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2026年4月22日，郑州土拍。华润置地联合河南新发展科创集团，以15.8亿元底价摘得北龙湖3号、4号地块。68.58亩，容积率1.5，限高24米。北龙湖南岸核心区最后几块低密宅地之一。

两个多月后，案名发布——郑州澐璟。

“澐璟”是华润置地的TOP级产品线，此前已布局深圳、上海、北京等一线城市。这次落地郑州，是这条产品线首次进入中原。

华润给它的定位是“2026年度传世壹号作品”。

先说说这块地。北龙湖南岸，九如路中轴。这个区域经过十多年发展，已经是郑州公认的高端居住板块。九如路沿线聚集了融创中原壹号院、建业君临大院这些早期标杆项目。

而澐璟所在的这块地，是南岸核心区最后一幅住宅用地。政府保留这块地多年，明确要求商业部分100%自持，且与住宅同步开发。

这个条件筛掉了一大批开发商。华润能拿，是因为它有“高端住宅+旗舰商业”双轮驱动的能力。地块南侧是已开业的龙湖里，斜对面是山姆会员店，西侧是华润自己的万象汇。商业配套将弥补北龙湖南岸大型商业综合体的空白。

设计团队，八位大师联合共创。郑州很多豪宅存在一个问题——只有一位设计师做营销背书，建筑、景观、室内、灯光各自割裂，美学体系不统一，几年就显得过时。

华润澐璟的做法不太一样。集结了八位国内一线大师团队，从建筑外观、园林水系、会所公区、室内精装到灯光体系，一体化共创。

建筑设计是ZEN正象设计。正象设计2025年刚拿了华润置地高品质设计奖，创始合伙人聂欣、荆哲璐曾应邀出席华润置地高品质大会，与行业领袖共话产品力方向。景观设计是承迹。室内设计阵容更密——无间设计、李益中、LSD、HWCD等团队参与。

这种大师阵容的密度，本身就说明了一些东西。

建筑与立面，从非遗里找灵感。华润澐璟的建筑立面有一个描述——“山耸千层，双檐顶冠”。尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗ 郑州澐璟项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:☎️☎️郑州澐璟售楼处电话：400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）☎️☎️郑州澐璟营销中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333 ⚡⚡️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）☎️☎️郑州澐璟开发商电话：✴️4006788669接通后输入3333⚡⚡️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）☎️☎️郑州澐璟展示中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

层叠的水平线条，搭配侧向山墙坡顶、扁平化悬挑檐口和竖向陶板肌理。上轻下重，古今相融。顶部采用飞檐式双坡屋顶设计，立面用大面积落地玻璃幕墙、灰色竖向金属板材、棕色木纹板材三种材质组合。整体线条流畅轻盈，呈现出强烈的现代感与通透感。这不是简单的“新中式”标签，而是把传统建筑的坡屋顶元素用现代的材料和构造方式重新表达了一遍。飞檐的轻盈感保留下来，但不再是木构，而是金属和玻璃。尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗ 郑州澐璟项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:☎️☎️郑州澐璟售楼处电话：400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）☎️☎️郑州澐璟营销中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333 ⚡⚡️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）☎️☎️郑州澐璟开发商电话：✴️4006788669接通后输入3333⚡⚡️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）☎️☎️郑州澐璟展示中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

承袭了汴绣、汝窑、竹编等国家非遗匠人精神——不是贴标签式的堆砌，是把非遗的工艺逻辑转化成建筑语言。高占比的玻璃幕墙拓展了采光面，实现了比较好的采光效果。标准层规划3.3米奢阔层高，在北龙湖豪宅里能达到这个层高的，目前不超过5个项目。景观，十座独墅岛。华润澐璟的景观由承迹设计。

