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二环内城，双河滨水大宅

全域抬板奢宅，超大露台

北京澐玺

二环烟柳接平芜，双水环流入画图。

抬板半空藏日月，连廊十里走江湖。

后海潮生催丽泽，南城云起待澐玺。

莫言城郭无新事，且看春风万物苏。

2026年9月，深圳后海。

一座北京二环的顶豪新盘，弃本土主场、远赴深圳启幕发声，像极了一位底蕴深厚的北京姑娘，将亮相之宴设在广州白天鹅宾馆。并非京城无场地，而是要让世人先看见，同宗同源的深圳澐玺，早已活成了全国顶豪的标杆范本。

深圳湾澐玺，是后海十二年打磨的孤品。一宗地块历经295轮激烈举牌，以185.12亿天价摘得，入市四月狂销239亿，上亿级顶奢户型率先售罄，堪称当代楼市印钞机。

南海的海风能吹遍深圳湾的热土，能否跨越千里，唤醒北京二环的人居新序？

北京澐玺，是近十年北京豪宅市场最具探索意义的样本，是内城核心人居迭代的全新实验。成败尚无定论，但这场颠覆传统的人居革新，已然足够震撼市场。

很多人以为二环只是一条城市快速路，殊不知，它是老北京城近900年的文明边界。

从金朝中都肇始，历经元大都、明清北京城迭代，二环之内，是皇城根的文脉根基，是北京真正的核心内核。老北京人骨子里的圈层认知，从来泾渭分明：二环里与五环外，是两种截然不同的居住语境与身份底色。前者自带原生的城芯优越感，后者往往需要用配套、通勤弥补区位差距。

自2015年起，北京严控二环内新增住宅用地，核心城区成片纯商品住宅地块近乎绝迹。拆迁殆尽、文物保护区林立、单位大院密布、老旧地块改造成本极高，让二环内的住宅供应彻底进入“存量枯竭时代”。

而万泉寺FT00-0613-0007地块，是丰台耗时十余年腾退更新，留给西南二环的最后一组成规模纯居住用地。2026年4月，华润置地以57.71亿底价从容摘得，综合楼面价约6.23万/㎡。

这宗地块的两大核心标签，足以奠定其稀缺底色：底价摘得、双不限。

底价成交，从不是华润运气使然，而是实力壁垒。这宗地块开发条件极为严苛，不仅要建设高端住宅，还需代建河道、滨河公园、城市连廊，同步落地万象城综合体，统筹整片区域城市更新。重投入、长周期、高统筹的门槛，劝退了绝大多数房企，唯有具备城市级运营能力的华润，能承接这场复杂的城市再造。

双不限政策，更是北京楼市八年限价时代里，极其罕见的市场自由。不限地价上限、不限销售指导价，意味着项目定价完全交由市场评判。自由的背后是严苛的倒逼：定价匹配价值，产品必须对标价格，10万的单价便要碾压10万级竞品，15万的单价就要对标北京壹号院、合生缦云等顶豪范本，无任何政策兜底，唯有产品力能支撑溢价。

北京，是一座极度缺水的北方都城。人均水资源占有量不足全国十分之一，远低于国际缺水警戒线。在内城核心区，临水而居，从来都是顶级豪宅的专属奢侈。

回望北京顶豪格局，昆玉河畔的万城华府、温榆河畔的棕榈滩、亮马河畔的合生缦合北京，半数顶豪的价值底色，皆源于稀缺的城市水景。地段定圈层，水景定天花板，是北京豪宅不变的逻辑。

北京澐玺，精准抢占内城稀缺水景资源，独占莲花河、丰草河双河交汇的天然半岛地块。不同于普通楼盘“隔路观河”的假性水景，华润将硬性兑现城市配套承诺：将原有15米河道拓宽至30米，双河交汇处河面拓宽至150米，尺度超越亮马河最宽水域。

