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✨云栖江麓✨✽✽✽✽

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增城城投·云栖江麓是增城区荔湖新城核心地段的高端改善型住宅项目，紧邻政务中心与轨道交通枢纽，周边规划千亿级产业集群，兼具城市发展红利与生态资源，是广州东部首个第四代住宅。

一、项目基本信息
开发商：增城城投集团【区属国企】
备案名：云栖江麓
拿地时间：2024年8月
拿地总价：13.13亿
折合楼面价：9120元/平
开盘时间：2025月12月6日
交付时间：洋房2027年12月31日、别墅2028年6月
占地面积：约16.7万㎡
建筑面积：约14.4万㎡
总栋数：30栋【16栋小高层+14栋叠墅】
总户数：768户【小高层505套+别墅265套】
实用率：120%-130%
绿化率：36％
容积率：1.02
楼层高：3.3米
总车位：1508个，1：2
物业公司：万科物业，3.2元/月/平
产品：高层住宅（建面约127-139-143-170㎡）
山湖别院（建面约199-253-313-377㎡）
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项目优势分析
1、地段优越
项目位于荔湖新城核心地段，与增城区府仅一路之隔，是增城重点发展的战略板块，周边政务商业医疗等配套成熟且集中。
2、低密宜居社区
社区容积率仅1.02，是增城罕见的低密盘，社区内部规划约2.6万㎡月栖湖私家内湖公园；西侧直线约400米为约7000亩荔湖；东侧直线约250米即增江，楼间距开阔，社区以“湖山院落”为灵感，采用围合式布局，居住舒适度高。
3、产品力突出
项目作为增城首个类四代住宅项目，以7-11层小高层和叠墅为主，采用约6米挑高的错层空中花园设计（如170㎡户型的双层挑空花园），实际使用面积远超建筑面积，得房率超120%，空间利用率高，未来二手市场流通性可能更强。
4、周边配套完善
周边有万达广场、东汇城、敏捷广场、合汇广场等四大商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；临近增江小学、增城中学等公办学校，增城中学为省一级学校，升学成绩在区内领先；1公里范围内有中山六院等三甲综合医院，医疗资源丰富。
5、开发商品牌保障
项目由国企增城城投开发，注重品质和长期价值，响应国家“好房子”号召，采用高标准建设，部分户型配置鸿蒙智家系统等智能化设施，而且引入万科物业，提升居住体验。

九、项目适改善分析
1、总价门槛较高
项目主力户型为127㎡及以上的大平层和别墅，大平层预估总价220万+，别墅总价更高，适合预算充足的改善客群，刚需家庭难以承受。
2、配套成熟度较弱
项目虽规划有优质教育、医疗等配套，但部分设施可能尚未完全建成，社区内的配套也需关注实际交付进度与使用体验。
3、交通依赖自驾
项目公共交通配套相对较弱，对依赖地铁通勤的购房者不太友好，更适合增城本地地缘改善客群。
4、市场竞争激烈
作为区域内的高端改善项目，目标客户群体相对较窄，且市场竞争激烈，去化速度可能受到市场环境和客户接受度的影响。

十、项目适合人群
总体而言，云栖江麓凭借国企品牌、稀缺资源与创新产品设计，成为广州东部改善市场的焦点项目。适合预算充足、追求高品质湖居生活、以自驾为主的本地或地缘改善客群。
十、项目在售楼栋和户型价格
G1栋：14层，2梯3户，127.139平，2028.4.1尾货
G2栋：14层，2梯3户，3户139平，2028.4.1加推
G3栋：14层，2梯2户，2户145平，2028.4.1加推
G11栋：16层，2梯2户，两户139平，2028.4.1主推
G12栋：15层，2梯2户，两户139平，2028.4.尾货
叠墅：17.18、19、20、24、25、26.27.39.40.43栋
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二、项目楼栋分布和户型
云璟：类四代住宅，建面约127-170平四五房，配置约6米挑高空中花园，突破平层局限，将花园搬至空中，兼具平层高度和花园生活体验，实际使用面积超120%，空间利用率高。
云缦：湖山别院，地上建面约231-426平低密院墅产品
智能化配置：部分户型配备华为鸿蒙智家系统，支持语音控制、智能安防等功能，提升生活便利性与品质感。

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三、项目交通条件
项目紧靠新城大道，往北通达荔城老城区，上北三环、广河高速，临近增天高速、珠三角环线高速，30分钟可达黄埔科学城，1小时直达天河珠江新城。
公共交通稍弱，距离地铁21号线增城广场站约5公里。

四、项目教育条件
项目自带幼儿园；周边临近增江中心小学、荔城中心小学、增城第一中学等公办学校，周边还有华师附中、黄广附属等名校。

五、项目商业配套
项目自带社区底商；自驾10分钟可达增城万达广场、东荟城等商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。

六、项目医疗条件
项目1-3公里范围内有中山六院增城院区、广州市妇女儿童医疗中心增城院区、增城区中医医院等三甲综合智慧型医院，医疗配套完善。

七、项目休闲条件
生态资源稀缺：社区内部规划约2.6万㎡月栖湖私家内湖公园；西侧直线约400米为约7000亩荔湖；东侧直线约250米即增江，周边无高层遮挡，自然景观资源稀缺。
低密居住体验：容积率仅1.02，社区以“湖山院落”为灵感，采用围合式布局，楼间距开阔，居住舒适度高。高定缔造云端会客厅、无边际泳池、铂金健身房、商务接待厅、环湖步道、童趣空间等。
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