9月28日算一笔账之前，先看9月20日出来的LPR报价：1年期3.0%，5年期以上3.5%，两项都跟8月持平。这是LPR连续第16个月没有变动，从2024年10月那次下调之后就一直停在这个位置。
16个月不变，原因写在银行的报表里。2025年二季度商业银行净息差是1.41%，这个数字比1.8%的合意水平低了不少。银行吸收存款要付利息，发放贷款要收利息，中间的差价就是净息差，1.41%换算一下，每放出100块钱的贷款，一年赚的利差只有1块4。2024年那轮存款利率下调之后，负债端的成本降了一些，但贷款端的收益率也在往下走，两头挤压，净息差始终没能回到1.5%以上。
说白了，LPR下不动，卡住的是银行的利润空间。5年期以上LPR直接对应房贷，这笔贷款在银行账上的期限长、占比高，再往下调25个基点，净息差就要被削薄一截。所以在存款利率没有明显下行之前，报价很难主动往下走。
对房贷家庭的实际影响可以算清楚。按贷款100万、30年期、等额本息计算，利率从3.5%降到3.25%，月供减少约133块，30年总利息少付约4.8万。这个数字对改善型家庭来说不是决定性的，但会影响一部分人的观望情绪，等着利率再降一点再出手。
存量房贷这边，2019年到2021年高点买房的人，当时的利率普遍在5.5%到6.2%之间，经过几轮加点调整和重定价，多数已经降到3.5%上下，跟新发放贷款的差距收窄到0.3个百分点以内。提前还贷的冲动在这一轮降完之后已经弱了很多，2024年上半年那种排队还贷的场面不再常见，银行柜台前的队伍短了，理财产品的规模反而涨了回来。
不同城市之间的房贷利率已经拉开差距。2025年9月，一线城市首套住房贷款利率下限普遍执行3.05%到3.2%，部分三四线城市在3.0%以下，同一个LPR基准之下，加点幅度能差出40个基点。这种差别化定价，比全国统一调降报价更能对准本地的市场情况。
公积金贷款利率是另一条线。5年期以上的公积金贷款利率在2024年5月下调到2.85%之后没有再动，和商业贷款之间的利差超过60个基点。对能贷满80万的家庭来说，用公积金替代商业贷款，30年少付的利息在10万上下，这笔账值得提前算一算。
接下来的变量有两个。一个是存款利率，如果下半年定期存款利率再降10到20个基点，银行的成本下来了，LPR就有了往下调的空间。另一个是外部的利率环境，中美利差在2024年一度超过2.5个百分点，汇率压力是当时不敢降息的重要原因，这个约束在2025年有所缓解。
对准备买房的人来说，等LPR下降来省利息，不如把精力放在选房上。利率下行25个基点省下的钱，跟同一片区里选对项目带来的差价相比，不在一个量级。看房时算清楚总价、物业费和车位成本，比盯着每月20号的那组报价更有用。
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