河道拓宽、17公顷滨河绿地、水上运动设施、滨水步道，所有配套均写入土地出让条约，无偿代建、竣工移交。这不是营销噱头，是白纸黑字的硬性兑现标准，是地块与生俱来的价值背书。

读懂北京澐玺，必先读懂丽泽。

从1999年概念萌芽，到如今的首都金融科技新高地，二十余年迭代，丽泽完成了从城乡结合部到城市新中心的蜕变。早年的建材市场、城中村、老旧厂区悉数退场，取而代之的是摩天写字楼、交通枢纽、头部企业总部。

2018年是丽泽的转折之年，扎哈设计的丽泽SOHO“夜空之眼”落地，板块定位彻底清晰。此后数年，14/16号线双轨通车、城市航站楼开工建设，华为中国总部、央行数字货币研究所、银河证券、长城资产等一众头部企业扎堆入驻。截至2026年，丽泽已集聚4500余家企业，其中金融机构1700余家，千万元级纳税企业超1500家，产业能级已然跻身城市核心商务区第一梯队。

但长期以来，丽泽始终存在致命短板：有产业、有商务、有交通，唯独没有生活。

白日楼宇林立、人流涌动，入夜便灯火稀疏、静谧冷清。金融精英、行业高管通勤至此，工作结束后纷纷奔赴金融街、CBD、万柳、亦庄居住，板块缺乏高端住宅、沉浸式商业、休闲公园，没有留住人的生活场景。

而北京澐玺的核心使命，便是填补这份空白，以片区统筹的城市级作品，让丽泽真正拥有完整的高端人居生活。

项目最颠覆内城人居认知的设计，是6米全域抬板底盘，也是北京首个纯住宅全域抬板社区。

不同于传统小区平地入户的模式，北京澐玺将整座社区抬高6米，抬板之上是纯粹的住宅、园林、连廊与步道，是专属业主的静谧人居场域；抬板之下，整合车库、恒温会所、健身空间、专业运动场地，重构垂直人居体系。

抬板建筑并非新兴概念，溯源可至古希腊雅典卫城，近代纽约哈德逊城市广场、伦敦巴特西电站、东京涩谷PARCO，皆是全球核心城市的抬板标杆。其核心逻辑始终如一：土地极致稀缺的核心城区，以垂直空间置换水平空间，最大化释放土地价值与居住质感。

6米抬板的高度，绝非随意设定，而是精准测算的最优解。普通车库3.6米层高仅能满足停车需求，而北京澐玺抬板下层，规划了层高6米的阳光车库、7.5米的高端会所、10米层高的专业室内网球场，适配国际网联赛事标准，多重空间叠加，敲定了6米抬板的硬性高度。

这一设计，直接颠覆了传统住宅的居住痛点。项目首层住宅，离地垂直高度约13米，等同于普通小区四五层的居住视野。彻底解决北方一楼潮湿、采光不足、蚊虫滋生、隐私薄弱、地面噪音干扰等顽疾，让每一户都能拥有通透视野、干爽居住环境与绝对私密感。

大众熟知的人车分流，仅是抬板设计最基础的价值。其真正的核心，是重构社区空间逻辑。

传统社区的景观是平面化的，中轴线、绿化带、水景一目了然，空间单调无层次。而北京澐玺打造的是立体叠景体系：滨河风光、台地园林、架空层泛会所、下沉庭院层层递进，每一步动线都有全新景致，空间层次感、仪式感、氛围感无可替代。

社区近百米宽的主大门，搭配10-12米的极致层高，在内城住宅中极为罕见。从城市车流喧嚣中步入仪式入口，拾级登临6米抬板，瞬间隔绝外界纷扰，完成从城市繁华到静谧私境的自然过渡，自带心理疗愈的归家仪式感。

