李蓓又发力了。

这次，地产股机遇从10年，提升为20年。

她的主要逻辑，是现 房销售制度改革下，出清程度会从90%提升到95~98%，剩下来的玩家有望获得 利润率提升+份额提升的双击。

少数兼具产品力和融资优势的头部房企，未来几年股价有望涨5—10倍。

同一场对话里她还提示，AI可能有"第二波下跌"、消费股"遍地是黄金"。

我先同步一下，某个上流社会大v群里的评论。

A： 我还是那句话：定投__ __

B：我觉得等升级到50年一遇可以考虑看看。

这种水平，怎么好意思的，拴个果蝇应该都比他权威。

也没毛病，说有个美国老哥提早两年预测互联网泡沫，说实话，我2011年提前10年就看空房地产了。

C：我觉得有一定道理，为此我还找到一定的论据：房地产这个行业，从 2021 年到 2026 年，连续五年是证券市场里面被看空悲观程度第一的行业。

如果要做一个类比，2011 年到 2015 年，连续五年，煤炭行业是有三年是最被看空第一名，有两年是最被看空第二名。煤炭真是一个没有任何看多理由的一个行业。但是从 2016 年到 2026 年 10 年，煤炭的表现还是相当不错的。

D：有理由啊，供给侧改革，限制供给

以上，意见领袖们2：2战平。

然后我们再看一看蓓总文章下的网友评论，精选几条：

A：两个提醒：一、她今年正在挨打。 8月31日现房新政出台当天，绿城跌18%、建发跌16%、金茂跌近16%，她代表产品单日净值-9.19%，年内回报一度到-21.7%到-26%，规模从百亿缩到20-50亿区间。她自己1月也承认"入场早了一两年"。这是典型的"逻辑对但节奏错"——她赌的是两年维度，但净值回撤的痛是即时的。

二、"5-10倍涨幅"是她的目标价不是预测。 她在文中说的是"部分企业的股价在未来几年有望达到5-10倍"，这个量级的判断建立在"高度寡头化+净利率修复到10%+"两个假设同时兑现上，任何一条打折，弹性都会大幅缩水。

B：其实就是告诉你，国资背景的保利 招商这些以后地产寡头，民营一般没有这个实力，她看好伊利海天 蒙牛这些，不过她6月份判断老美AI要调整，7月份科技股大幅调整，不是马后炮

C：“因为一方面，房价可以涨，；另一方面，土地价格会下降，土地款大概率可以分期付款。”说房价可以涨有没有考虑居民收入的问题？说土地价格会下降有没有考虑地方财政的压力？怎么判断是观点问题，但忽略关键要素就是能力问题了。

D：一个行业90%都不行了 剩下10%可以振兴行业 对吗 行业死的越多势头越猛吗？

最后聊聊笔者的看法。

1）地产股最大的问题，是房价对于老百姓还是不便宜。

咱们是社会主义国家，居民的投诉最终会转化为政策的铁拳。

所以房价20年泡沫的后果，一定是让地产股持有人承担，因为这些主体比买房的中产更能扛。

除非地产行业的债务问题基本解决，不然股权持有人真的是没啥利益保障，你看融创中国跌了这么多还有几百亿市值，漫山遍野的债转股，无限筹码稀释，很难顶。

2）关于科技股的见顶判断，我觉得自己看不懂。

资本开支最终一定会见顶，下行之后肯定也是一地鸡毛，但是时点太难判断了。

微软和meta都新高了，消费级agent如果出来爆款，明年再续一波，也有可能。

还有两条路，在于物理AI和AI 4s。

面对范式变革，大家都只能摸着石头过河，精准画出未来路线图，这是神人了。

3）消费股的一眼便宜建议，我是比较赞同的。

消费和地产的区别在于：

消费股的商业模式没变，地产股金融属性没了。

中国消费品价格是公认便宜，但是房子依然偏贵。

前几天用优惠套餐了买了个肯德基4件套，只花了14元，价格相比于我20年前第一次吃的惊喜，还有所下降。

所以我认为，天道和人道的力量都会推动着中国消费品价格逐步回暖。

估值从10倍pe提到30倍pe，利润涨1倍，分红再拿50%，对于部分消费股来说，是有这样的机会的。

希望能找到类似的存在，共勉。