核心逻辑是“东方岛境园林”——用水系串联十座独立岛屿，用甲板浮桥打造层层递进的归家动线。在北龙湖有限的土地内，做出中原少见的独墅岛境园林。

多重景观层层过滤城市喧嚣，在社区内部构筑一片私属自然秘境。林环水绕，甲板浮桥，尊崇归家仪式感。臻稀古树，庇荫家族百年。

承袭传统相府中轴对称的归家礼制，但又用现代的设计语言重新组织——不是简单的复制，而是把传统仪制的空间节奏感，转化成当代人能够感知的归家体验。

社区配套，下沉私宴会所加运动场地。

下沉私宴会所、运动场地、休闲空间一应俱全。搭配万象商业资源，满足大家族不同年龄段的生活需求。

项目属于南岸迭代第四代空中庭院住宅，私属庭院突破了传统平层的局限，适配多代同堂家庭。

四大性能系统，决定长期居住的舒适度。

外立面是豪宅的面子，居住性能才是长期持有的里子，也是二手市场保值的关键。

华润澐璟打造了四大顶配人居系统：

全域静音体系——三玻两腔玻璃、楼板减震、静音管道多重降噪，隔绝外部嘈杂。

分户式CASA六恒系统——区别于集中式系统，每户独立调控恒温恒湿环境，适配老人、孩童、敏感体质人群。

华为全屋智慧互联——六恒系统、家居设备、电梯场景互通，多模式一键切换。

定制化收纳体系——针对大家族生活痛点设计隐藏式储物空间，兼顾美观与实用性。户型，179㎡起步。尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗ 郑州澐璟项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:☎️☎️郑州澐璟售楼处电话：400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）☎️☎️郑州澐璟营销中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333 ⚡⚡️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）☎️☎️郑州澐璟开发商电话：✴️4006788669接通后输入3333⚡⚡️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）☎️☎️郑州澐璟展示中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

. 项目概况

位置：郑州市郑东新区北龙湖南岸，九如路与龙湖中环南路交叉口，占据南岸核心中轴最后一块住宅用地。
规模：总占地约68亩，容积率约1.49-1.7，绿化率约35%，共14栋7层低密洋房，总户数约314户。
户型：主力户型为建面约179-380㎡的四代墅产品，涵盖四房至六房，得房率超120%。尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗ 郑州澐璟项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:☎️☎️郑州澐璟售楼处电话：400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）☎️☎️郑州澐璟营销中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333 ⚡⚡️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）☎️☎️郑州澐璟开发商电话：✴️4006788669接通后输入3333⚡⚡️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）☎️☎️郑州澐璟展示中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

2. 社区配套

园林景观：约2万㎡岛屿园林，以水系串联十座独墅岛，搭配甲板浮桥、臻稀古树，营造东方岛境园林。
会所设施：约5600㎡下沉式会所，含恒温泳池、星级羽毛球场、私宴厅等，满足高端生活需求。
科技系统：全系六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒净、恒光），搭配华为全屋智慧互联，提升居住舒适度。

3. 周边配套

商业：自带万象汇商业综合体，一路之隔有山姆会员店、龙湖里商圈，形成顶级商业集群。
交通：近地铁4号线、8号线龙湖中环南站，TOD模式实现地下通体系，无缝连接商业与住宅。
生态：紧邻北龙湖湿地公园，坐享一线湖景资源，周边公园密度高，生态条件优越。尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗ 郑州澐璟项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:☎️☎️郑州澐璟售楼处电话：400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）☎️☎️郑州澐璟营销中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333 ⚡⚡️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）☎️☎️郑州澐璟开发商电话：✴️4006788669接通后输入3333⚡⚡️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）☎️☎️郑州澐璟展示中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

4. 产品特色

低密墅居：1.49超低容积率，7层纯洋房设计，楼间距约19-44米，部分楼栋单层单户，私密性佳。
高定空间：户户带空中花园，层高3.3-3.4米，引入可定制化交付体系，满足家族代际共居需求。
东方美学：外立面融合汴绣、汝窑、竹编等非遗元素，打造东方隐奢风格，彰显文化底蕴。