同时，抬板+大面积架空层的组合，完美适配北京气候特征。冬季挡风、夏季遮阳、雨天避雨，补齐了北方社区户外空间利用率低的短板；6米高台如同巨型隔音屏障，彻底阻隔城市道路、片区施工的噪音扬尘，让社区内部静谧纯粹。

极致体验的背后，是极高的成本代价。

全域抬板的建安成本，比普通住宅高出30%-60%。巨型钢筋混凝土平台、耐根穿刺防水系统、多层排水过滤结构、专属电梯运输体系、复杂的消防疏散设计，每一项都是巨额投入。这也是北京多年来，鲜有房企尝试全域抬板住宅的核心原因——不是不愿创新，而是成本极高、难度极大、非龙头央企无力落地。

与此同时，抬板结构会分摊部分公摊，市场90%-97%的超高得房率，包含阳台、飘窗、设备平台等合规赠送面积，实际套内使用率需以最终测绘报告为准。抬板社区的出行、快递、家具搬运流程，相较于传统社区更为繁琐，需要居住者慢慢适应。更关键的是，抬板防水、排水、园林阻根、设备维保的长期成本极高，对物业运维能力是顶级考验，唯有华润物业的高阶管控体系，能支撑长期品质在线。

抬板不是单纯的营销噱头，是以极致成本，置换顶级人居体验的取舍。产品力与物业服务双在线，才能让创新设计成为终身优势，而非后期痛点。

北京澐玺的核心竞争力，不止于产品创新，更在于华润独有的片区统筹运营能力。

普通房企拿地建房，交付即退场，周边配套、城市发展全靠市政规划；而华润作为城市投资开发运营商，拿地即承接整片区域的更新、建设、运营权责，从住宅、商业、交通，到生态、文旅、智慧基建，全维度闭环落地。

深耕多年，华润已沉淀四大成熟片区统筹模板：深圳后海、温州龙湾、深圳大运、海南海棠湾。而北京丽泽，将是华润第五座、也是迭代升级的标杆级作品。

深圳后海，是华润最经典的城市再造范本。耗时18年，将一片填海滩涂，打磨成年客流数千万、高端产业集聚、配套顶配的城市封面，从荒芜滩涂蜕变为全国顶豪高地，见证了片区运营的长期价值。

立足丽泽，华润复刻并迭代后海模式，为北京澐玺落地全套城市顶配配套，所有规划均非远期画饼，而是同步开工、硬性兑现的确定性资源：

城市航站楼，项目北侧约300米，地下主体完工98%，预计2027年投运，实现家门口值机、行李托运、地铁直达机场，重构内城高效出行体系；

16万方丽泽万象城，超越北京SKP体量，含高端商业、办公、酒店综合体，是华润独立摘地打造的北京第二座万象城，彻底补齐丽泽高端商业短板；

17公顷滨河生态带，双河拓宽改造、滨水步道、滨河剧场、水上运动空间落地，打造亮马河2.0沉浸式滨水生活场景；

空中连廊体系，社区台地直接接驳滨河公园，刷卡直达，私享城市级生态资源；片区全域立体连廊参照后海模式搭建，串联地铁、商圈、公园、写字楼，实现无风雨通勤生活；

智慧城市底座，移植深圳后海数字孪生、智能巡检体系，实现片区交通、环境、安防全域智慧管控；

800㎡Z字形特色商业，落地咖啡书吧、骑行俱乐部等慢生活业态，填补高端休闲空白。

不同于其他楼盘“规划中”的配套噱头，北京澐玺的所有核心配套，均写入土地出让规则、同步施工建设，将营销承诺转化为确定性落地成果。

为平衡重资产投入与住宅开发的良性循环，华润搭建双主体、双账本运营体系。

我们负责住宅开发销售，快周转、稳交付，保障业主权益；专属城市运营公司长期持有运营商业、公园、交通配套，深耕片区价值提升。住宅回款反哺配套建设，配套落地拉升住宅价值，形成双向赋能、长期增值的正向循环。这种央企独有的资金实力与运营逻辑，是中小房企无法复刻的核心壁垒。

