北京市二手住宅上周（9月21日—27日）成交3021套，环比下降29.03%；成交面积26.93万㎡，环比下降29.02%。截至9月27日，9月累计成交13287套。单周数据回落引发关注，但放在整个9月的节奏里看，这更像是高位冲量后的正常回调，而非趋势性转弱。

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前三周持续放量，第四周回调属节奏性变化

回看9月北京二手住宅的周度走势，前三周呈逐周攀升态势：首周约3300套，第二周3561套环比上涨约8%，第三周4257套环比上涨约20%，创下年内单周较高水平。第四周回落至3021套，环比降幅接近三成，但绝对量仍高于9月首周。

从累计数据看，截至9月27日全月已成交13287套，剩余三天的增量空间有限，全月预计在1.35万—1.4万套区间。对比去年同期，9月中上旬北京二手住宅成交约1.0万套、同比增长约10.6%，整体仍保持正增长态势。单周波动不改月度趋势，金九的成交热度仍有支撑。

挂牌量较高点回落约3.2万套，供需关系边际改善

成交端保持韧性的同时，供给端也出现了值得关注的变化。据市场机构监测，北京二手挂牌量较前期高点回落约3.2万套，部分业主选择将房源下架转租，而非在低位集中抛售。

据克而瑞好房点评网相关数据，二手住宅交易在全国重点城市中的占比持续提升，1—8月重点30城二手住宅成交套数占比达到68%，北京二手成交占全市住宅交易的八成以上。挂牌量回落叠加成交保持活跃，意味着买卖双方的博弈正在向新平衡靠拢，急售筹码减少对价格形成一定支撑。

新政效应持续释放，刚需与改善链条逐步打通

8月初北京出台新一轮楼市新政，非京籍家庭购买五环内住房的社保年限由2年调减为1年，公积金贷款额度上限大幅提升，叠加后最高可达340万元。新政落地已满两个月，对市场的影响正在从"脉冲式回暖"向"持续性修复"过渡。

从先行指标看，8月新政后三周二手房周度成交连续增长，从3104套一路升至3490套；进入9月后，中介门店带看量和咨询量较新政前增长两到三成。因二手房从认购到网签通常有一到三个月的滞后，新政催生的成交增量有望在四季度网签数据中进一步体现。

价格仍在磨底，四季度是观察窗口

成交回暖的同时，价格端尚未出现趋势性反弹。据市场机构数据，2026年1—8月北京二手住宅价格累计下跌约4.6%，调整仍在持续。但值得注意的是，挂牌量回落意味着抛压减轻，部分优质小区房源已开始趋紧，价格"磨底"特征明显。

据克而瑞好房点评网相关数据，9月重点城市二手房实时成交套数同比增长约26%，热度处于较高水平。北京作为存量时代的典型城市，二手住宅已成为市场成交的绝对主力。四季度能否延续当前的成交热度，将决定价格何时真正企稳。

结语

上周单周成交回落近三成，更多是第三周放量冲高的技术性回调，而非市场转冷的信号。9月累计1.35万套左右的成交规模，叠加挂牌量持续回落、新政效应渐进释放，北京二手住宅市场正处于"量稳价磨底"的阶段。对购房者而言，与其紧盯单周数据波动，不如关注目标小区的真实成交价与带看热度——在存量主导的市场里，选对具体房源比判断大市拐点更实际。

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