间，而在于价格机制与政策治理框架能否随交易结构同步切换——占比是结果，机制才是决定市场运行质量的关键。
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