北京澐玺项目楼栋图

户型规划上，北京澐玺精准锚定内城高端改善定位，打造150-190-220-260㎡纯四居改善梯队，无刚需、无刚改、无超大顶豪，精准匹配城市高净值家庭一步到位的居住需求。全盘纯南北通透板楼，无斜楼、无遮挡，户型排布极具章法，实现“户户有景观、栋栋是楼王”。

东南侧260㎡楼王，独占双河交汇核心位，270°环幕河景，视野无界，是整片社区的景观顶点；东侧端户220㎡户型，搭配专属观景露台，朝揽晨光、暮观河景，通透舒适；西侧楼栋190㎡户型，直面丽泽城市天际线，坐拥SOHO夜景与都会繁华；小高层150㎡主力户型，四开间朝南，低密静谧、得房率优异，适配三口之家品质改善。

项目核心产品亮点的270°无柱弧形转角露台，落地难度远超南方城市。北京8度高抗震设防烈度，转角属于应力集中区域，无柱大空间对结构工程、抗震设计、立面报批的要求极为严苛。历经近一年打磨、100余版方案迭代，华润最终实现极致空间与安全属性的平衡，在高规范约束下，打造出内城罕见的沉浸式观景尺度。

全系LDKG无柱大通厅设计，打破客、餐、厨、阳台的空间壁垒，全屋无冗余结构柱，空间通透完整、采光通风拉满。重构家庭互动场景，告别传统居室的割裂感，让居住回归温暖共生的本质。搭配华润成熟的厚板结构体系，复刻深圳湾澐玺的空间质感，结合飘窗、设备平台等多重赠送，实现90%-97%的超高实用率。

立面设计深度融合皇城肌理，摒弃直白的仿古复刻，以现代手法传承古都气韵。甄选米黄石材、古铜色金属线条、大面积玻璃幕墙，呼应皇城红墙黄瓦的雅致色调；以对称构图、横竖线条勾勒建筑庄重感，抽象化复刻斗拱、檐口、窗棂等传统元素，将千年皇城底蕴，融入现代光幕建筑，兼具颜值质感与恒久保值性。

社区打造立体双会所体系，颠覆传统单一会所模式。

地上1700㎡架空泛会所，分散布局于社区楼栋，覆盖老人休闲、儿童研学、家庭欢聚、圈层社交全场景，下楼即享，就近适配日常休闲需求；地下高端私享会所，配置专业健身房、北京住宅首个标准室内网球场，可兼容篮球、羽毛球运动。

在寸土寸金的二环边，拿出超650㎡核心空间、10米极致层高，打造专业赛事级网球场，每年数十万的运维成本，早已超越实用属性，成为高端圈层的身份标识。当竞品还在比拼泳池、精装时，北京澐玺已以顶级运动配套，重新定义内城豪宅的配置天花板。

整体社区遵循三轴三环规划理念，构建全维度生活体系。西侧归家礼仪轴，营造尊崇入户仪式感；中部南北景观通廊，串联全域园林景致；东侧滨河活力带，承载运动休闲、滨水观景功能。会所环、运动环、景观环三圈叠加，将社区所有空间、场景、动线有机串联，一步一景、一境一生活，实现人居场景的全方位覆盖。

规划－绿色长廊

依托双河生态与全域配套，项目着力打造亮马河2.0滨水生活圈。相较于成熟的亮马河，丽泽滨水区规划更具系统性：滨河剧场、快慢双跑道、骑行绿道、皮划艇水上运动、主题商业、冰雪公园多维落地，兼具自然生态、潮流休闲、文化社交属性。虽需3-5年初见雏形、5-10年完全成熟，但片区成长空间与人居想象力，远超传统成熟板块。

