北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
一
Q:
我是预计明年落户，孩子目前在大兴上学，想买个学区房给他转学用。两个方案，一是就买个荣丰2008的当做占坑房，现在看最便宜的也就200万出头就能买，我们不用贷款，但上学后就得租房住了。
二是卖掉现在我们在红木林的两居室，大概能卖400左右，还完贷款剩不到300，然后再贷款300万左右买一套能全家居住的三居。您建议哪种方案？
A：
1、我要建议肯定是第一种啊，也就是买个占坑儿就行了。毕竟主要目标就是上学，那转学成功之后可以看行情，觉得不合适随时卖掉就行了。这方案一是节省资金，二是降低保值风险，三是如果换租的话能占西城学区房的便宜。
2、而第二个方案一是有点儿折腾，毕竟您家是转学，买了学区房也利用不到一半的价值，所以我认为不值当的。
而且即便是总价达到800万，在西城也不太好买到溢价低的房子。那效果就是居住的性价比并不太高，大致相当于红木林600万的三居吧，同时还得承担价值200万左右的溢价的保值风险，我觉得不值。
3、再者，红木林是很好的小区，从价格走势来说在大兴算很不错的，换掉的话有点儿可惜。不如到时候换租，我估计这套房能租5000多块钱，收益率虽然赶不上市区，但肯定超过西城，所以拿着这笔钱租房能占西城的便宜。
还有一点，您家是转学，那就很难确定进入哪所学校，无论小学还是初中。那万一买了房之后离得远呢？从接送角度就还不如租房了。尤其是初二之后到高中，孩子的学习压力会很大的，每天能多睡几分钟都是很多家长的追求。
4、总之我建议第一方案，没必要太折腾。另外多说一句，西城这两年拒收2023-2024入学的孩子，您家孩子要不是才能转。
仅供参考。
二
Q:
买房小白提问：第一次看房，海淀知春路老破小，中介说有一套央产房价格合适，资料如下。问题有三：一是央产房的产权归谁？有什么特殊政策吗？二是中介说次房原始成本为5万元，要补交税费，虽然由业主承担，但要算到我的头上，这说法对吗？三是我将来出手时会有什么问题？
A：
1、房源信息我就不细看了，不到现场的话看户型图用处不大。不过这价格看上去确实不高，单价7万，如果房子没有其他硬伤或瑕疵的话就算捡漏儿了，至少比市场价低了10%左右。
但一定问清楚为什么价格低？必须有合理的解释，别花钱买到麻烦。除了产权纠纷外，主要就是房子有没有什么隐形硬伤，比如破坏了管道或承重墙的。还有就是邻居有没有精神病或不讲理一类的，中介说不清楚就问物业或居委会，也可以跟楼里邻居打听一下。
2、央产房的产权，谁买了就归谁啊。其实都属于房改房，现在归业主，您买了就归您。没什么特殊政策，我也不知道您指的是什么。或者说只要您买下，那这套房就成了商品房，以后可以自由交易，产权方面没有了特殊政策。
3、补交土地出让金，每平米15.6，72平米1123块钱，其他没什么了。这就甭纠结谁出钱了，反正最后都算在您的购房总成本里，背着抱着一边沉。
4、将来出手时的问题？产权过户方面是肯定没问题，按照商品房手续。其他的有可能因为房龄老，赶上银行额度紧张的时候或许不太好贷款，比例和年限有可能有限制。其他没什么，顶多是挂牌期长点儿而已。
仅供参考。
借这话题聊两句，前两天看个视频博主说“知春路”的地名出自古诗，也不能算错，但这属于表面的借口而已，真实的含义就是“知识的春天到来了”。但这句话在那个年代是有政治含义的，或者说是纪念+歌颂邓公，所以不太好明说，只能是用古诗来掩饰一下了……
三
Q:
牡丹园的房子性价比高吗？比如金尚嘉园，我想换过来买个三居自住，但我用不上学区。其实前几年我就看过金尚嘉园的房子了，但因为价格高搁置了，现在觉得价格还行了。我现在自住的房子在中关村，因为学区溢价高所以想换的。另外地铁如果开通的话对小区房价有多大帮助？
A：
1、牡丹园的小区或房子得看具体情况，从学区来讲这里的不太热门，所以整体溢价不算高。但占坑儿房的溢价相对高，或者说每个小区和房源都不太一样，性价比有高有低。
2、具体到金尚嘉园，而且还是三居室，那肯定是溢价不高，或者说性价比至少不低了。
因为价格在这儿摆着呢，总价小2000万起步，您觉得什么家庭会买这种房当学区房啊？会因为这里的学区而加价争抢吗？肯定不会呗，所以也就没什么溢价了，居住的性价比自然高了，和其他区同等小区相比至少不低。
3、地铁指19号线二期吧？开通也没什么影响。因为地铁在市区早就属于常规配套了，有了不加分，没有也不减分。或者说除了离地铁站最近+没噪音的会也有点儿帮助，其他的还都照旧。
地铁在郊区的作用更大，近郊是有了不加分，没有必定减分。远郊则是离地铁近的加分了，远的减分。
4、简单就这情况吧，金尚嘉园从性价比角度至少不低，应该没有学区溢价，如果不放心的话可以让当地中介给算算。
仅供参考。
对了，前些天有网友给我留言，说牡丹园的“牡丹园”在哪儿啊？我以为他问地铁站呢，所以都懒的搭理。结果今天才反应过来，他想问的应该是植物园性质的牡丹园，那这就能说两句了。
牡丹园是没有牡丹的花园的，而是指的“牡丹牌电视机”，这是北京电视机厂的自主品牌，当年至少占了北京市场的一半吧。
厂址就是现在的金尚嘉园周边，包括电视产业园的那些写字楼。或者说从塔院社区往东，都是牡丹电视机的地盘儿，所以当时用牡丹命了名……
四
Q:
我工作在**央企，目前住单位宿舍，据说将来单位会统筹福利房，但同事说是只能内部流通的X产权，请问这种说法是否正确？我有没有等的必要？
Ps：我现在手中能有200万左右，最低150万，想买套300万左右的两居室，您认为昌平和亦庄哪里合适？
Ps：暂时不自住，希望租金高些和保值升值好。
A：
1、企业的福利费基本都是“集租房vs保租房”，也就是在农村集体土地上开发的住宅，土地产权还是归集体，房子产权归企业。理论上员工只有租住权，但有的单位违规“以卖代租”的卖给了员工。
这种房没有单独的房产证，更没有土地证，所以不能公开上市流通，只能单位内部交易，属于封闭运行的福利房吧。价格一般和周边的X产权差不多，但相对稳妥的多。
2、等不等的只能自己决定。有确切消息了就等着呗，毕竟是福利的一种，不要白不要。还没消息的那就看自己的需求了，有需求就买，不着急就等着。
3、昌平和亦庄，这有点儿太远了吧，南北大调角儿。昌平太大了，您还是说具体地段儿吧。不过一般是首选亦庄的，但最好是买不带学区溢价的，这样租金高=居住的性价比高，自住合适+保值风险低。核心区+河西的就得看具体房源了，只能说有可能买到溢价低的。
4、兼顾租金高和保值升值好。这不太好兼顾，因为租和售两个市场，或者说消费和投资是两个市场。租金高的通常都因为价格走势弱，而且涨的多的必定租金低。这在总价不太高的情况下很难兼顾，只能是看具体房源了。
仅供参考。
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