作为澐璟最主力的180，占比超50%，定位就是入门级流速产品，也是大部分北龙湖客群稍微垫垫脚就能上车的，覆盖面大，关注度极高。

从早期流传出来的第一刻起，老曹就听到了N多声音表达了对于户型的失望。

客厅6.4米的面宽，没有大横厅的阔绰感；

北向书房依旧是推拉门，不太适合当卧室；

传统四叶草的户型老套，对比二手房没有质的提升。

其实吧，我真觉得还好，只是大家在四代宅泛滥的当下，见得多了，要求自然越来越高了。

比如看到某项目同面积的户型，设计的贼棒，就是自己想要的那一款，已经在心里锚定，当和自己喜欢的不一样，就产生了心理落差。

可是你喜欢的那个180，可能是别的小区最大的户型，但在这里只是最小的，在控规条件的限制下，开发商只能把相对创新或者颠覆的户型放到大面积上，才能产生溢价，这很容易理解。

关于180，我觉得奇数层的180，可能还要优于偶数层。

都是南北双露台，但偶数层算是俩小的吧，都在卧室休息区，优势就是主卧带了3.3*4=13.2㎡的。

奇数层是南向次卧+北向大露台，北向6.1*2.1=12.8㎡，应该会很舒服，宽度足够，动线设计也好，连通家政间，洗完衣服直接晾晒了。

偶数层没有适合晾晒衣服的地方，总不能从家政间洗完衣服抱着来北向次卧晾晒吧？也不方便啊，大概只能在客厅放一个折叠晾衣架...

如果非要说现在都用烘干机，不需要晾晒的话，那就当我没说。

220的也会面临晾晒的问题，不再赘述。

不过偶数有优势，主卧带露台很舒服，北向两个次卧的露台连通，如果是我家的话，男孩女孩各一间，姐弟俩在大露台上可以非常愉快的玩耍，想想都开心。

餐厅空间会非常舒服，8.2米的横厅，餐边柜、岛台、餐桌（圆/长）全都铺满，依然阔绰。

客厅的话，并不是真正的8.2米，220设计的是4+1，华润应该是要做五房了，就像之前流传的6.4米开间一样，隔断出来一个X空间，利用率更高一些，如果交付后想要大横厅，没有承重墙，业主自己拆掉即可。

如果你四房够用，那它就是8.2米大横厅。

北龙湖的商业困局，不是因为没商业。龙湖里早几年开业了，运营得勉强，体量小，撑不起整个板块的日常。山姆会员店选在斜对面，工程已经进场，但要等它开业，少则一年半载。华润这次把自己的万象汇塞进了地块西侧，而且不是"未来规划"那种虚招——土地出让文件里写得清楚：4号商业地工程建设投资总额不低于3.97亿元，必须与住宅同步建成、同步运营。

华润敢签这个条款，底气来自它和万象汇的关系。澐璟项目归华润总部直管，商业和住宅同属一个系统，地下车库直接打通。业主出了地库闸机，就进商场。这个动线放在郑州，还没有第二个项目能复制。

二、得房率160%，怎么做到的澐璟的产品参数出来的时候，我愣了一下。得房率宣称超过120%，最高突破160%。层高3.3米到3.4米，同样是七层洋房，这个数字比郑州市面上大部分豪宅高出十到十五公分。南向露台进深3.3米，露台和外立面整合在一起，外立面是深褐色加大面积玻璃幕墙，四代住宅的路子。

我们来算一笔账。郑州高层项目得房率普遍在75%到80%之间，洋房能到85%。一个380平米的户型，按照100%得房率算，实际使用面积380平米；按照160%算，使用面积接近610平米。这里面的大部分增量来自露台和挑空赠送。华润把容积率1.49的指标，用足了四代住宅的政策空间。对比起来更扎心。北龙湖北岸在售的某项目，同样是七层洋房，得房率标称95%，露台进深两米六。0.7米的露台进深差距，每个房间的采光和拓展空间能差出一组衣柜的尺度。更不用说层高，3.2米和3.4米之间，吊顶做完以后的天花板高度，直接决定了一个房间的气场。尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗ 郑州澐璟项目于2026年9月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:☎️☎️郑州澐璟售楼处电话：400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）☎️☎️郑州澐璟营销中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333 ⚡⚡️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）☎️☎️郑州澐璟开发商电话：✴️4006788669接通后输入3333⚡⚡️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）☎️☎️郑州澐璟展示中心电话：✴️400678-8669接通后输入3333⚡⚡️（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）