纵观深圳湾澐玺的封神之路，离不开18年片区深耕的价值沉淀。现成的顶配配套、成熟的圈层氛围、稀缺的土地资源，造就了4个月239亿的销售神话。

而北京澐玺，无法简单复刻深圳神话，却拥有更扎实的成长逻辑。深圳澐玺是“已然成熟的顶级资产”，而北京澐玺是“正在兑现的城市未来”。

北京澐玺的核心优势无可替代。深圳澐玺验证的成熟产品体系，在北京完成迭代升级；二环边最后成片纯宅地的稀缺性，无可复制；华润第五大片区统筹模板，让配套兑现从规划变为确定性；双不限的产品自由度，让项目可以最大化释放产品价值；丽泽金融科技高地的产业势能，持续为片区价值赋能。

结合成本与市场对标，项目综合楼面、建安、配套、财务成本，整体成本约10-11万/㎡。对标周边北京悦府12万+、端礼著11万、懋源玉泽台10-11万的售价，结合15%-20%的合理溢价，北京澐玺的价值区间清晰可判：11万以下为性价比捡漏价，11-12万为合理市场价，12-13万为品质溢价价，13万以上需谨慎甄选户型楼栋。

从全球豪宅迭代趋势来看，北京澐玺精准踩中三大核心方向：核心区大平层取代郊区别墅，成为高净值人群首选；单一住宅迭代为片区统筹的综合生活城邦；物质堆砌升级为场景化、体验式的高阶人居。同时，项目完美契合北京豪宅第四代迭代标准，成为内城首个片区统筹、立体人居、全维配套的标杆作品，引领未来十年北京豪宅发展方向。

当下北京楼市，传统地段论正在重构。城市从单中心走向多中心，地段价值不再取决于与天安门的直线距离，而是取决于产业、配套、圈层的聚合能力。丽泽，正是北京新兴的金融科技核心，而北京澐玺，正是主动参与城市更新、创造地段价值的标杆作品。

针对高净值置业人群，十个核心拷问，读懂北京澐玺的真正价值与适配人群：

其一，是否真正需要内城人居？金融街、丽泽、CBD通勤人群，内城高效的生活、社交、通勤圈层无可替代；远郊工作人群，则无需为内城高持有成本买单。

其二，能否接受板块成长周期？丽泽仍在建设迭代，短期存在施工干扰，但3-5年配套逐步落地，5-10年完全成型，适合长期持有、看好板块成长的置业者，不适合追求即买即成熟的短期自住人群。

其三，能否适应抬板人居模式？抬板社区动线、配送、搬运流程区别于传统住宅，需要适应全新生活节奏，认可立体人居的长期价值。

其四，户型匹配家庭需求？150㎡适配三口之家，190㎡满足三代同堂，220㎡适配品质改善，260㎡楼王适合终极收藏，梯度清晰、精准适配不同家庭结构。

其五，能否承接豪宅持有成本？项目预估物业费12-18元/㎡/月，叠加会所、维保、供暖等费用，年度持有成本数万，需匹配稳定的高收入水平。

其六，是否执念顶级学区？项目隶属丰台，教育资源相较于东西海存在差距，更适配不依赖学区、追求居住品质的改善人群。

其七，是否看重资产流动性？1500-3500万总价段豪宅，流动性弱于刚需盘，适合十年以上长期持有，不适合短期投资套利。

其八，能否分辨配套兑现确定性？河道、公园、连廊为硬性履约配套，兑现率近乎100%；万象城、航站楼为高确定性配套，时间略有浮动；远期智慧城市、全域连廊为长期规划，需理性预期。

其九，能否认可产品溢价价值？相较于周边竞品，项目以抬板产品、立体配套、片区运营、稀缺水景形成10%-20%溢价，愿意为长期价值买单，才是最优选择。

其十，是否有更优替代方案？对比万柳、金融街老二手房、CBD高价新房、亦庄远郊新房，北京澐玺的产品创新、成长性、稀缺性，具备独一无二的综合优势。